ImmobilienWie der Berliner Mietendeckel den Wohnungsmarkt zerstört

Mit dem Mietendeckel startet Berlin das radikalste Experiment auf dem deutschen Immobilienmarkt. Vermieter verzweifeln, Investoren sind verschreckt, Bauaufträge brechen ein. Die Stadt wird zu einem Labor für Deutschlands Metropolen
Mit dem Mietendeckel startet Berlin das radikalste Experiment auf dem deutschen Immobilienmarkt. Vermieter verzweifeln, Investoren sind verschreckt, Bauaufträge brechen ein. Die Stadt wird zu einem Labor für Deutschlands MetropolenSebastian Wells

Wenn man Frank Muschiol glaubt, ist das jetzt beinahe ein Abschiedsbesuch. Der Unternehmer, Chef eines Verbunds von Handwerksfirmen, steht auf einer großen Baustelle in einer Seitenstraße des Berliner Kurfürstendamms, zum Sakko mit Einstecktuch hat er sich einen Helm aufgesetzt. Hinter ihm lärmen die Arbeiter an der Außenfassade eines Neubaus herum. „Es gibt keine Rechtssicherheit mehr, auch nicht für Neubauten“, sagt der 69-Jährige in schnoddrigem Berliner Ton. Deshalb werde es Projekte wie dieses bald nicht mehr geben.

114 Wohnungen entstehen hier auf dem Gelände eines ehemaligen Postamtes, ein Prestigeprojekt für Hochglanzbroschüren, aber vor allem: neuer Wohnraum, wie ihn die aus allen Nähten platzende Stadt dringend braucht. Nur: „Wir haben es in dieser Stadt mit einer sozialistischen Wohnungspolitik zu tun. Mal wieder“, sagt Muschiol.

Tatsächlich bahnt sich in der Hauptstadt eines der größten wirtschaftspolitischen Experimente seit Jahrzehnten an: der Berliner Mietendeckel. Das Gesetz will nicht nur den Anstieg der Mieten bremsen, sondern erklärt Hunderttausende Mietverträge im Grunde für nichtig: Staffelmieten werden ungültig, längst passierte Mietanstiege ebenfalls. Ab Januar 2020 sollen Wohnungseigentümer von neuen Mietern nur noch eine Kaltmiete von maximal 9,80 Euro pro Quadratmeter verlangen können. Die Lage spielt keine Rolle, es zählen nur Baujahr und Ausstattung. Bei bestehenden Mietverträgen gilt bald eine Spanne von 4,42 Euro bis 12,50 Euro. Viele Mieter werden dann ihre Überweisungen deutlich senken können.

Durchsanierte Altbauwohnungen im Yuppie-Viertel Prenzlauer Berg, die zuletzt für bis zu 20 Euro je Qua­dratmeter vermietet wurden, kosten dann noch die Hälfte. Rund 1,5 Millionen Wohnungen sind betroffen, nur Neubauten ab 2014 sollen ausgenommen sein. Bloß wie lange?

Nicht nur in Berlin, im ganzen Land und selbst im Ausland sind Eigentümer alarmiert: Sie haben in Berlin Wohnungen saniert oder neue gebaut, haben darauf Lebenspläne, Altersvorsorgen oder Geschäftsmodelle aufgebaut – und müssen nun ansehen, wie ein Bündnis aus SPD, Linken und Grünen alle Regeln der Marktwirtschaft über den Haufen wirft: Eigentumsrechte, Vertrauensschutz, Vertragsfreiheit.

Erstaunte „New York Times“

Und nicht nur das: Projektentwickler sind in Schockstarre, Pläne für Neubauten liegen auf Eis. Handwerker wie Muschiol berichten von stornierten Aufträgen, erste Unternehmen kündigen Entlassungen an. Der Mietendeckel sei „ein Signal an Unternehmen, dass die Regulierung in Berlin immer wilder wird“, sagt Michael Voigtländer, Ökonom und Experte für Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft. So werde das Gesetz weit über die Regulierung des Mietmarktes hinausstrahlen. Vor allem: Neue Wohnungen, so dringend gebraucht, werden wohl kaum noch entstehen. „In Berlin ist der Sozialismus auf einmal wieder in“, schreibt die „New York Times“.

