ImmobilienDarauf müssen Hauskäufer bei Altbauten achten

Renovierung einer Altbauwohnung
Renovierung einer Altbauwohnungdpa

Hohe Decken, Stuck und massive Holzdielen in jedem Zimmer: Alte Häuser haben ihren ganz eigenen Charme. Viele Kaufinteressenten suchen gezielt nach Altbauten. Zum einen aus ästhetischen Gründen, weil die Gemäuer den persönlichen Vorstellungen vom Traumhaus am nächsten kommen. Zum anderen aber auch aus praktischen Erwägungen. Denn gebrauchte Immobilien sind bequem: Im Gegensatz zum Neubau sparen sich Käufer langwierige Abstimmungen mit Behörden, Handwerkern und Bauunternehmen. Altbauten liegen zudem meist in gut erschlossenen Wohnvierteln.

Und sie sind günstig: Reihenhäuser aus zweiter Hand kosteten 2019 im Durchschnitt 15 Prozent weniger als Neubauten, zeigen Daten der Landesbausparkassen (LBS). Gerade für Käufer, die nur mit Not das nötige Eigenkapital zusammenkratzen können, kann ein solcher Preisunterschied den Ausschlag geben.

Folgekosten einkalkulieren

Die Krux: Mit dem Kaufpreis alleine ist es bei Altbauten selten getan. Denn je älter Gebäude sind, desto mehr ist oft auch zu tun – und desto höher liegen die Folgekosten. Einer der größten Kostenblöcke bei Altbauten ist die Energieeffizienz. Der Gesetzgeber verpflichtet Eigentümer dazu, ihre Immobilie energetisch auf einen modernen Stand zu bringen – das gilt auch für Altbauten. Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) bleiben dem Eigentümer nach Unterzeichnen des Kaufvertrags zwei Jahre Zeit, um dieser Pflicht nachzukommen. Andernfalls drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro.

Welche Gebäudeteile Käufer sanieren müssen und welche nicht, ist schwer zu sagen. In der EnEv finden sich eine Vielzahl von Vorschriften und beinahe ebenso viele Ausnahmen. Den Heizkessel etwa muss der Eigentümer immer dann austauschen, wenn die Nennleistung weniger als vier oder mehr als 400 Kilowatt beträgt, wenn die Heizung mit flüssigen oder gasförmigen Stoffen läuft – oder sie schlicht älter als 30 Jahre ist. „Weil die Tauschpflicht jedes Jahr neue Anlagen betrifft, ist das Alter der Heizung bei einem Eigentümerwechsel immer ein Thema, das besprochen werden sollte“, erklärt Holger Freitag, Vertrauensanwalt beim Verband Privater Bauherren (VPB).

Eigentümer müssen auch dann nachrüsten, wenn über den beheizten Räumen ein unbeheizter Dachraum liegt und das Gebäude die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt. In Räumen ohne Heizung müssen Eigentümer alle zugänglichen, wärmeführenden Heizungs- und Wasserleitungen sowie Armaturen dämmen.

Einschätzung von Gutachter einholen

Die EnEV ist seit Februar 2002 in Kraft. Wer jedoch glaubt, dass er bei Häusern jüngeren Baujahres auf der sicheren Seite ist, liegt oft falsch. Zwar ist es richtig, dass Immobilien mit Baujahr 2002 und jünger grundsätzlich energetisch auf dem aktuellen Stand sein sollten. Doch das Gesetz sieht eine Sonderregelung für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser vor. Deren Eigentümer müssen ihre Immobilien zwar ebenfalls modernisieren, aber nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt. Die Folge: Viele Immobilienbesitzer haben ihr Eigentum nur teilweise nachgerüstet, zum Beispiel lediglich die veralteten Heizkessel ausgetauscht, weil der Schornsteinfeger ein Auge darauf hatte. „Käufer älterer Häuser sollten daher immer konkret nachfragen“, empfiehlt VPB-Experte Freitag: Wann haben die Verkäufer die Immobilie erworben, vor oder nach dem Stichtag? Mussten sie nachrüsten oder nicht? Und falls ja, sind sie ihren Pflichten tatsächlich nachgekommen?

Wer einen Altbau kauft, sollte zuvor einen unabhängigen Gutachter engagieren, der hilft, die Folgekosten besser einzuschätzen. Je nach Alter und Zustand einer Immobilie müssen Käufer zusätzlich bis zu 50 Prozent des Kaufpreises für Modernisierungsarbeiten einplanen. Einen Teil dieser Kosten können sie sich allerdings vom Staat wiederholen. Die Bundesregierung hat jüngst im Rahmen ihres Klimaschutzprogramms eine besondere Förderung für die energetische Sanierung beschlossen. So können Eigentümer 20 Prozent der Sanierungskosten über drei Jahre steuerlich geltend machen. Maximal lassen sich so 40.000 Euro von der Steuer absetzen. Die Förderung läuft noch bis zum 31. Dezember 2029.