ImmobilienBaumängel: So vermeiden Sie Ärger beim Hausbau

Neubauwohnungen in Feldkirchen bei München
Neubauwohnungen in Feldkirchen bei Münchenimago images / Sven Simon

Der Traum vom Eigenheim rückt mit großen Schritten näher: Das Grundstück stimmt und es ist ausreichend Kapital für den Bau da. Der Vertrag mit dem Generalunternehmer steht, auf der Baustelle läuft alles. Wenige Monate nach Einzug dann der Schock: Die Dusche ist undicht, es bilden sich Wasserflecken, die Konstruktion wird morsch.

Baumängel sind ein großes Ärgernis. Sie kosten Zeit, Nerven und vor allem Geld. Laut einer Untersuchung des Bauherren-Schutzbundes aus dem Jahr 2018 beliefen sich die Kosten für einen Bauschaden in den Jahren 2015 bis 2017 im Schnitt auf rund 83.000 Euro. „Und der Trend steigt“, sagt Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes. Dabei gilt es, zwischen Baumangel und Bauschaden zu unterscheiden: Ein Baumangel ist der fehlerhaften Leistung des Vertragspartners geschuldet, ein Bauschaden entsteht infolge eines solchen Mangels.

Fünf häufige Baumängel

Beim Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern sind das die fünf häufigsten Baumängel:

1. Kellerabdichtungen

Plötzlich treten im Keller Feuchtigkeitsflecken oder Verfärbungen auf. Auslöser hierfür kann zum Beispiel drückendes Grundwasser in Kombination mit einer fehlerhaften Abdichtung sein. Die Reparatur der Außen-Kellerabdichtung ist meist nur unter großem Aufwand möglich, da das Kellergeschoss freigelegt werden muss.

2. Luftdichtheitsebene

Auch im Dach kann sich durch eine fehlerhafte Abdichtung Feuchtigkeit bilden. Die Luftdichtheitsebene schützt die Hauskonstruktion vor Raumfeuchtigkeit. Ist diese fehlerhaft verlegt, kann im schlimmsten Fall die gesamte Dachkonstruktion morsch werden. Da man bei der Abnahme der Konstruktion meist nur noch die Rigipsplatten zu sehen bekommt, muss die Luftdichtheitsebene bereits während des Baus kontrolliert werden.

3. Schallbrücken

Wird beispielsweise der Estrich direkt an die Wand verlegt, kann es passieren, dass sich der Trittschall entlang des Fußbodens und über die Wände hinweg im gesamten Haus verteilt. Ist das Problem großflächig, muss der Estrich wieder abgetragen werden.

4. Estrichfeuchtigkeit

Ist der Estrich nicht endgültig ausgetrocknet, darf das Parkett nicht verlegt werden. Andernfalls bildet sich Schimmel, das Parkett wölbt sich vor.

5. Fußbodenheizung

Wurden die Heizungsrohre zu eng verlegt, kann sich die Estrichmasse nicht richtig ausbreiten und verfestigen. Der Estrich bekommt Risse. Um den Schaden zu beseitigen, muss der gesamte Estrich abgetragen werden.

Um derartige Baumängel zu vermeiden, sollten Bauherren die Bauleistungsbeschreibung aufmerksam prüfen. Das Problem: Meist sind diese für Laien nicht besonders verständlich. Experte Becker rät deswegen, die Bauleistungsbeschreibung durch einen Fachmann, etwa einen Bauingenieur, Architekten oder Bauherrenberater, prüfen zu lassen. „Denn oft entstehen Baumängel, wenn es Unklarheiten zwischen Bauherren und Baufirma gibt, wer welche Aufgabe wie erfüllt. Das erkennt ein erfahrener Experte und kann die Probleme von Anfang an aus der Welt schaffen“, sagt Becker.

Sich einen Sachverständigen an die Seite zu holen, kann auch schon während des Hausbaus sinnvoll sein. Dieser beaufsichtigt die wesentlichen Bauabschnitte und erkennt gegebenenfalls Baumängel, sodass diese direkt behoben werden können, ohne dass Schäden entstehen.

Im Schnitt inspizieren die Bausachverständigen des Bauherren-Schutzbundes ihre Baustellen acht Mal. „Erst bei der Hausabnahme einen Sachverständigen einzuschalten, ist nicht optimal“, erklärt Becker. Dann siehe man nämlich nur noch Oberflächen und könne die dahinterliegende Konstruktion nicht mehr entsprechend begutachten.

Bis zu 4000 Euro

Für eine solche Baubegleitung sollten Bauherren rund 3000 bis 4000 Euro einplanen. Auch dass ein Jurist die Bauverträge vor Unterschrift prüft, kann äußerst wertvoll sein. Dieser kann Fehler in den Zahlungsplänen aufdecken, sodass die Verhandlungsposition des Bauherren gestärkt wird. „Im Verhältnis zur Bausumme von mehreren Hunderttausend Euro und drohenden Schadenssummen, die die Finanzierung schnell sprengen können, sind die Kosten für Baubegleitung und Vertragsprüfung gut investiert“, sagt Becker.

Ganz grundsätzlich ist es ratsam, ausreichend Zeit zwischen Fertigstellung und Einzug zu kalkulieren. „Es ist sinnvoll, sich einen Puffer von rund drei Monaten einzuplanen, bis man aus der derzeitigen Wohnung ausziehen muss“, empfiehlt Becker. Denn Termindruck birgt Gefahren: Einerseits führt Hektik zu mehr Fehlern am Bau beziehungsweise dazu, dass diese leichter übersehen werden.

Andererseits kann es passieren, dass der Hausbesitzer schlussendlich die Baumängel in Kauf nimmt, weil er einziehen muss und keine andere Wahl hat. In einem solchen Moment ist der Hausbesitzer oft zu Zugeständnissen bereit, die er ohne Zeitdruck nicht eingegangen wäre.

Entdeckt der Auftraggeber schon während der Bauphase einen Mangel, kann er diesen dem Bauunternehmen schriftlich melden und eine fristgerechte Reparatur einfordern. Und auch danach trägt der Bauunternehmer eine fünfjährige Gewährleistungspflicht. Sollten in dieser Zeit Bauschäden auftreten, muss sie der Unternehmer beheben, und tatsächlich zeigen sich 90 Prozent aller Bauschäden innerhalb der ersten fünf Jahre. Endet die Gewährleistungspflicht, müssen Hausbesitzer die Schäden auf eigene Kosten beseitigen.