Leute wie Muschiol erleben die Absurdität dieser Politik am eigenen Leib. Als Unternehmer fürchtet er um Aufträge. Für die Altersvorsorge hat er Wohnungen gekauft und vermietet – und er selbst wohnt am mondänen Kurfürstendamm zur Miete, natürlich zum dort üblichen Preis. Auch er könnte bald seine Miete deutlich senken, aber über all dies kann er nur den Kopf schütteln. Dass der Mietendeckel in Berlin von einer Mehrheit unterstützt wird, kommentiert er so: „Das ist wie eine Initiative für Freibier. Da ist auch jeder dafür“, sagt er. „Nur gibt es dann spätestens nach zwei Jahren kein Bier mehr.“

Frank Muschiol: Der Handwerksunternehmer auf einer Baustelle am Kurfürstendamm
Frank Muschiol: Der Handwerksunternehmer auf einer Baustelle am Kurfürstendamm (Foto: S. Wells)

Kaum jemand, auch Muschiol nicht, bestreitet, dass es in Berlin ein Problem gibt. In den letzten zehn Jahren sind die Mieten für freie Wohnungen rasant gestiegen, selbst in früheren Problemvierteln wie Neukölln kosten Wohnungen ­heute leicht 15 Euro kalt je Quadratmeter. Vor zehn, 15 Jahren war ein Drittel üblich. Allerdings: Die, die heute zu diesen Mieten in exquisit sanierten Altbauten mit Fußbodenheizung und Schieferplattenbädern wohnen, waren bisher nicht unglücklich. Nicht nur Mieten und Kaufpreise sind gestiegen, auch Wohnqualität und Wohlstand in der Stadt.

Neben all den dramatischen Folgen für Eigentümer und Unternehmen ist dies die wohl merkwürdigste Konsequenz der Initiative: Eine rot-rot-grüne Stadtregierung entlastet ausgerechnet jene, die es gar nicht nötig haben.

Investoren auf dem Rückzug

Welche Signalwirkung von dem Gesetz ausgeht, kann Felix von Saucken berichten: „Wir spüren eine enorme Zurückhaltung, vor allem bei den internationalen Investoren“, sagt der Deutschland-Chef der internationalen Immobilienberatung Colliers. Projekte werden zurückgestellt, Anlagemodelle geraten ins Schlingern. Er kenne persönlich mehrere Unternehmen, die den Bau von insgesamt 10.000 Neubauwohnungen angesichts der Senatspläne abgesagt hätten. „Diese Verunsicherung wird auch nicht so rasch vorübergehen“, sagt von Saucken. Selbst wenn der Mietendeckel juristisch gekippt werde, sei das Vertrauen der Investoren „für die nächsten fünf bis acht Jahre“ erst einmal erschüttert.

Das schwedische Unternehmen Akelius, seit 13 Jahren in Berlin aktiv und Eigentümer von rund 14.000 Wohnungen, kündigt einen Sanierungsstopp an: „Wir wollen in Berlin bleiben“, sagt Ralf Spann, Europa-Chef von Akelius. „Aber wir werden Wohnungen, die leer werden, bis auf Weiteres nicht mehr sanieren“, sagt Spann.

Schrecken löst das Projekt aber nicht nur bei großen Investoren aus, sondern auch bei Kleinvermietern. Michael Rath und seine Frau Eva (Name v.d.Red. geändert) etwa kauften sich vor acht Jahren eine Wohnung in Prenzlauer Berg. 125 Quadratmeter, damals knapp 400.000 Euro. Vor zwei Jahren beschloss die fünfköpfige Familie einen großen Schritt – ein Umzug nach Frankfurt, des Jobs wegen. Die Wohnung in Berlin aber wollten sie behalten, als Fuß in der alten Heimat und als Teil der Altersvorsorge. Es war nicht besonders schwer, die Wohnung zu vermieten, auch nicht für 16 Euro je Quadratmeter. Die Miete sollte die Kreditrate plus Steuern decken, alles ganz realistisch.

