ImmobilienAus dem Häuschen

Wenn Christa Seifert an ihre alte 100-Quadratmeter-Wohnung im ostwestfälischen Bad Salzuflen denkt, gerät sie noch immer ins Schwärmen: „Riesige Fensterfronten im Wohnzimmer, große Terrasse, geschliffene Glastüren, eine entzückende Küche, sogar eine Sauna mit Liegeraum hatten wir. Die Wohnung war eine Wucht!“

Doch dann erkrankte ihr Mann. Rund 2000 Euro pro Monat kostete die Unterkunft im Pflegestift. Die Ersparnisse schmolzen dahin, notgedrungen musste Seifert die Wohnung verkaufen. „Kein Pro­blem“, tönte der Makler. Doch nichts passierte. Zwei Besichtigungen in ­einem Jahr, erst dann konnte sie den Exklusivvertrag kündigen. Die Maklerin danach war engagierter: In wenigen Monaten führte sie zwei Dutzend potenzielle Käufer durch die Räume, alle waren begeistert.

Es scheiterte an Kleinigkeiten: „Dem einen gefiel der Teppich nicht, beim nächsten passte der eigene Schrank nicht ins Schlafzimmer.“ Auch die Preisvorstellungen gingen auseinander: Seifert erhoffte sich 130.000 Euro, weit mehr, als die Interessenten zu zahlen bereit waren.

Paradoxe Marktlage

Der finanzielle Druck wuchs. Als Christa Seifert nach anderthalb Jahren die Pflege ihres Mannes kaum noch bezahlen konnte, begann sie, den Preis zu senken. Die Käufer drückten ihn zuletzt auf 95.000 Euro. „Ich war froh, dass ich die Wohnung überhaupt noch losgeworden bin.“

Es scheint paradox: Die Nachfrage nach Immobilien ist so groß wie lange nicht in Deutschland, die Preise klettern vielerorts auf ­Rekordwerte. Eigentlich ideale Voraussetzungen für Besitzer von Häusern und Wohnungen, ihr Objekt loszuschlagen. Wer ein Häuschen von Oma geerbt, sich von seinem Partner getrennt hat oder schlicht keine Lust mehr aufs Rasenmähen im eigenen Garten hat, sollte jetzt eigentlich ein gutes Geschäft machen. Dennoch tun sich viele Verkäufer schwer damit, den gewünschten Preis zu erzielen.

Ein paar Annoncen, ein halbes Dutzend Besichtigungstermine und dann ab zum Notar – so einfach läuft es eben doch nicht. Ob der Verkauf einer Immobilie ein Erfolg oder ein Fiasko wird, hängt vom Zustand und der Lage des Objekts ab, vor allem aber vom Geschick des Verkäufers. Auf plus/minus 25 Prozent schätzt Michael Kiefer, Chefanalyst des Internetportals Immobilienscout24, die Spanne zwischen perfektem und miserablem Verkaufsergebnis: Je nachdem wie es läuft, stehen bei 200.000 Euro Verkehrswert später 250.000 oder 150.000 Euro im Vertrag – eine stattliche Differenz.

Lektion 1: Verlangen Sie Einen realistischen Preis

Hausverkauf© Jan Steins

Wer seine Immobilie erfolgreich veräußern will, muss ihren Wert kennen. Oft überschätzen Besitzer den Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung deutlich. Laut einer Studie der TU Kaiserslautern stuft jeder vierte deutsche Privatverkäufer den Marktwert seines Objekts zu hoch ein. „Wer ein Gebäude selbst bewohnt und individuell eingerichtet hat, bewertet es automatisch ­höher“, sagt Analyst Kiefer. Käufer suchen dagegen nach Mängeln, um den Preis zu drücken. Unterm Strich steht eine große Differenz.

