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Immobilien-Kompass-Karte Aktuelle Preise für Miete und Kauf in Deutschland




Immobilienpreise und Mietspiegel: München-Au - Haidhausen

Von Nadine Oberhuber

Vor gut 100 Jahren brauchte München schon einmal sehr viel Platz für seine wachsende Bevölkerung. Damals wurden die Flächen rechts der Isar im großen Stile bebaut und während man etwas weiter im Norden die herrschaftlichen Häuser von Bogenhausen aus dem Boden stampfte, entstand etwas weiter unten im Osten Haidhausen, das damals zur Unterbringung der Ärmeren gedacht war. Tagelöhner und Industriearbeiter lebten ja hier schon reichlich. Die neuen Häuser standen für damalige Verhältnisse dicht an dicht und sollten so viel Wohnraum für die sozial Schwächeren bieten. Lang ist´s her. Auch heute, 100 Jahre und zwei Weltkriege später, steht ein Großteil dieser Blockbebauung noch, aber heute gelten die Jahrhundertwendehäuser als Schmuckstücke.

Zwei Drittel aller Wohnhäuser in Haidhausen stammen aus den Jahren vor 1914. Inzwischen sind sie zum beliebten Domizil einer eher bürgerlichen Klientel geworden, die politisch mehrheitlich grün wählt. Wer sich heute eine Wohnung in einem der größtenteils gepflegten Altbauten leisten kann, der zählt ganz sicher nicht zu den Einkommensschwachen, sondern muss schon mindestens ein Gutverdiener sein. Für eine 75-Quadratmeter-Wohnung muss man schon rund 1500 Euro rechnen, für familientaugliche drei bis vier Zimmer sind rund 2000 Euro fällig. Vor allem das französische Viertel am Ostbahnhof - rund um Bordeauxplatz und Pariser Platz - ist beliebt. Aber auch die Straßenzüge rund um den kleinen Wiener Platz mit seinen kleinen Geschäften und Cafés gehören zu den begehrtesten Münchener Wohnlagen.

Dabei ist es tatsächlich noch nicht allzu lange her, dass Haidhausen seinen Ruf als Problemviertel abgestreift hat. Noch in den 70er Jahren war Haidhausen alles andere als hip und es gab hier noch viele Industrieareale. In den 80er Jahren wurde ein Großteil davon abgerissen, um neuem Wohnraum zu weichen. Damals begann der Aufstieg von Haidhausen, wenn man es positiv ausdrücken will. Alteingesessene Münchner sagen allerdings eher: Es begann die Gentrifizierung. Haidhausen jedenfalls wandelte sich vom unbeliebten Viertel am „gaachen Steig“, also den steilen Isarhängen, zum kultigen Szeneviertel. Am steilen Steig thront heute der Gasteig, das Kultur- und Konzertzentrum der Stadt. Jedenfalls ist der Philharmoniebau noch so lange kultureller Mittelpunkt, bis der neue Konzertsaal weiter südlich gebaut ist. Und inzwischen hat sich Haidhausen auch als Amüsierviertel einen Namen gemacht.

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Immobilien- und Mietpreise in München-Au - Haidhausen

Der Immobilienmarkt in München-Au - Haidhausen

Von Nadine Oberhuber

Vor gut 100 Jahren brauchte München schon einmal sehr viel Platz für seine wachsende Bevölkerung. Damals wurden die Flächen rechts der Isar im großen Stile bebaut und während man etwas weiter im Norden die herrschaftlichen Häuser von Bogenhausen aus dem Boden stampfte, entstand etwas weiter unten im Osten Haidhausen, das damals zur Unterbringung der Ärmeren gedacht war. Tagelöhner und Industriearbeiter lebten ja hier schon reichlich. Die neuen Häuser standen für damalige Verhältnisse dicht an dicht und sollten so viel Wohnraum für die sozial Schwächeren bieten. Lang ist´s her. Auch heute, 100 Jahre und zwei Weltkriege später, steht ein Großteil dieser Blockbebauung noch, aber heute gelten die Jahrhundertwendehäuser als Schmuckstücke.

