ImmobilienDie 100 besten Lagen Deutschlands

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Ein Muster ist erkennbar

Jenseits der Ballungsräume jedoch wird es für Immobilienkäufer immer heikler. Zwischen Bonn, Leipzig, Hannover und Nürnberg gibt es zwar viel Wohnraum. Doch in der Mitte Deutschlands fehlen die pulsierenden Großstädte, die das Umland mitziehen und für stabilen Zuzug (und stabile Preise) sorgen könnten. „Siegen, Göttingen und Co. sind zwar als Unistädte attraktiv, aber wer erst seinen Abschluss hat, zieht oft in eine Metropolregion, weil es dort attraktivere Jobs gibt“, sagt Tobias Just, Immobilienökonom an der Uni Regensburg. Immobilienforscher Braun urteilt: „Wirtschaftlich existiert zwischen Südniedersachsen, Osthessen und Sachsen-Anhalt kaum ein Unterschied.“

Wer sich mit den Verantwortlichen in den Top-Städten unterhält, stellt allerdings noch ein Muster fest: Oft liegen die Grundlagen ihres heutigen Booms lange zurück, häufig geht er zurück auf eine sehr vorausschauende Planung. Ludwigsburg etwa kaufte früh fast alle Kasernen, um die Flächen neu zu entwickeln. Viele Top-Kommunen sorgten schon vor langer Zeit für eine gute Anbindung an die große Nachbarstadt, für moderne Verwaltungsangebote und eine ordentliche Infrastruktur mit Kitas und Schulen.

Ludwigsburg könnte dieser Erfolg sogar bald zum Verhängnis werden – zumindest nach den strengen Capital-Kriterien: „Wir rechnen damit, in den nächsten Jahren die 100.000-Einwohner-Marke zu überschreiten“, sagt Bürgermeister Seigfried. Dann wäre Ludwigsburg selbst eine Großstadt.

So hat Capital die 100 besten Lagen ermittelt

Die Vorauswahl: Um Kommunen mit einem interessanten demografischen und wirtschaftlichen Profil zu finden, nutzte Capital zunächst den großen Datensatz der Bertelsmann Stiftung. Für sein Projekt „Wegweiser Kommune“ (wegweiser-kommune.de )hat der Thinktank alle deutschen Städte und Gemeinden mit mehr als 5000 Einwohnern nach ihrer demografischen und ökonomischen Leistungsfähigkeit in neun unterschiedliche Typen klassifiziert. Fünf dieser Typen erfüllten die Capital-Bedingungen und gingen in die Analyse ein. Alle Städte, die schrumpfen werden, sowie Großstädte und Stadtstaaten wurden aussortiert, 1700 Gemeinden blieben übrig.

Regionale Verteilung: Auf Basis der Bevölkerungszahl ermittelte Capital, wie viele Plätze ein Bundesland in der Capital-Liste erhält. Ausgangspunkt hierfür war, wie sich die 26 Millionen Einwohner der fünf Bertelsmann-Typen auf die Länder verteilen. So war gesichert, dass kein Bundesland unterrepräsentiert ist.

Die Kriterien: Insgesamt flossen neun Kriterien aus den Bertelsmann-Daten in die Auswertung ein: Daten zur Demografie, zur wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit sowie zum Arbeitsmarkt und zur Sozialstruktur einer Gemeinde. In einem nächsten Schritt wurden diese Kriterien ergänzt um die Immobilienpreisdaten des iib Dr. Hettenbach Instituts, das seit Jahren auch die Daten für den Capital Immobilien-Kompass liefert. Hier wurden die Preisentwicklungen der letzten fünf Jahre für Häuser und Wohnungen, die Mietsteigerungen sowie die Mietrenditen berücksichtigt. Steigende Immobilienpreise sprechen für einen attraktiven Immobilienmarkt; eine hohe Mietrendite und ein niedriger Wert beim Verhältnis von Kaufpreis- zu Mietentwicklung zeigen, dass eine Gemeinde noch immer vergleichsweise erschwinglich ist. Um Ausreißer zu vermeiden, formulierte Capital Untergrenzen für jede Kategorie und sortierte jene Gemeinden aus, in denen in den vergangenen Jahren nur wenige Immobilien den Besitzer wechselten. Diese Regel führte dazu, dass Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt nicht berücksichtigt werden konnten. Deren Plätze gingen an Schleswig-Holstein und Brandenburg.

Die Punktevergabe: Für jedes Kriterium bildete Capital fünf Gruppen, die je ein Fünftel der Gemeinden umfassten, und vergab je nach Gruppe ein bis fünf Punkte (das unterste Fünftel erhielt einen, die Top-Gruppe fünf Punkte). In die Liste der besten Wohnlagen Deutschlands kamen schließlich die Gemeinden mit der höchsten Gesamtpunktzahl im jeweiligen Bundesland.

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