Was für Christa Seifert den besonderen Charme ihrer Wohnung ausmachte – die schneeweiße Einbauküche oder der königsblaue englische Teppich –, schreckte potenzielle Käufer eher ab. Im Kopf zogen sie die Kosten für einen neuen Fußboden oder eine neue Küche von der Kaufpreisforderung ab. Für den ­Verkäufer ist es da schwer, seine Position zu verteidigen. Steht man dann noch wie Seifert unter finanziellem Druck und gerät an einen schlampigen Makler, ist das Verlustgeschäft vorgezeichnet.

Die meisten Verkäufer sind an einem zügigen Abschluss interessiert. Zum einen, weil eventuell noch Zinsen für ein laufendes Dar­lehen zu zahlen sind und gleichzeitig schon ein neues Objekt bezahlt werden muss. Zum anderen, weil die Attraktivität einer Immobilie sinkt, je länger sie auf dem Markt ist. „Je öfter die Anzeige in der Zeitung oder im Internet steht, desto mehr drängt sich für Außenstehende der Eindruck auf, dass da etwas nicht ganz koscher ist“, sagt Dirk Hobbie, Makler aus Oldenburg und Autor des Ratgebers „Immobilien richtig verkaufen“.

Während die einen Interessenten zum nächsten Objekt weiterziehen, warten Schnäppchenjäger genüsslich ab und schlagen zu, wenn der Preis im Keller ist. „Mit einem überzogenen Preis verprellt man ernsthafte Interessenten und verhandelt stattdessen mit Spekulanten oder Käufern, die für den Preis mehr erwarten“, sagt Hobbie. „Das kostet unnötig Geld für Werbung und Zeit für Besichtigungen.“

Je realistischer der Angebots­preis, desto schneller findet sich ein Käufer, wie eine Studie des IIB ­Instituts innovatives Bauen Dr. Hettenbach unter mehr als 2000 Privatverkäufern belegt: Verkäufer, die mit ihrem Erst­angebot fünf Prozent über dem Verkehrswert lagen, benötigten maximal 63 Tage, um ihr Objekt loszuschlagen. Verlangten sie 20 Prozent mehr, warteten sie länger als ein Jahr auf einen Käufer – einer von fünf musste sogar einen Nachlass akzeptieren.

Wer den angemessenen Wert seiner Immobilie wissen will, sollte den Preis nicht selbst ermitteln, sondern sich an einen unabhängigen und qualifizierten Gutachter wenden (siehe Kasten unten). „Auch wenn das bis zu 2500 Euro kostet, zahlt es sich in der Regel aus“, sagt Immobilienexperte Kiefer.

Was ist mein Haus wert?

Setzen Eigentümer den Preis für ihre Wohnung oder ihr Haus zu hoch an, rächt sich das meist. Der Verkauf zieht sich in die Länge, sie müssen die Immobilie unter Wert verkaufen – oder bleiben ganz auf ihr sitzen. So lässt sich ein realistischer Angebotspreis ermitteln

Marktbeobachtung

Um ein Gefühl für den Wert einer Immobilie zu bekommen, sollten Verkäufer in Internetportalen, Maklerschaukästen oder örtlichen Tageszeitungen nach Preisen von Vergleichsobjekten suchen. Um den Preis ehrlich einzuschätzen, hilft es, sich in die Lage des Käufers zu versetzen: also Exposés vergleichbarer Immobilien anzufordern, mit Anbietern zu telefonieren und Objekte zu besichtigen. Es reicht nicht, in Annoncen nur auf Alter und Kaufpreis zu achten. Bei der Wertermittlung spielen zahlreiche Kriterien eine Rolle: Lage, Grundstücksgröße, Art der Immobilie, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattungsstandard, Renovierungen, das Angebot am Markt und das mitverkaufte Inventar. Geforderter und gezahlter Preis sind zudem in der Regel nicht identisch. Manche Verkäufer gehen bis zu 30 Prozent runter. Wichtig: Eine private Marktrecherche liefert Anhaltspunkte für einen fairen Preis, Experten empfehlen jedoch, sich zusätzliche Informationen zu beschaffen.