Ab Herbst kommenden Jahres werden die Raths ihre Wohnung nur noch für maximal 12,50 Euro je Quadratmeter vermieten können, das macht 1562,50 Euro pro Monat. Abzüglich Steuern bleiben noch gut 1000 Euro für den Kredit, knapp 400 Euro zu wenig. „Das sprengt unsere Finanzierung“, sagt Rath – denn in Frankfurt zahlen sie jetzt sogar 18 Euro in ihrer ebenfalls gemieteten Doppelhaushälfte.

Mietendeckel aus der Zeit gefallen

Staatliche Eingriffe auf Wohnungsmärkten haben eine lange Geschichte, Ökonomen sortieren sie in zwei Kategorien: Die festen Vorgaben für die Miethöhe, die bis in die 1960er-Jahre üblich waren, gelten als erste Generation. Sie wurde praktisch weltweit abgelöst durch die zweite Generation, die lediglich die jährlichen Anstiege begrenzt. „Ich habe bis jetzt keine Beispiele gefunden, wo die erste Generation nach der zweiten kam“, sagt Konstantin Kholodilin, Ökonom und Immobilienmarktexperte am Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW). 1919 habe es den ersten Mietendeckel gegeben, eine Mietpreissenkung sogar nur einmal in der deutschen Geschichte, 1931. Der Mietendeckel ist also keine neue Idee des Berliner Senats. Er fällt nur aus der Zeit – um circa 100 Jahre.

Natürlich gab es Versuche, die wichtigsten Köpfe hinter dem Projekt umzustimmen. Der Ex-Manager Harald Christ, einer der letzten Sozialdemokraten in der Führungsebene der Partei mit Wirtschaftsbezug, brachte Berlins Regierenden Bürgermeister Michael Müller (SPD) mit Investoren zusammen, die linke Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher und ihre Leute berieten sich im kleinen Kreis mit ihnen wohlgesonnenen Ökonomen – ohne Erfolg. „Alle haben gewarnt, es hat nichts genützt“, berichtet ein Teilnehmer der Runden, „es macht einen fassungslos.“

Das Gesetz fiel aber nicht aus heiterem Himmel, es hat ein solides ideologisches Fundament: „Das Rote Berlin“ ist eine Art kommunistisches Manifest für den Berliner Wohnungsmarkt – schon vor Jahren entworfen von linken Gruppen und angeleitet von Andrej Holm, bis zu seinem Rücktritt Anfang 2017 wegen seiner Stasi-Vergangenheit Staatssekretär unter Lompscher. Seither wirkt er als Lompschers Berater. Auf diesen 48 Seiten, die derzeit unter Vermietern und Investoren herumgereicht und heiß diskutiert werden, beschreiben die linken Kampfgenossen, wie sie in Deutschlands Hauptstadt das private Wohneigentum quasi abschaffen wollen.

Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher und ihr Berater Andrej Holm sind die Architekten des Mietendeckels
Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher und ihr Berater Andrej Holm sind die Architekten des Mietendeckels (Foto: dpa)

Eine Leseprobe: „Das Spekulieren mit Wohnraum soll erst unattraktiv und letztlich ganz unmöglich gemacht werden. Auch Enteignungen und Besetzungen von Leerstand sind kein Tabu – unsere Strategie will Kämpfe nicht befrieden, sondern zuspitzen. Vor allem soll die Verwertungsgrundlage des Geschäfts mit Wohnraum zerstört werden. Denn wenn Wohnraum als Investition unattraktiv wird, sinken die Preise. Hier kann es gar nicht genug ­Vorschriften, Regelungen, Steuern und Investitionshindernisse geben.“

Getreu dem letzten Satz enthält die Kampfschrift konkrete Maßnahmen: höhere Steuern auf Grund und Eigentum, Einschränkungen für Vermieter und als letztes Mittel die Enteignung. Der Mietendeckel firmiert hier noch als „feste Mietobergrenze“. Müller und Lompscher folgen der Vorlage ziemlich willig.

