Immobilien gelten gerade in Zeiten hoher Inflation als einigermaßen sicherere Wertanlage. Schließlich winken monatliche Einnahmen und jährliche Wertsteigerungen. Doch Betongold kommt in großen Einheiten daher, eine komplette Wohnung oder gar ein ganzes Haus können sich nur wenige leisten. Für Privatanleger mit Kleinstbeträgen bleiben nur Umwege: Fonds etwa, die viele kleine Beträge bündeln und damit große Objekte erwerben. Oder Crowdinvesting-Plattformen für einzelne Immobilienprojekte. Die Blockchain-Technologie könnte nun die Möglichkeiten erweitern – und den Immobilienmarkt womöglich gar revolutionieren.
Die Blockchain ist das technologische Fundament: Sie teilt die Immobilie in viele Einzelteile und fungiert dabei wie eine große Datenbank, auf der alle Informationen zum Objekt liegen. Jeder neue Block an Informationen zu einzelnen Teilen speichert zugleich die Daten aller anderen Einzelstücke in einem einzigartigen Fingerabdruck ab.
Um Eigentumswerte und -rechte etwa an einer Immobilie digital abzuspeichern, nutzt die Technologie sogenannte Token, die Besitz- und Bezugsrechte fälschungssicher verbriefen. Token lassen sich mit Stücke eines Kuchens vergleichen. Auf jedem Kuchenstück steht mit Zuckerguss geschrieben, wem es gehört und welche vertraglichen Rechte und Pflichten der Teileigentümer dadurch besitzt. Bei einer Immobilien-Tokenisierung zerteilt der Immobilienanbieter nun ein Objekt in viele kleine Kuchenstücke. Schon mit einer sehr geringen Anlagesumme ist es dann möglich, einen Teil vom Kuchen zu erwerben.
Die Idealvorstellung von Immobilientoken lautet: Jedem Tokenbesitzer gehört ein entsprechender Anteil am Gebäude. Damit ließe sich dann auch die gesamte Immobilienverwaltung über sogenannte Smart Contracts automatisieren. Zins- und Mieteinnahmen für die Immobilienanteile würde die Blockchain in Echtzeit auszahlen sowie Reparaturkosten oder Grundsteuern von den Eigentümern anteilig einfordern. Auch der Immobilienverkauf liefe dann über die Blockchain und Notare spielten nur noch eine untergeordnete Rolle.
Noch ist ein solcher Immobilienmarkt Zukunftsmusik. Denn für Immobilientoken, die reale Anteile an Häusern oder Wohnungen verbriefen, fehlt der regulatorische Rahmen, wie zum Beispiel ein digitalisiertes Grundbuch. Käufer von Immobilientoken erwerben momentan nur Genussrechte in Form von Wertpapieren oder Schuldverschreibungen. Damit besitzen sie keinen physischen Anteil an einer Immobilie, sondern nur einen Schuldtitel. Dennoch bieten solche Immobilientoken Privatanlegern schon jetzt die Möglichkeit, in einzelne Immobilien oder Bauvorhaben zu investieren – und das bereits mit einer Mindestbeteiligung von wenigen Hundert Euro. Das erleichtert es auch, gleich in mehrere verschiedene Immobilienprojekte zu investieren, um das Klumpenrisiko zu senken.
Ein führender deutscher Anbieter der Genussrecht-Immobilientoken ist die Crowdinvesting-Plattform Exporo mit Sitz in Hamburg. Das Unternehmen bietet sowohl Finanzierungsprojekte als auch Bestandsimmobilien als Investitionsmöglichkeit an. Das System dahinter: Anleger kaufen Token, finanzieren damit indirekt über ein Genussrecht einen Teil des Bauprojekts und erhalten eine festgelegte jährliche Rendite für die vereinbarte Laufzeit. Investieren Käufer in Token von Bestandsimmobilien, profitieren sie wiederum über einen Anteil an jährlichen Mieteinnahmen und über Wertsteigerungen ihrer Immobilienanteile. Hier ist die Laufzeit meist deutlich länger als bei den Finanzierungsprojekten. Wer Immobilientoken vor Ablauf der Laufzeit verkaufen möchte, bietet sie anderen Nutzern auf dem Handelsplatz der Webseite zum Kauf an.
Die neue Anlageklasse birgt für Privatanleger auch Risiken. Zum einen besitzen die meisten Privatanleger keine Expertise bei der Bewertung von Immobilien. Sie können also nur schwer zwischen schlechten und guten Immobilienprojekten unterscheiden. Zum anderen sind sie als Tokenbesitzer letztlich nichts anderes als Kreditgeber- und darüber hinaus als Genussrechte-Inhaber auch noch nachrangige Gläubiger. Im Fall einer Pleite müssen sie sich dementsprechend mit ihren offenen Forderungen hintenanstellen. Erst wenn vorrangige Gläubiger, meist Banken, die einen erheblichen Teil der Finanzierung übernehmen, ausbezahlt wurden, erhalten die Tokenbesitzer in einem solchen Fall einen Teil des Geldes zurück. Wenn ein Projekt scheitert, ist bei dieser Anlageform auch ein Totalverlust möglich.