Online-Bewertung
Für eine grobe Schätzung, wo der Preis von Standardobjekten in etwa liegt, eignen sich Online-Bewertungen, wie sie Immobilienscout24.de oder Immonet.de anbieten. Für rund 30 Euro erstellen sie aus den Nutzerangaben in wenigen Minuten automatisierte Bewertungen. Für Wohnungen, Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser lassen sich durchaus brauchbare Schätzungen ermitteln. Allerdings können Besonderheiten, die Zu- oder Abschläge rechtfertigen, nicht berücksichtigt werden: Ein schwer nutzbarer Grundriss, eine unverbaute Aussicht oder eine Traumlage direkt am See bleiben bei der Bewertung außen vor. Auch Vergleichspreise und Bodenrichtwerte, wie sie Gutachterausschüsse sammeln, fließen nicht ein.

Bewertung durch Makler
Häufig beauftragen Privatverkäufer den Makler, der ihnen den höchstmöglichen Verkaufspreis in Aussicht stellt. Das ­ist kurzsichtig, da die Vermittler in hartem Wettbewerb stehen und darauf angewiesen sind, möglichst viele Objekte zu akquirieren und rasch zu verkaufen. Je schneller der Abschluss, desto eher fließt die Provision, die vom erzielten Kaufpreis abhängt. Nicht alle Makler sind so seriös, dass sie den Wert der Immobilie trotzdem realistisch einschätzen.

Qualifiziertes Gutachten
Bei Immobilien, die vom Standard abweichen oder Baumängel aufweisen, sollte man sich an einen unabhängigen und qualifizierten Sachverständigen oder Gutachter wenden. Auch bei Wertermittlungen für die Bank oder fürs Finanzamt, bei Scheidungen oder Erbstreitigkeiten ist ein Gutachten erforderlich. Der Sachverständige ermittelt den Marktwert, auch Verkehrswert genannt. Das ist der Preis, der ziemlich sicher zu erzielen wäre. Das Verkehrswertgutachten umfasst eine ausführliche, oft 20 bis 30 Seiten lange Dokumentation und ist in der Regel „gerichtsfest“, wird also als Bewertungsgrundlage vor Gericht akzeptiert. Solche Gutachten sind teuer – für ein Einfamilienhaus fallen schnell 1 500 bis 2 500 Euro an –, zahlen sich aber meist aus. Manche Sachverständige bieten vereinfachte Verfahren an, bei denen sie sich die Immobilie vor Ort anschauen, aber kein schriftliches Gutachten erstellen. Die Kosten hierfür beginnen bei 500 Euro. Eine preiswerte Alternative, wenn das Ergebnis nicht gerichtsfest sein muss.

Tipp
Der Beruf des Gutachters ist gesetzlich nicht geschützt. Wählen Sie einen von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die Industrie- und Handelskammern führen entsprechende Verzeichnisse (svv.ihk.de). 

Lektion 2: Zeigen Sie IHr Haus von der Besten Seite

Hausverkauf© Jan Steins

Was aber tun, wenn das Objekt trotz angemessenem Preis bereits ein halbes Jahr auf dem Markt ist, ohne dass es auf nennenswertes Interesse stößt? „Selbst Problemfälle lassen sich verkaufen“, macht Makler Hobbie Mut. Oft helfe es, die Immobilie vier bis sechs Wochen vom Markt zu nehmen und anschließend neu zu bewerben – mit anderen Fotos und Texten. Alternative: Man wechselt das Immobilienportal, probiert es mit Hauswurfsendungen oder einem Verkaufsschild im Vorgarten. „In der Regel melden sich dann neue Interessenten, die das Objekt noch nicht kennen“, so Hobbie.