Natürlich wird das Gesetz Gerichte beschäftigen bis hin zum Bundesverfassungsgericht (siehe Interview). Doch es entfaltet schon Wirkung. In Hamburg fordert ein Bündnis einen ähnlichen Mietpreisstopp. In Bayern läuft ein Volksbegehren, um Mieten einzufrieren, und auch in Frankfurt am Main ist ein erstes Konzept für einen Mietendeckel in Arbeit. All die Initiativen passen in eine Zeit, in der Spitzenpolitiker öffentlich über eine Vergesellschaftung von Autokonzernen sinnieren und Teile der Klimabewegung ein Ende des Kapitalismus fordern.

Ein Symbol des Kampfes

Um zu verstehen, warum der Senat den Plan so energisch vorantrieb, muss man einen Blick in die jüngere Geschichte Berlins werfen. Die dramatische Flaute auf dem Wohnungsmarkt nach dem ersten Boom in den 90er-Jahren ist lange vorbei. Ab Mitte der 2000er-Jahre drehte sich die ganze Lage, neue Unternehmen lockten hoch qualifizierte und gut bezahlte junge Leute an. Seit dem Jahr 2010 kamen jedes Jahr im Schnitt jeweils 40.000 Menschen neu hinzu.

Wie groß die Wohnungsnot heute ist, sieht man vor einem kleinen Vermietungsbüro in Spandau. Es ist kurz vor 13 Uhr, rund 30 Menschen stehen vor der noch verschlossenen Tür des roten Klinkerbaus. Die Fenster sind beklebt mit Aufklebern des größten Berliner Vermieters, der Deutsche Wohnen. Wer hier Schlange steht, bekommt im Büro gleich einen Schlüssel ausgehändigt, um sich eine der begehrten Wohnungen ansehen zu können. Früher hätten die Büros alle Dienstleistungen angeboten, sagt Constanze Pipiale, die ein Büro für Kundenbetreuung der Deutsche Wohnen leitet. Doch das sei heute unmöglich. „Wenn 300 Menschen in der Schlange auf eine Wohnung warten und an 250. Stelle jemand steht, der ein Problem in seiner Wohnung hat, dann ärgert das die Mieter“, sagt Pipiale. Heute trennt man die Kundschaft.

Constanze Pipiale arbeitet in der Kundenbetreuung beim Konzern Deutsche Wohnen
Constanze Pipiale arbeitet in der Kundenbetreuung beim Konzern Deutsche Wohnen (Foto: S. Wells)

Die Deutsche Wohnen, mit 116.000 Wohnungen größter Vermieter der Hauptstadt, ist mittlerweile ein Symbol des Kampfes. Eine Initiative will das Unternehmen enteignen. Dabei folgt der Konzern nur einem Markt, der in den vergangenen Jahren professioneller geworden ist.

Denn die Anziehungskraft der Stadt ließ auch andere große Investoren aufhorchen. „Global betrachtet war der Markt ja unterbewertet“, sagt Rackham Schröder, Geschäftsführer des Immobilienmaklers Engel & Völkers Commercial in Berlin. Italiener, Briten, Russen, Griechen, Spanier und gar Chinesen begannen, in Berlin Immobilien zu kaufen, zu sanieren und teurer zu vermieten.

Es überrascht daher kaum, dass der Berliner Mieterverein die Initiative begrüßt. Die seit 2015 in Ballungsräumen geltende Mietpreisbremse habe zu wenig bewirkt, sagt der Verband. Die Frage aber ist: Kann der Mietendeckel die Wohnungsnot angehen? Oder verschärft er am Ende, was er zu beseitigen vorgibt?

Abschreckende Beispiele

Natürlich dürften mit dem Mietendeckel die Wohnungen für alle günstiger werden, die bereits eine Wohnung haben, sagt der DIW-Ökonom Kholodilin. Allerdings stehe dem eine lange Liste von Nachteilen gegenüber. Niemand werde mehr ausziehen, dafür werde ein blühender Schwarzmarkt entstehen, Instandhaltung und Neubau würden leiden.

