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Immobilienpreise und Mietspiegel: München-Pasing – Obermenzing

Immobilien- und Mietpreise in München-Pasing – Obermenzing

Der Immobilienmarkt in München-Pasing – Obermenzing

Die besten Wohnlagen in München – Pasing/Obermenzing

Von Nadine Oberhuber

Es gibt viele Menschen, die sagen, Pasing gehöre gar nicht wirklich zu München. Weil es so weit im Westen liege und nicht nur aussehe wie eine eigenständige kleine Stadt, sondern im Grunde auch so funktioniere. In allererster Linie sind es einige der Pasinger selbst, die das sagen und vor nicht allzu langer Zeit hatten sie damit ja auch Recht, denn sie wollten eine eigene Stadt werden und kämpften auch dafür. Ende der 30er Jahre wurde Pasing dann doch zwangseingemeindet und damit zur Residenzstadt München geschlagen. Zwar können sich nur noch die wenigsten Einwohner an die Zeit davor erinnern, aber vom Selbstverständnis her fühlt sich Pasing immer noch eher als Stadt denn als Stadtteil, als Kleinstadt in der Großstadt sozusagen.

Denn es hat noch alles, was man dazu braucht: Ein altes Zentrum, das von der herrschaftlichen und bäuerlichen Kultur Pasings zeugt und in dem eine eigene Mariensäule steht. Einen eigenen Bahnhof sogar mit ICE-Halt, einen Stadtpark und dazu noch einen eigenen Viktualienmarkt. Das Einkaufszentrum Pasing-Arcaden ist die moderne Shoppingmeile. Und in der Pasinger Fabrik findet alles statt, was man unter dem Label Kultur subsumieren kann: Theater, Musik und Ausstellungen gibt es hier und sogar Opern werden gespielt. In die Innenstadt muss da eigentlich niemand mehr fahren, obwohl es schnell geht: Über die Landsberger Straße ist man mit dem Auto in rund 15 Minuten in der City, mit der S-Bahn sind es sieben Stationen bis zum Marienplatz.

Tatsächlich fügen sich viele Viertelbewohner wohl mit ihrer Lage zwischen den Dingen, sie sagen: Wir haben ja beides, rechts die große Stadt und links die grünen Wiesen und Wälder. Denn wo Pasing im Westen und Süden endet, beginnt das Würmtal, das sich bis hinunter zum Starnberger See zieht. Wer nur ein paar Minuten nach Nordosten spaziert, der steht schon im weitläufigen Nymphenburger Park und kann dort flanieren, joggen oder Rad fahren. Und wer Anschluss an die große weite Welt sucht, der ist auch in ein paar Minuten auf dem westlichen Autobahnring.

Pasing selbst hat offenbar seine Mitte gefunden – oder behalten, das zumindest sagen die Bewohner selbst: Seine Bewohnerstruktur ist eine der ausgewogenste in der ganzen Stadt, alle Bevölkerungsschichten sind nahezu normalverteilt vertreten. Im soliden Mittelfeld liegt der Stadtteil, wenn man die Einwohner fragt, wie zufrieden man hier lebt. Das ist für einen der innenstadt-entfernteren Stadtteile ein beachtliches Ergebnis, noch zufriedener sind nur die Einwohner der Zentralbezirke. Zu Pasings Stärken zählt das rege Vereinsleben, insbesondere die Heimat- und Trachtenvereine, die es hier noch gibt. Und die vielen Schulen, die ihm auch den Namen „Schulstadtteil“ eingebracht haben. Manche sagen sogar: In Pasing gebe es das schönste Viertel Münchens, die Villenkolonie Neu-Pasing nämlich, die in den 1890er Jahren entstanden ist.

Damals waren es allesamt Vorstadtvillen, die in der Waldkolonie errichtet wurden und mit ihren Türmchen und Erkern verziert sind. Heute sind die meisten von ihnen Baudenkmäler. Doch auch die kleineren Leute fanden hier reichlich Platz, für sie bauten die früheren Stadtväter einerseits viele mehrstöckige Mietshäuser entlang der Landsberger Straße, von denen einige sogar heute noch stehen, auch wenn man sie zwischen den hohen Plattenbauten und Gewerbehallen kaum noch sieht. Andererseits legten sie in den 20er und 30er Jahren in Gartenstadtmanier die Heimstättensiedlung an. Kleine Einfamilienhäuser auf einer eigenen Parzelle Grund wurden en Masse gebaut, damit sich die einfache Bevölkerung mit Gemüsegarten und Schweinestall noch halbwegs selbst versorgen konnte. Das macht zwar heute kaum einer mehr, aber gerade die kleinen Häuschen sind bei jungen Familien beliebt. Aber: Kaum einer der Alteingesessenen zieht hier je wieder aus.