Wie sehr sich eine professionelle Vermarktung auszahlt, haben Thomas und Beate Heidingsfelder erlebt. Das Paar, Mitte 50, wollte seinen 70er-Jahre-Walmdach-Bungalow im niederrheinischen Voerde verkaufen und sich stattdessen eine kleine Mietwohnung suchen. „Meine Frau arbeitet in Hannover, wir ­sehen uns nur am Wochenende und hatten ­genug davon, die gemeinsame ­Freizeit mit Haus- und Gartenarbeit zu verbringen.“

Die Verkaufsvoraussetzungen waren alles andere als ideal: ein verwinkeltes Haus mit winzigem Garten und einer düsteren Einliegerwohnung im Keller, die fast die Hälfte der 169 Quadratmeter Wohnfläche einnimmt. Dann stellte sich auch noch heraus, dass für den Wintergarten hinterm Haus die Baugenehmigung fehlte: Der Wintergarten musste ­einen halben Meter zurückgebaut werden. Die Kosten hierfür würden den Erlös schmälern. Wie sollte aus dem mutmaßlichen Ladenhüter ein Verkaufshit werden?

Der Makler empfahl den Eigentümern, sich an Iris Barwa zu ­wenden. Die Einrichtungsberaterin ist auf schwierige Fälle spezialisiert: Für den Verkauf richtet sie Häuser her, lenkt den Blick mit schönen Farben und Möbeln auf die positiven ­Seiten. „Home Staging“ nennt sich die professionelle Verschönerung, mittlerweile gibt es fast 300 „Stager“ in Deutschland.

„Viele Menschen können sich nicht vorstellen, wie sich leer stehende oder verwohnte Räume gestalten lassen“, sagt Barwa. Also tilgt sie die Spuren der Vorbesitzer. Bücher, CDs und altes Mobiliar mussten die Heidingsfelders in der Garage verstauen. Barwa strich vormals dunkelrote Wände in warmem Beige, überzog die dunkle Couch im Wohnzimmer mit hellem Stoff, tauschte die selbst geschossenen Urlaubsbilder des Paares gegen moderne Kunst aus. Sie fegte die Persönlichkeit der Besitzer aus den Räumen und machte daraus eine Bühne der Erwartungen, auf der sich die Interessenten im Geiste entfalten konnten: mit ihren eigenen Möbeln, Bildern und Einrichtungsideen.

Als dann die ersten Besucher das Haus betraten, duftete es im Keller nach frisch ­gebrühtem Kaffee, der Frühstückstisch war gedeckt und mit Blumen dekoriert. Das Schlafzimmer der Einliegerwohnung hatte sich in einen Arbeitsraum verwandelt, der Wohnraum in ein hippes Jugendzimmer – mit lose verstreuten Comics auf dem Bett und Pop-Art an den Wänden. Die Verkaufsprofis hatten sogar im Garten Unkraut gezupft, das Gestrüpp zwischen den Büschen gelichtet und die bröckelige Wand zum Nachbargrundstück neu verputzt. „Wir haben unser Haus kaum wiedererkannt“, sagt Thomas Heidingsfelder.

Die Metamorphose zahlte sich aus. Schon eine Woche nachdem der Makler das Haus im Internet inseriert und Flyer mit hübschen Fotos im Ort verteilt hatte, fanden sich Käufer: ein älteres Ehepaar aus der Gegend. „Sie wollten das Haus unbedingt, es war genau das, was sie suchten – ebenerdig, mitten im Ort, Ärzte, Geschäfte, Post in fußläufiger Nähe“, erzählt Heidingsfelder. Verhandeln musste er nicht, 245.000 Euro zahlten die neuen Eigentümer, 25.000 Euro mehr als den Verkehrswert. Trotz 7500 Euro fürs Staging blieb ein üppiges Plus.

„Viele Verkäufer unterschätzen, was eine schön hergerichtete Immobilie ausmacht“, sagt Dunja Paasch, Maklerin aus Ahrensburg bei Hamburg. So mancher verspielt seine Chancen wegen eines schief sitzenden Gartentors oder einer überlaufenden Dachrinne. „Interessenten achten penibel auf solche Kleinigkeiten. Sind Einfahrt und Garten ungepflegt, kommen die meisten gar nicht erst zur Besichtigung.“