Für all dies gibt es Beispiele. In Stockholm werden Mieten in Verhandlungen von Vertretern von Mietern und Vermietern bestimmt, die sich an Fläche, Ausstattung und der Nähe zu Supermärkten orientieren. Die Lage spielt nur eine geringe Rolle. Ähnlich ist es beim Berliner Mietpreisdeckel geplant, der die Preise pro Quadratmeter fast nur nach Baujahr und Ausstattung festlegt. Besonders in attraktiven Gegenden in Stockholm lohnen sich Mietwohnungen nicht mehr. Die Folge: Zwischen 1991 und 2015 wurden 147.000 Mietwohnungen in Stockholm und Umland zu Eigentumswohnungen. Nur 67.000 neue Mietwohnungen wurden gebaut. Für die wenigen übrigen Mietwohnungen müssen Menschen sich in eine Warteliste eintragen, man wartet je nach Lage zehn bis 17 Jahre. Wer es sich leisten kann, kauft.

In San Francisco, wo seit 1994 ein Teil der Gebäude strengen Grenzen für Mieterhöhungen unterliegt, kommt eine Studie der Uni Stanford zu einem überraschenden Schluss: Die Investoren wandelten Miet- in Eigentumswohnungen um oder bauten sie so aus, dass sie aus der Regulierung fielen. Dadurch sank nicht nur die Zahl der regulierten Wohnungen auf dem Markt, sondern auch die Menge der Mietwohnungen insgesamt. Die Folge: höhere Mietpreise für die restlichen Wohnungen.

In Wien wiederum befinden sich fast zwei Drittel der Wohnungen in städtischem Besitz, oder es sind Genossenschaftswohnungen. Für beide Gruppen gelten regulierte Mieten. Alle anderen aber haben ein Problem. Geförderte Wohnungen werden oft unter der Hand oder in der Familie weitergegeben. Neuankömmlinge und Nicht-Wiener müssen sich auf dem schmalen Rest des Marktes durchschlagen, auf dem umso härtere Bedingungen herrschen.

Diese Befunde sind lange bekannt, konnten Berlins Regierung jedoch nicht beirren – auch die Grünen nicht, die sich zwischen SPD und Linken sonst so gern als Stimme der Vernunft und Kämpfer für die Umwelt gerieren.

Peter Engelke vermietet im Südosten Berlins in zwei Gebäude­komplexen 80 Wohnungen
Peter Engelke vermietet im Südosten Berlins in zwei Gebäude­komplexen 80 Wohnungen (Foto: S. Wells)

Peter Engelke, ein freundlicher Herr, lebt in Rudow, am südöstlichen Rand von Berlin. Er empfängt am Gartentor, an seinem Haus wirbt ein Schild „Honig zu verkaufen“. Der 77-Jährige hat mit dem Brennstoffhandel von seinem Vater auch ein paar Dutzend Mietwohnungen übernommen, die einst im sozialen Wohnungsbau errichtet wurden. Heute sind sie seine Altersabsicherung. „Ich lebe jetzt praktisch davon“, sagt Engelke. Mit den Mietobergrenzen an sich hat Engelke gar nicht mal ein Problem, ohnehin zahlen seine Mieter nur die Werte des Mietspiegels. Allerdings erlaubt ihm das geplante Gesetz, Modernisierungskosten nur noch teilweise auf die Mieter umzulegen. Um höchstens 1 Euro pro Quadratmeter darf die Miete dadurch steigen. Für Engelke heißt das: „Auf einen großen Teil der Instandhaltung würde ich dann wohl eher verzichten, auch wenn das einen allmählichen Verfall bedeutet.“ Den Plan, Solarkollektoren anzubringen, hat er schon aufgegeben.

Wenn Lokalpolitik die Konkretisierung großer politischer Entwürfe ist, dann ist das jetzt also konkrete grüne Klimapolitik.

Die ersten, die solche Entscheidungen spüren, sind Bau- und Handwerksbetriebe. „Der Mietendeckel hat schon einen deutlichen Flurschaden angerichtet“, sagt Jürgen Wittke, Hauptgeschäftsführer der Handwerkskammer Berlin. Zwölf Prozent der Ausbau-Betriebe erwarten schlechtere Ergebnisse für das nächste Halbjahr. Im Vorjahr waren das nur vier Prozent. Heizungen oder undichte Dächer würden zwar weiter repariert, sagt Wittke, aber bei energetischen Modernisierungen, dem Kernthema der Grünen, könnten die Investitionen deutlich sinken. Auch die Bauwirtschaft, eine Stütze der Konjunktur derzeit, geht von massiven Rückgängen aus. „Die Umsätze dürften um ein Viertel einbrechen“, sagt Thomas Herrschelmann, Sprecher der Fachgemeinschaft Bau Berlin und Brandenburg. Das entspricht einer Summe von mehr als 500 Mio. Euro im Jahr.

