ImmobilienDer Reiz des billigen Baugelds

Münzenstapel neben Häuschen aus Holz
Hauskauf ohne Eigenkapital? Das lohnt sich nur selten richtig.Bild von Nattanan Kanchanaprat auf Pixabay

Manche Zahlen klingen so unglaublich, dass man sie tatsächlich zweimal lesen muss: Es gibt derzeit Immobilienkredite für 0,29 Prozent. Das klingt unglaublich, wenn man bedenkt, dass vor nicht einmal fünf Jahren schon die Ein-Prozentmarke als absolut unterste Grenze galt. Und dass 2013 noch verbreitet zwei bis 3 Prozent für Hypothekendarlehen fällig waren. 2011 sogar noch über 4 Prozent. Viel billiger als jetzt wird es also nicht – auch wenn einige Kaufwillige vielleicht immer noch darauf spekulieren, dass der Zins noch weiter sinkt. Es heißt ja aus Bankenkreisen sogar, man bereite sich auf Negativzinsen auch im Immobilienbereich vor.

In Dänemark gebe es die Minuszinsen ja schon, lautet die Begründung dann oft. Nur: Man darf es bisher noch als Utopie abhaken, dass man beim Hauskauf demnächst weniger Geld zurückbezahlen wird, als man sich von der Bank geliehen hat. Auch in Dänemark kann man das bisher noch nicht. Denn dort gibt es zwar bereits negative Hypothekenzinsen von 0,5 Prozent, doch die darf man getrost als Werbegag einordnen. Denn rechnet man noch alle Gebühren hinzu, die für die Darlehen fällig werden, dann bezahlen auch dort die Käufer ihre Kredite noch immer mit Geld. Und bekommen keines von den Banken geschenkt.

Im Niedrigzins gibt es auch Vorteile

Aber natürlich sind die derzeitigen Winzzinsen von 0,29 Prozent eine Gelegenheit für viele Kaufwillige, nun doch noch einmal zu überlegen, ob sie nicht doch das Eigentum leisten könnten, das ihnen bisher zu teuer erschien. Denn solche Zinssätze bedeuten: Man zahlt inzwischen so gut wie nichts mehr dafür, dass man sich eine riesige Geldsumme von der Bank leiht und sich den Immobilienwunsch erfüllt. Wer heute ein Darlehen über 250.000 Euro aufnimmt (und das entspricht derzeit etwa der Durchschnittssumme bei Immobilienfinanzierungen), der zahlt bei diesem Zinssatz in 15 Jahren Laufzeit nur schlappe 7.583 Euro Zinsen an die Bank. Hätte er den Kredit vor zwei Jahren aufgenommen zu rund 1,5 Prozent, dann wären noch gut 38.000 Euro fällig. So gesehen erspart er sich ungefähr 30.000 Euro an Kosten. Das ist enorm.

Sollte man das jetzige Angebot da nicht unbedingt annehmen? Und heißt es nun, dass sich Käufer dadurch 30.000 Euro mehr leisten können als noch vor zwei Jahren? Zumindest werden viele Haushalte angesichts solcher Kampfkonditionen noch einmal die Taschenrechner herausholen. Aber sie seien an dieser Stelle bereits gewarnt: Die Minizinsen sollten nicht dazu verleiten, nun eine höhere Kreditsumme aufzunehmen. Und schon gar nicht dazu, den Kredit weniger solide zu finanzieren als bisher üblich – vor allem sollten Käufer nicht denken, sie könnten jetzt auch mit weniger Eigenkapital zum Haustraum kommen. Denn beides kann sehr gefährlich sein.