Dirk Hobbie gibt seinen Kunden daher gleich eine Checkliste mit: Fensterscheiben geputzt? Dachrinnen gereinigt? Klingel intakt? Innen empfiehlt er: aufräumen, putzen, ­ordentlich durchlüften, sodass es nicht nach Rauch oder Essen riecht. Und Haustiere ausquartieren, um Interessenten mit Katzenhaarallergie oder Angst vor Hunden nicht ­abzuschrecken. Außerdem muss ­die Wohnung gut temperiert sein. „Wenn ­Besucher beim Besichtigungstermin frieren, erhöht das nicht gerade ­ihre Kaufmotivation.“

Kleinere Schönheitsreparaturen, etwa ein neuer Anstrich oder die Reparatur defekter Fliesen, zahlen sich ebenfalls aus. Von größeren Sanierungsaktionen – einer neuen Heizung oder einem frisch gekachelten Bad – rät Hobbie dagegen ab. „Die Kosten bekommt man nicht wieder raus. Und jeder Käufer hat einen anderen Geschmack.“

Ein undichtes Dach, einen Feuchtigkeitsschaden im Keller oder andere Baumängel sollten Verkäufer allerdings vor dem Besichtigungstermin in jedem Fall ausbessern, rät Hobbie. Sonst entstehe schnell der Eindruck, dass die Immobilie insgesamt marode sei. „Außerdem kalkulieren Käufer wesentlich höhere Abschläge beim Kaufpreis ein, als die Sanierung eigentlich kostet.“

Wirkungsvoll werben

Falsche Versprechen, verwirrende Angaben, schlechte Fotos: Wer seine Immobilie in Anzeigen und Exposés bewirbt, kann eine Menge falsch machen. Fünf Tipps, wie es richtig geht

Keine Übertreibungen
Vermeiden Sie übertriebene Werbeaussagen. Formulierungen wie „exklusive Lage“ oder „gute Verkehrsanbindung“ sollten nur dann zum Einsatz kommen, wenn das Objekt tatsächlich am Waldrand beziehungsweise in der Nähe einer Hauptstraße liegt. Enttäuschungen bei Interessenten wiegen schwer: Zerstörtes Vertrauen lässt sich kaum mehr zurückgewinnen.

Abkürzungen vermeiden
Kürzel wie WF („Wohnfläche“), 3 ZKB („drei Zimmer, Küche, Bad“) oder KP („Kaufpreis“) sparen zwar Zeilen und damit Geld, verwirren aber viele Leser. Wer eine Anzeige so formuliert, outet sich zudem als Geizhals, mit dem man nicht gern verhandeln möchte.

Fotos machen lassen
Ein paar Hundert Euro für einen Fotografen, der Ihre Immobilie mit über­raschenden Perspektiven in Szene setzt, sind gut investiert.

Viel gelesene Internetportale nutzen
Achten Sie bei der Auswahl des Immobilienportals auf Qualität und Reichweite: Branchenführer Immobilienscout24 kommt auf mehr als zehn Millionen Besucher pro Monat im deutschsprachigen Raum. Außerdem bietet das Portal einen herausragenden Kundenservice und zahlreiche Tipps zu Themen wie Immobilien­bewertung, Optimierung von Inseraten oder Home Staging. Auch Immonet (5,2 Millionen Besucher) und Immowelt (4,2 Millionen Besucher) punkten mit großer Reichweite und zusätzlichen Infos.

Kreative Methoden einsetzen
Wer ein Schild in den Vorgarten stellt oder Hauswurfsendungen in seiner Wohngegend verteilt, erreicht auch Kaufinteressenten, die nicht regel­mäßig Zeitung und Internet nach ­Immobilienangeboten durchforsten.