Selbst dezidiert linke Ökonomen wie der neue Direktor des gewerkschaftsnahen Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK), Sebastian Dullien, verstehen die Welt nicht mehr. Es sei ja richtig, Wohnungsmärkte zu regulieren, sagt Dullien, der die Arbeit am Gesetz nah begleitet hat. „Der Berliner Mietendeckel aber schießt weit über dieses Ziel hinaus“, kritisiert er, die Obergrenzen für Mieten seien viel zu niedrig und würden gerade Gutverdiener entlasten.

Verteufelte Neubauten

Berlins Sonderweg ist umso verstörender, als die Lösung so klar ist: einfach mehr bauen. „Der Platz wäre ja da“, sagt Sven Henkes. „Es gibt wohl keine europäische Hauptstadt, in der es so viel Raum für Neubauten gibt.“ Henkes ist Geschäftsführer von Ziegert Immobilien, einem Maklerunternehmen, das viel mit Projektentwicklern zusammenarbeitet.

Sven Henkes vom Makler-Unternehmen Ziegert steht am Bauzaun des Neubauprojekts „Pure“
Sven Henkes vom Makler-Unternehmen Ziegert steht am Bauzaun des Neubauprojekts „Pure“ (Foto: S. Wells)

Er führt an einem verregneten Novembertag durch ein Areal nahe dem Berliner Ostbahnhof. Noch vor wenigen Jahren war hier eine Wüstenei, in deren Mitte die riesige Mercedes-Benz Arena wie ein gestrandetes Ufo wirkte. Heute steht hier ein ganzes Ensemble an neuen Büro- und Wohngebäuden, und es wird weiter gebaut. Henkes schaut unter seinem Regenschirm auf eine weitere Baugrube, über der schon in einem Jahr ein neues Haus stehen soll. Die Wohnungen verkaufen sich gut, trotz ­astronomischer Quadratmeterpreise.

Aus Henkes’ Sicht wird der Mietendeckel dieses Geschäft abwürgen, auch wenn Neubauten von der Regel ausdrücklich ausgenommen sein sollen. Doch die Verunsicherung sei unter Investoren schon jetzt groß. „Die Zurückhaltung wird man deutlich spüren“, sagt Henkes. „Wir sehen, dass die Kunden sich ins Umland orientieren.“ Und dann sagt er: „In Berlin wird alles getan, um Projekte zu verhindern.“

Auch IMK-Chef Dullien sagt: „Man kann manchmal schon fast den Verdacht bekommen, dass Teile der Regierungskoalition in Berlin eigentlich lieber keine neuen Wohnungen bauen wollen – so zumindest interpretiere ich das Argument, bisher hätten die Neubauten der letzten zehn Jahre den Berliner Wohnungsmarkt nicht entspannt“, sagt Dullien. Dabei würden selbst Luxuswohnungen das Angebot verbreitern und anderswo die Lage entspannen.

Dass Neubauten nur die Preise anheizen, ist auch ein zentrales Argument im „Roten Berlin“. Frank Muschiol, der Handwerksunternehmer, hat das Papier ebenfalls gelesen. Er glaubt, der Text sei eine Blaupause. Auf der Baustelle in der Nähe des Kurfürstendamms schaut er zu den grünen Dächern des neuen Gebäudes hoch, die Kräne rattern, ein Hammer schlägt auf Metall. Muschiol räuspert sich, dann sagt er: „Frau Lompscher ist Sozialistin. Die hat andere Vorstellungen davon, was Menschen hilft, als ich. Und sie macht ihren Job ziemlich effizient.“

 


Der Beitrag erschien zuerst in Capital 12/2019. Interesse an Capital? Hier geht es zum Abo-Shop, wo Sie die Print-Ausgabe bestellen können. Unsere Digital-Ausgabe gibt es bei iTunes und GooglePlay