Zinsersparnis auch beim Immobilienkauf

Bei exakt den gleichen Parametern als zuvor wird der Immobilienkauf nun tatsächlich sehr viel günstiger: Wer sich 250.000 Euro leiht, der zahlt bei 0,29 Prozent Zinsen eine Rate von 893 Euro und hat nach 15 Jahren dann eine Restschuld von gut 96.000 Euro. Würde er den gleichen Kredit mit der gleichen rate zu 1,5 Prozent Zinsen abstottern, dann läge die Restschuld in 15 Jahren noch bei stolzen 132.000 Euro. So gesehen stünde er also viel besser da. Aber: Nutzt er die große Zinsersparnis, um seine Wunschimmobilie entsprechend größer ausfallen zu lassen – und nimmt daher sogar 280.000 Euro Kredit auf, dann kommt er selbst beim 0,29-Prozent-Niedrigzins in 15 Jahren ebenfalls noch auf 128.000 Euro Restschulden. Also auf eine beinahe genauso hohe Restbelastung wie der Hochzinskäufer vor zwei Jahren. Ob sein Haus dafür wirklich üppiger wäre – oder die zusätzlichen 30.000 Euro nur die gestiegenen Preise ausgleichen, sei mal dahingestellt. Aber – und jetzt kommt die große Einschränkung – er könnte schon recht bald ein Problem bekommen: Der Zinssatz von 0,29 Prozent nämlich ist im Grunde nur zu bekommen, wenn der Käufer eine sehr kurze Zinsbindungszeit wählt. Nämlich nur fünf Jahre.

Das dürfte aber recht riskant sein, denn nach dieser kurzen Zeit läge seine Restschuld immer noch bei knapp 200.000 Euro. Und damit wäre er dann auf eine weitere günstige Anschlussfinanzierung angewiesen. Will er dagegen den heutigen Zinssatz für 10 oder für 15 Jahre garantiert haben, dann zahlt er für diese Zinsbindungsdauer auch jetzt noch 0,58 oder 0,96 Prozent Zinsen. Da relativiert sich die große Ersparnis schon wieder deutlich. Mit den heutigen 15-Jahres-Konditionen hätte er noch rund 115.000 Euro Restschulden am Ende der Zinsbindungszeit zu erwarten.

Entscheidendes Kriterium: Eigenkapital

Vereinzelt behaupten Vergleichsportale auch, dass sogar Sollzinsen von 0,03 Prozent auf dem Markt aufgerufen würden. Das dürften aber wenige Kurzzeitangebote in extremen Finanzierungsfällen gewesen sein. Sieht man sich an, was derzeit im Bestfall möglich ist, dann sind 0,17 Prozent Sollzins möglich. Aber nur in Extremfällen, wenn man also zum Beispiel ein Haus für 600.000 Euro kauft und es zur Hälfte aus Eigenmitteln zahlt. Wenn man also dafür nur 300.000 Euro Kredit braucht und einen fünfjährige Zinsbindung wählt. Selbst wenn man die Volltilgung innerhalb von nur 10 Jahren wählt, schafft man es da kaum noch unter 0,3 Prozent Sollzinsen.

Nach wie vor ist aber weder die Laufzeit, noch die Kredithöhe das entscheidende Kriterium bei der Immobilienfinanzierung, sondern das Eigenkapital. Und das ist auch der Punkt, an dem die allermeisten Kaufwilligen nach wie vor ihr Vorhaben scheitern sehen. Denn: Um ein Haus im Wert von 300.000 Euro zu kaufen, müssen Käufer gut und gerne 30.000 Euro flüssig auf dem Konto haben – allein, um die Kaufnebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer aufzubringen. In einigen Bundesländern sind es sogar rund 15 Prozent, dort wären also schon 45.000 Euro nötig. Das dürfte für viele schon schwer zu schaffen sein. Damit aber darf das Eigenkapital dann noch nicht erschöpft sein, denn: Erst jetzt geht es um den Kredit für das 300.000-Euro-Haus. Und da wäre es aus Sicht der Banken schön, wenn noch weitere 20 Prozent der Kaufsumme  als Eigenmittel vorhanden wären. Also weitere 60.000 Euro. Insgesamt heißt: Selbst für einen durchschnittlichen Hauskauf sind rund 100.000 Euro aufzubringen.