Lektion 3: Schalten Sie einen Profi ein

Hausverkauf© Jan Steins

Die Provision für einen professionellen Makler ist zunächst einmal eine teure Angelegenheit: Zwischen 3,57 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises verlangen Profis für die Abwicklung eines Immobilienverkaufs. Wer die Kosten übernimmt, ist nicht einheitlich geregelt. In manchen Bundesländern wie Bayern oder Baden-Württemberg teilen sich Käufer und Verkäufer die Rechnung. Anderswo muss meist allein der Käufer zahlen – selbst wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Die Berliner Landesregierung prüft derzeit die rechtlichen Möglichkeiten, Maklerkosten zu begrenzen. Der Vorstoß könnte eine bundesweit einheit­liche Regelung beschleunigen. Viele Experten favorisieren das „Bestellerprinzip“: Wer den Makler beauftragt, soll ihn auch bezahlen.

Das Geld für einen Profi ist gut angelegt – wenn er denn professionell arbeitet. Ein gewissenhafter Makler schaut sich Grundstück und Immobilie an, berät die Verkäufer, beschafft Baupläne und Grundbuchauszüge, stellt ein Exposé zusammen, schaltet Anzeigen in der Tageszeitung oder auf Immobilienportalen im Internet, führt Vorgespräche mit den Interessenten und vereinbart Besichtigungstermine.

Seriöse Anbieter wie Dunja Paasch organisieren nur Einzeltermine, keine Massenbesichtigungen. Für jeden Interessenten nimmt sie sich mindestens eine Stunde Zeit. Am liebsten hat Paasch die Verkäufer bei der Besichtigung nicht dabei. „Manche Leute plaudern ihre finanzielle Lage aus und bringen sich so in die Defensive. Andere reagieren gereizt, wenn Kaufinteressenten ihre Immobilie schlechtreden. Oder der Termin gerät zur Selbstdarstellung. Das alles ist menschlich, fördert aber nicht die Verhandlungen.“

Der Makler fungiere als Puffer zwischen beiden Parteien. „Mir erzählen Käufer eher, was sie am Haus stört“, sagt Dirk Hobbie. Gegenüber Verkäufern seien sie dagegen vorsichtiger und versuchten Konfliktthemen zu vermeiden. „Bleiben Dinge unausgesprochen, kommt es jedoch zu keiner Kaufentscheidung.“ Besichtigungstermine legt Hobbie, wenn möglich, direkt hintereinander, sodass sich die Interessenten an der Haustür begegnen. Das bewegt Zauderer zu einer schnellen Entscheidung.

Den richtigen Vermittler finden

Jeder darf sich Makler nennen, doch nur Experten gewährleisten eine professionelle Vermarktung. Wie unterscheidet man qualifizierte Fachleute von Geschäftemachern? Eine Anleitung in sieben Schritten

Referenzen prüfen
Seriöse Makler verfügen über eine fundierte Ausbildung, ein gut ausgestattetes Büro und sind zu normalen Geschäftszeiten immer erreichbar. Fragen Sie nach erfolgreich vermittelten Objekten und Adressen früherer Kunden, um einen Eindruck vom Verkaufserfolg zu erhalten.

Mitgliedschaft im Berufsverband kontrollieren
Mitglieder des Immobilienverbands Deutschland (IVD) müssen eine umfassende Aufnahmeprüfung bestehen, regelmäßig Schulungen und Seminare besuchen und eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung nachweisen. Der Verband nimmt Beschwerden von Kunden seiner Mitglieder entgegen und schlichtet in Streitfällen.

Spezialisten bevorzugen
Mit Experten für Wohnimmobilien fährt man meist besser als mit „Alleskönnern“. Manche Anbieter sind zudem auf bestimmte Segmente spezialisiert.

Keine Aufträge streuen
Wer mehrere Makler beauftragt, erhält nicht automatisch mehr Interessenten. Er läuft eher Gefahr, potenzielle Käufer zu verunsichern, wenn dasselbe Objekt zu verschiedenen Bedingungen und Kaufpreisen angeboten wird.

Miteinander sprechen
Ein Profi spricht mit dem Kunden persönlich über dessen Wünsche und finanzielle Situation, bevor er einen Vermarktungsvorschlag macht. Er warnt vor Risiken, hält sich mit überzogenen Versprechungen zurück, informiert über Aufwand und Honorar. Auf keinen Fall verlangt er Vorauszahlungen.

