ImmobilienDer Reiz des billigen Baugelds

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Entscheidendes Kriterium: Eigenkapital

Vereinzelt behaupten Vergleichsportale auch, dass sogar Sollzinsen von 0,03 Prozent auf dem Markt aufgerufen würden. Das dürften aber wenige Kurzzeitangebote in extremen Finanzierungsfällen gewesen sein. Sieht man sich an, was derzeit im Bestfall möglich ist, dann sind 0,17 Prozent Sollzins möglich. Aber nur in Extremfällen, wenn man also zum Beispiel ein Haus für 600.000 Euro kauft und es zur Hälfte aus Eigenmitteln zahlt. Wenn man also dafür nur 300.000 Euro Kredit braucht und einen fünfjährige Zinsbindung wählt. Selbst wenn man die Volltilgung innerhalb von nur 10 Jahren wählt, schafft man es da kaum noch unter 0,3 Prozent Sollzinsen.

Nach wie vor ist aber weder die Laufzeit, noch die Kredithöhe das entscheidende Kriterium bei der Immobilienfinanzierung, sondern das Eigenkapital. Und das ist auch der Punkt, an dem die allermeisten Kaufwilligen nach wie vor ihr Vorhaben scheitern sehen. Denn: Um ein Haus im Wert von 300.000 Euro zu kaufen, müssen Käufer gut und gerne 30.000 Euro flüssig auf dem Konto haben – allein, um die Kaufnebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer aufzubringen. In einigen Bundesländern sind es sogar rund 15 Prozent, dort wären also schon 45.000 Euro nötig. Das dürfte für viele schon schwer zu schaffen sein. Damit aber darf das Eigenkapital dann noch nicht erschöpft sein, denn: Erst jetzt geht es um den Kredit für das 300.000-Euro-Haus. Und da wäre es aus Sicht der Banken schön, wenn noch weitere 20 Prozent der Kaufsumme  als Eigenmittel vorhanden wären. Also weitere 60.000 Euro. Insgesamt heißt: Selbst für einen durchschnittlichen Hauskauf sind rund 100.000 Euro aufzubringen.

Kauf steht und fällt mit dem Einkommen

Genau den Leuten, die diese Summe nicht stemmen können, machen nun einige Finanzierungsplattformen oder Fertighausanbieter den Mund wässrig. Sie versprechen: Bei derzeitigen Zinsen lasse sich auch der Hauskauf ohne Eigenkapital stemmen. Also zumindest ohne Eigenkapital für den Kreditanteil. Denn zumindest die Eigenmittel für die Kaufnebenkosten müssen Käufer immer selber mitbringen. Die finanziert so gut wie nie eine Bank mit. Schließlich erhöhen diese Ausgaben nicht den Hauswert und lassen sich daher auch bei einem späteren Not- oder Zwangsverkauf von den finanzierenden Instituten nicht wieder eintreiben. Von daher: Mindestens die 30.000 bis 45.0000 Euro muss der Durchschnittskäufer schon selber auf dem Konto haben. Sonst hilft alles nichts.

Kann er sich aber nun auch mit weniger Eigenkapital den Kauf wirklich besser leisten? Dazu muss er zunächst einmal ein sehr hohes – und sicheres – Einkommen haben. Sonst nämlich wird sich ohnehin keine Bank auf eine 100-Prozent-Finanzeirung einlassen. Im Grunde ist sie daher eher etwas für junge Beamte oder Käufer, die in wenigen Jahren eine hohe Summe zu erwarten haben, zum Beispiel weil andere Vorsorgeverträge fällig werden oder weil sie eine Erbschaft erwarten. Auch das Haus muss dann zur Finanzierung passen: Bei Vollfinanzierungen achten die Banken besonders darauf, dass die Immobilie eine 1A-Lage hat und in extrem gutem Zustand ist. Denn sie wollen kein zusätzliches Risiko eingehen. Es dürften nur wenige Käufer und Häuser sein, auf die diese Kriterien wirklich zutreffen.

80-Prozent-Standard-Beleihung

Und für die sagen die Sollzinsstatistiken nun Folgendes: Wir gehen wieder von einem 250.000 Euro-Darlehen aus. Im günstigsten Fall, also bei einer 60-Prozent-Beleihung (bei der man 40 Prozent des reinen Hauswerts an Barmitteln mitbringt), liegt der Kreditzins bei 15 Jahren Zinsbindung bei rund 0,61 Prozent bei einer anfänglichen Tilgung von 4 Prozent, das macht eine Monatsrate von 956 Euro. Das klingt soweit ganz gut – wird aber für die wenigsten zu erreichen sein. Der Standardfall hierzulande ist die 80-Prozent-Beleihung, bei der die Käufer also 20 Prozent an Eigenmitteln für den Kredit mitbringen. Da liegen die Zinsen dann schon bei 0,81 Prozent (macht 997 Euro Rate). Bei der 90-Prozent-Beleihung steigen sie noch weiter und bei der Vollfinanzierung, also bei 100-Prozent-Beleihung, klettern sie auf stolze 1,27 Prozent. Da liegt dann auch die Rückzahlrate bei insgesamt 1091 Euro, also immerhin 150 Euro höher im Monat als bei der günstigsten Finanzierungsvariante.

Lohnt sich also der Kauf ohne Eigenkapital wirklich? Man hätte den Kredit zwar insgesamt etwa genauso schnell abgezahlt wie der Käufer, der immerhin 40 Prozent Eigenkapital mitbringt, nach rund 22 bis 23 Jahren. Bis dahin aber hat der „mittellose“ Hauskäufer gut das Doppelte an Zinsen an die Bank gezahlt, nämlich knapp 33.000 Euro statt 16.000 Euro im Vergleich zum 60-Prozent-Finanzierer. Wenn er nun mit den 250.000 Darlehen nicht hinkommt, sondern tatsächlich ein 300.000-Euro-Haus kauft und dafür 300.000 Euro an Kredit braucht, dann hieße das bei 1,27 Prozent Zinsen, dass seine Rate sogar auf 1310 Euro schnellen würde, wenn er mit derselben Rate tilgt und es auf eine Restschuld von rund 100.000 Euro in 15 Jahren abgesehen hat. Das dürfte schon eine enorme Bürde sein. Zahlt er daher nur 1070 Euro an Rate, dann sitzt er in 15 Jahren immer noch auf 150.000 Euro Schulden. Und wer weiß, wie hoch dann die Zinssätze stehen.