Kauf steht und fällt mit dem Einkommen

Genau den Leuten, die diese Summe nicht stemmen können, machen nun einige Finanzierungsplattformen oder Fertighausanbieter den Mund wässrig. Sie versprechen: Bei derzeitigen Zinsen lasse sich auch der Hauskauf ohne Eigenkapital stemmen. Also zumindest ohne Eigenkapital für den Kreditanteil. Denn zumindest die Eigenmittel für die Kaufnebenkosten müssen Käufer immer selber mitbringen. Die finanziert so gut wie nie eine Bank mit. Schließlich erhöhen diese Ausgaben nicht den Hauswert und lassen sich daher auch bei einem späteren Not- oder Zwangsverkauf von den finanzierenden Instituten nicht wieder eintreiben. Von daher: Mindestens die 30.000 bis 45.0000 Euro muss der Durchschnittskäufer schon selber auf dem Konto haben. Sonst hilft alles nichts.

Kann er sich aber nun auch mit weniger Eigenkapital den Kauf wirklich besser leisten? Dazu muss er zunächst einmal ein sehr hohes – und sicheres – Einkommen haben. Sonst nämlich wird sich ohnehin keine Bank auf eine 100-Prozent-Finanzeirung einlassen. Im Grunde ist sie daher eher etwas für junge Beamte oder Käufer, die in wenigen Jahren eine hohe Summe zu erwarten haben, zum Beispiel weil andere Vorsorgeverträge fällig werden oder weil sie eine Erbschaft erwarten. Auch das Haus muss dann zur Finanzierung passen: Bei Vollfinanzierungen achten die Banken besonders darauf, dass die Immobilie eine 1A-Lage hat und in extrem gutem Zustand ist. Denn sie wollen kein zusätzliches Risiko eingehen. Es dürften nur wenige Käufer und Häuser sein, auf die diese Kriterien wirklich zutreffen.

80-Prozent-Standard-Beleihung

Und für die sagen die Sollzinsstatistiken nun Folgendes: Wir gehen wieder von einem 250.000 Euro-Darlehen aus. Im günstigsten Fall, also bei einer 60-Prozent-Beleihung (bei der man 40 Prozent des reinen Hauswerts an Barmitteln mitbringt), liegt der Kreditzins bei 15 Jahren Zinsbindung bei rund 0,61 Prozent bei einer anfänglichen Tilgung von 4 Prozent, das macht eine Monatsrate von 956 Euro. Das klingt soweit ganz gut – wird aber für die wenigsten zu erreichen sein. Der Standardfall hierzulande ist die 80-Prozent-Beleihung, bei der die Käufer also 20 Prozent an Eigenmitteln für den Kredit mitbringen. Da liegen die Zinsen dann schon bei 0,81 Prozent (macht 997 Euro Rate). Bei der 90-Prozent-Beleihung steigen sie noch weiter und bei der Vollfinanzierung, also bei 100-Prozent-Beleihung, klettern sie auf stolze 1,27 Prozent. Da liegt dann auch die Rückzahlrate bei insgesamt 1091 Euro, also immerhin 150 Euro höher im Monat als bei der günstigsten Finanzierungsvariante.

Lohnt sich also der Kauf ohne Eigenkapital wirklich? Man hätte den Kredit zwar insgesamt etwa genauso schnell abgezahlt wie der Käufer, der immerhin 40 Prozent Eigenkapital mitbringt, nach rund 22 bis 23 Jahren. Bis dahin aber hat der „mittellose“ Hauskäufer gut das Doppelte an Zinsen an die Bank gezahlt, nämlich knapp 33.000 Euro statt 16.000 Euro im Vergleich zum 60-Prozent-Finanzierer. Wenn er nun mit den 250.000 Darlehen nicht hinkommt, sondern tatsächlich ein 300.000-Euro-Haus kauft und dafür 300.000 Euro an Kredit braucht, dann hieße das bei 1,27 Prozent Zinsen, dass seine Rate sogar auf 1310 Euro schnellen würde, wenn er mit derselben Rate tilgt und es auf eine Restschuld von rund 100.000 Euro in 15 Jahren abgesehen hat. Das dürfte schon eine enorme Bürde sein. Zahlt er daher nur 1070 Euro an Rate, dann sitzt er in 15 Jahren immer noch auf 150.000 Euro Schulden. Und wer weiß, wie hoch dann die Zinssätze stehen.