AusblickDas Wendejahr auf dem Immobilienmarkt

Ein Immobilienmakler bietet Neubauwohnungen in München zum Kauf an
Ein Immobilienmakler bietet Neubauwohnungen in München zum Kauf andpa

Was den Umschwung gebracht hat, lässt sich so genau kaum sagen, aber fest steht: 2019 war das Jahr, in dem der deutsche Immobilienmarkt gedreht hat. Und wahrscheinlich gab es dafür nicht den einen Grund, sondern gleich ein ganzes Bündel.

„Der Abschwung hat begonnen“, sagt Ralph Henger, Ökonom beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln und Experte für den deutschen Immobilienmarkt. Viermal im Jahr befragt Henger die Inhaber und Geschäftsführer der wichtigsten Unternehmen auf dem deutschen Immobilienmarkt – Investoren und Projektentwickler –, und sein Befund in diesem Herbst war eindeutig: Dreimal in Folge fiel der von Henger errechnete Immobilienindex in diesem Jahr, ein sicheres Zeichen für den Abschwung. Und in manchen Teilmärkten sanken die Geschäftserwartungen für die nächsten zwölf Monate sogar auf den niedrigsten Stand seit Jahren. Für Wohnimmobilien liegen die Geschäftserwartungen inzwischen bei einem Wert von minus 20, nur bei Handelsimmobilien sind die Experten noch pessimistischer.

Mit dieser deutlichen Abkühlung folgt der Markt zum einen der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung: Die Konjunktur in Deutschland hat sich deutlich abgeschwächt, das schlägt auf alle Märkte durch. Hinzu kommt aber, dass insbesondere der Wohnungsmarkt in vielen großen Städten in diesem Jahr mehr und mehr zu einem Spielball politischer Debatten geworden ist. Demonstrationen gegen Investoren und steigende Mieten, eine Initiative zur Verstaatlichung des Immobilienkonzerns Deutsche Wohnen und zuletzt der rigide Mietendeckel in Berlin haben viele Wohnungseigentümer aufgeschreckt – und drücken auf die Stimmung.

Auf den Standort kommt es an

Ob Eingriffe wie der Berliner Mietendeckel, der ja sogar eine drastische Reduzierung von längst vereinbarten Mieten vorsieht, Bestand haben werden, werden Gerichte im Jahr 2020 hoffentlich schnell klären. Aber in jedem Fall war das Thema Wohnen noch nie so politisch wie heute. Gesellschaft und Politik führen einen fast verbitterten Kampf um Hütten und Paläste.

Für all jene, die im Jahr 2020 noch mit dem Gedanken an einen Wohnungskauf spielen – sei es zur Eigennutzung oder zur Vermietung –, bedeutet die Aufregung vor allem eines: Mehr noch als bisher sollten Käufer auf den Standort ihrer Traumimmobilie achten. Sonst könnte es tatsächlich sein, dass ihnen Politik und Konjunktur schnell einen Strich durch die Kalkulation machen.

Zwar bleiben auch in den nächsten Monaten einige Preistreiber in Kraft, die in den vergangenen zehn Jahren den deutschen Immobilienboom befeuert haben: allen voran die Geldpolitik der EZB, die die Zinsen auf absehbare Zeit niedrig halten wird. Oder die Wohnungsknappheit in den Metropolen, denn keine der großen Städte hat trotz Boom auch nur annährend so viel gebaut, wie eigentlich nötig gewesen wäre. Und immer noch kommen Zuzügler in die Metropolen. So klettern die Preise weiter, wenn auch langsamer.

Die Mieten dagegen haben schon den Rückwärtsgang eingelegt, sagen neueste Zahlen des Analysehauses F+B – allerdings nicht wegen politischer Eingriffe. „Vielmehr scheint insbesondere in Süddeutschland die Schmerzgrenze erreicht zu sein“, sagt F+B-Geschäftsleiter Manfred Neuhöfer. Wer es sich aussuchen kann, ziehe für einen Job oder für das Studium nicht mehr in teure Städte wie München, Stuttgart oder Frankfurt. Capital hat wichtige Markttrends ausgemacht und sagt, wo es 2020 noch Chancen gibt – und wo Gefahren lauern:

+ Rund um die A-Städte

Wenn am Rand von München der Quadratmeter im Neubau 10.000 Euro kostet oder rund 18.000 Euro im Herzen der Stadt, dann sind das Größenordnungen, in denen sich selbst Normalverdiener nur noch Einzimmerapartments leisten können – oder gar kein Eigentum mehr. Und die Preise werden weiter steigen. Denn ein geringerer Zuzug in die A-Städte zeichnet sich zwar ab, aber es wird nach wie vor zu wenig gebaut, deshalb bleibt der Druck auf dem Markt. Und wer dort bereits wohnt, wird wohl auch freiwillig nicht wegziehen. Daher werden die A-Städte in den kommenden Jahren mehr und mehr in den direkten Speckgürtel wuchern. Dort ist es vielerorts noch bezahlbar, und die Randbezirke werden zunehmend besser angebunden. Wer hier kauft, erleidet wohl garantiert keinen Wertverlust.

– Draußen auf dem Land

Das Umland verwechseln viele Käufer mit „draußen auf dem Land“ – ein gefährlicher Irrtum. Denn ländliche Gebiete eignen sich vielleicht für Selbstnutzer (denen ein Preisrutsch egal sein kann und die ihre Kreditraten auch in einer Krise tragen können) und auch für Vermieter, die ihre Mieter bereits „mitbringen“. Für die meisten Kapitalanleger jedoch gilt: Besser nicht, wenn man auf Wertbeständigkeit aus ist! Denn die Provinz wird als Erstes leiden, wenn die Kaufpreise sinken.

+ Die guten B- und C-Städte

Größere Städte in der Nähe der Metropolen Berlin, Hamburg und München werden immer mehr zum Überlaufbecken (Leipzig und Potsdam für Berlin, Offenbach und Wiesbaden für Frankfurt, Augsburg und Nürnberg für München). Auch hier kann man nach Wohnungen suchen, man muss aber aufpassen: Denn es gibt B- und C-Städte, die gute Zukunftsaussichten haben, auch wenn der Markt kippt – aber es sind wenige und oft ist der Kauf dort schon teuer.

– Die schlechten B- und C-Städte

„Zurzeit profitieren auch viele Ausweichstädte, in die viele Leute eigentlich gar nicht wollen“, sagt Reiner Braun, Chef des Analysehauses Empirica. Pforzheim ist so eine Stadt, die derzeit nur gefragt ist, weil sie an Bahn- oder Autobahnstrecken zwischen zwei Metropolen liegt. „Solche Städte aber werden in Zukunft als erste ein Leerstandproblem mit stark sinkenden Preisen haben“, warnt Braun. Vorsichtig sollten Käufer auch in sogenannten Schwarmstädten sein, die eigentlich in strukturschwachen Regionen liegen, zuletzt aber nur wegen eines Unternehmens profitierten: Wolfsburg etwa oder Ingolstadt, Passau, Magdeburg und Chemnitz.

Generell sind alle Städte, die derzeit als Geheimtipps gehandelt werden, bereits von den Profis beackert worden. Dicke Renditen sind hier nicht mehr drin. Dies gilt etwa für das Ruhrgebiet und den Osten der Republik.

+ Wohnung statt Haus

Kleiner denken und ein Reihenhaus kaufen, wenn die Villa in Traumlage nicht bezahlbar ist, das ist generell ein guter Tipp. Oder eben als Selbstnutzer doch darüber nachdenken, erst mal Kapitalanleger zu werden und lieber eine kleinere Wohnung fürs Alter zu kaufen (und vorerst zu vermieten) als die Familienwohnung, die ohnehin zu groß ist, wenn die Kinder ausziehen.

– Gewerbe statt Wohnimmobilien

Der Markt für Gewerbeimmobilien erlebte zuletzt einen Riesenaufschwung, gilt aber nun als überhitzt. Und er wird in einem Konjunktureinbruch der erste sein, der abstürzt. Die richtigen Profis ziehen sich längst aus Büros und Handelsflächen zurück. Übrigens heißt das auch für Immobilienfondsanleger: Setzen Sie lieber auf Fonds, die in heimische Wohnimmobilien investieren.

 

Immobilien Kompass
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