Strategie klären
Lassen Sie sich genau beschreiben, welche Aktivitäten der Makler plant, um Ihre Immobilie bestmöglich zu verkaufen. Lassen Sie sich zu nichts überreden, was Ihnen nicht passt.

Vereinbarungen schriftlich festhalten
Ist ein Makler gefunden, werden in einem Vertrag Leistungsumfang, Laufzeit, Auflösungsmodalitäten und die Provisionshöhe bei einer erfolgreichen Vermittlung geregelt. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen.

Lektion 4: Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen

Hausverkauf© Jan Steins

Bei den Verkaufsverhandlungen empfiehlt Hobbie, Ruhe zu bewahren: „Viele Verkäufer meinen, sie müssten auf ein Kaufgebot sofort reagieren.“ Das sei ein Trugschluss, sagt der Makler. „Besser man überlegt erst, was am geschicktesten ist – beim Preis hart zu bleiben oder ein Gegenangebot zu unterbreiten. Für einen Tag Bedenkzeit hat jeder Käufer Verständnis.“

Wie wichtig es ist, sich nicht unter Druck setzen zu lassen, haben Dorothea und Sven Rohde erfahren. Ende 2012 verkauften sie ihr Ferienhaus im Wendland, eine denkmalgeschützte Fachwerkkate von 1811, die sie als Ruine gekauft und zum Niedrigenergiehaus umgebaut hatten: 150 Quadratmeter Wohnfläche, großer Garten, bestens erhaltenes Fachwerk, rustikaler Dielenboden. Rohdes hatten es gekauft, als sie in Hamburg noch eine Wohnung hatten. Irgendwann legten sie sich dort ein Haus zu, und die Fahrerei wurde beiden zu viel. „Im Sommer musste dauernd einer von uns ins Wendland, damit der Garten nicht vertrocknet oder verkommt“, erzählt Sven Rohde.

Dem Paar war klar, dass der Verkauf nicht leicht würde. Ihre Preisforderung von 240.000 Euro lag weit über dem Durchschnitt, viele Häuser im strukturschwachen ehemaligen Zonenrandgebiet kosten weniger als die Hälfte. „Wir brauchten einen Liebhaber“, so Rohde.

Das Paar engagierte eine Maklerin, im Landkreis machte die Nachricht, dass das alte Schätzchen zu verkaufen sei, rasch die Runde. Das Interesse blieb trotzdem bescheiden. Schließlich fanden sich zwei potenzielle Käufer – ein Hamburger Ehepaar und ein Kölner, der regelmäßig im Wendland Urlaub macht. Rohdes mähten den Rasen, kochten Kaffee, führten die Besucher durchs Haus: vom geduckten Flur in die 3,80 Meter hohe Wohndiele – ein Wow-Effekt.

Beim Geld hörte die Wertschätzung auf: Rund 200.000 Euro boten die Interessenten. Auch wenn die Maklerin drängte, Rohdes lehnten ab. „Wir blieben höflich, haben uns für das große Interesse bedankt, und um Verständnis gebeten, dass wir zu diesem Preis nicht verkaufen.“ So blieb die Tür für die Interessenten offen. Als die Hamburger später doch 220.000 Euro boten und der Notartermin schon feststand, zog der Kölner Interessent nach: 225.000 Euro. Ein Happy End ganz ohne Gefeilsche oder Genörgel.

Wann der Fiskus Mitverdient

Nach zehn Jahren ist der Verkauf von Immobilien steuerfrei

Verkäufer von Anlageimmobilien müssen ihre Gewinne versteuern, wenn sie ihr Haus oder ihre Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkaufen. Erst nach Ablauf dieser Spekulationsfrist ist der Verkauf für Privatpersonen steuerfrei. Selbstnutzer müssen den Erlös in der Regel nicht mit dem Fiskus teilen: Wer im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst in der Immobilie gewohnt hat, kann sie steuerfrei verkaufen. Für das häusliche Arbeitszimmer, das abgesetzt wurde, werden allerdings anteilig Steuern fällig.