Dafür wächst Pasing – und zwar gewaltig. Rund 40.000 Einwohner zählt das Viertel, dessen Einwohner zusammen mit Obermenzing erfasst werden, beide bilden nämlich einen Bezirk. Insgesamt stellt Pasing-Obermenzing 74.000 Einwohner, das sind immerhin 25 Prozent mehr als noch im Jahr 2000. Aber es gibt noch genügend Platz, deswegen rangiert der Stadtteil mit 43 Bewohnern je Hektar nur auf dem gemächlichen 19. Platz wenn es um die Besiedlungsdichte geht.

Künftig wird es zunehmend enger. Allein 16 von aktuell 125 im Bau befindlichen Neubauprojekten Münchens wachsen in diesem Bezirk in die Höhe, jedes achte der Stadt. Das ist Rekord. Viele Bewohner mosern, dass Pasing durch die vielen neuen Komplexe langsam seine Ursprünglichkeit verliert und seinen kleinstädtischen Charakter. Das kann man zu Recht betrauern, viele werden sich indes über den neuen Wohnraum freuen, der hier noch etwas erschwinglicher ist als im Rest der Stadt.

Ab 6800 Euro pro Quadratmeter werden hier aktuell Neubauwohnungen angeboten, im schickeren Neupasing nahe dem Nymphenburger Park sind es allerdings schon 7600 Euro. Damit hat vor allem der Norden des Viertels preislich angezogen, vor fünf Jahren kam man hier noch mit 4800 Euro hin, im Rest Pasings mit 4600 Euro. Wer sich ein Haus zulegen will, bezahlt ebenfalls rund 7000 Euro pro Quadratmeter, egal ob für einen Neu- oder Bestandsbau. Beide haben in den vergangenen fünf Jahren um rund 70 Prozent im Preis angezogen. Insgesamt muss man für ein durchschnittlich großes Einfamilienhaus mindestens eine Million Euro rechnen.

Dadurch wird sich die Bewohnerstruktur langfristig wandeln. Denn vor allem die gehobene Mittelschicht findet hier neuerdings Wohneigentum, Normal- oder Wenigverdiener können sich die Preise dagegen kaum noch leisten. Theoretisch gibt es hier zwar noch Wohnungen um 60 Quadratmeter, also mit zwei bis drei Zimmern, für 335.000 Euro. Praktisch ist der Markt aber gerade bei den kleineren Wohnungen so gut wie leergefegt – wie überall in München. Größere Wohnungen finden sich eher, kosten aber dann bei 75-Quadratmetern schon rund 412.000 Euro, dazu kommen noch einmal rund zehn Prozent Kaufnebenkosten, was am Ende 450.000 Euro ergibt. Im Neubau bekommt man für dasselbe Geld 60 Quadratmeter in Pasing und nur 54 Quadratmeter in Neupasing. Der obligatorische Parkplatz ist da noch nicht eingerechnet. Das ist für die Lage weit im Westen doch recht happig. Dennoch muss man sehr schnell sein, um überhaupt so eine Wohnung zu bekommen. Zeit lassen kann man sich nur, wenn man 80 bis 90 Quadratmeter sucht, denn ab 700.000 oder gar 800.000 Euro verkaufen sich Wohnungen längst nicht so schnell.

Die Mieten sind mit 14,80 Euro im Schnitt für Neuverträge auch längst nicht mehr günstig, im Neubau muss man sogar 16 bis 17,70 Euro bezahlen. Das dürfte im allerbesten Fall eine Bruttomietrendite von knapp 2,3 Prozent bedeuten für Käufer, die ihre Neubauwohnung gleich weitervermieten. Netto sind es dann weniger als zwei Prozent. Für Kapitalanleger heißt es bei Bestandswohnungen: Wohnt der Mieter schon seit fünf oder zehn Jahren in der Wohnung, zahlt er 10 bis 11 Euro Miete, das ergibt in der Regel eine Bruttomietrendite von 1,8 oder 1,9 Prozent. Bezieht man die Instandhaltungskosten oder Finanzierungskosten mit ein, ergibt das einen Zins ähnlich wie beim Tagesgeld.

Wer selber Wohneigentum sucht, wird mit ausreichend Kapital in Pasing noch fündig, wenn er nicht unbedingt hofft, eine Altbauvilla oder ein Häuschen zu finden. Gebaut wird hier künftig noch viel. Im neuen Quartier an der Paul-Gerhard-Allee, sagt der Bauträger Baywobau, kann man „anders wohnen“, so heißt sein Bauprojekt. Hier kosten Einzimmerapartments rund 250.000 bis 270.000 Euro. Zwei Zimmer mit 50 Quadratmeter bekommt man für 370.000 bis 390.000 Euro. Die 80-Quadratmeter-Wohnungen kosten ab einer halben Million Euro aufwärts. Auch im aktuellen Pandion Penta sind noch wenige der 300 Wohneinheiten zu haben – eher die großen und teuren. Für 2019 aber ist bereits ein neues größeres Pandion-Projekt geplant.

capital.de, 21.03.2017
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