Zwei Drittel aller Wohnhäuser in Haidhausen stammen aus den Jahren vor 1914. Inzwischen sind sie zum beliebten Domizil einer eher bürgerlichen Klientel geworden, die politisch mehrheitlich grün wählt. Wer sich heute eine Wohnung in einem der größtenteils gepflegten Altbauten leisten kann, der zählt ganz sicher nicht zu den Einkommensschwachen, sondern muss schon mindestens ein Gutverdiener sein. Für eine 75-Quadratmeter-Wohnung muss man schon rund 1500 Euro rechnen, für familientaugliche drei bis vier Zimmer sind rund 2000 Euro fällig. Vor allem das französische Viertel am Ostbahnhof - rund um Bordeauxplatz und Pariser Platz - ist beliebt. Aber auch die Straßenzüge rund um den kleinen Wiener Platz mit seinen kleinen Geschäften und Cafés gehören zu den begehrtesten Münchener Wohnlagen.

Dabei ist es tatsächlich noch nicht allzu lange her, dass Haidhausen seinen Ruf als Problemviertel abgestreift hat. Noch in den 70er Jahren war Haidhausen alles andere als hip und es gab hier noch viele Industrieareale. In den 80er Jahren wurde ein Großteil davon abgerissen, um neuem Wohnraum zu weichen. Damals begann der Aufstieg von Haidhausen, wenn man es positiv ausdrücken will. Alteingesessene Münchner sagen allerdings eher: Es begann die Gentrifizierung. Haidhausen jedenfalls wandelte sich vom unbeliebten Viertel am „gaachen Steig“, also den steilen Isarhängen, zum kultigen Szeneviertel. Am steilen Steig thront heute der Gasteig, das Kultur- und Konzertzentrum der Stadt. Jedenfalls ist der Philharmoniebau noch so lange kultureller Mittelpunkt, bis der neue Konzertsaal weiter südlich gebaut ist. Und inzwischen hat sich Haidhausen auch als Amüsierviertel einen Namen gemacht.

Seine Cafékultur und sein Nachtleben machen mühelos demjenigen in Schwabing Konkurrenz. Die Kneipendichte zwischen Ostbahnhof und Deutschem Museum ist eine der höchsten der Stadt und auch in Sachen Originalität und Gemütlichkeit punkten viele Bars und Restaurants hier eindeutig. Es gibt außerdem eine Reihe schicker Läden, in denen man alles kaufen kann, was es woanders nicht gibt: junge Designermode, eigenwillige Einrichtungsgegenstände, schräge Lampen, stylishe Fahrräder oder handgemachte Keramik. Für Umweltbewusste gibt es Bioläden und den ersten verpackungsfreien Supermarkt der Stadt. Wenn man durch die Straßen rund um den Ostbahnhof schlendert, fühlt man sich fast ein wenig wie in einer Kleinstadt, außerdem gibt es allein hier sieben Grundschulen, 87 Kitas und zehn weiterführende Schulen. Das alles zieht vor allem junge Leute an.

In den vergangenen zehn, zwanzig Jahren hat sich Haidhausen aber nicht nur massiv verjüngt, sondern auch wahnsinnig vergrößert. Allein seit 2005 sind knapp 11.000 neue Bewohner hinzugezogen. Insgesamt leben jetzt 61.500 Menschen im Stadtviertel rechts der Isar, 20 Prozent mehr als noch vor zehn Jahren. Damit belegt das Szeneviertel aktuell den dritten Platz in der Liste der am dichtesten besiedelten Stadtteile Münchens mit 146 Bewohnern pro Hektar. Das ist nur zum Teil vielen geförderten Wohnungen der städtischen Wohnbaugesellschaft GWG zu verdanken, die hier neu entstanden sind. Es sind aber auch einige größere Neubauprojekte privater Bauträger errichtet worden. Sie haben zum Beispiel an der Kirchenstraße, der Welfenstraße und der Grillparzer Straße die letzten freien Lücken geschlossen, vor allem mit hochpreisigen Eigentumswohnungskomplexen, die bereits vor einigen Jahren für 8000 Euro pro Quadratmeter abverkauft wurden.

Das hat auch die Preise ganz schön in die Höhe getrieben, daher muss sich Haidhausen auch in der Hinsicht jetzt leider nicht mehr hinter anderen Kultvierteln verstecken. Allerdings klafft die Preisschere auch zusehends auseinander zwischen dem etwas idyllischeren Nord-Haidhausen rund um Gasteig und Wiener Platz und Haidhausen-Süd, das näher am Ostbahnhof liegt.

Im Norden kosten schon ältere Bestandwohnungen aus vergleichsweise unattraktiven Baujahren um die 8100 Euro pro Quadratmeter. Für eine halbe Million Euro bekommt man also 61,6 Quadratmeter. Im Süden ersteht man für das gleiche Geld noch 76 Quadratmeter, hier liegt der Durchschnittspreis bei 6600 Euro. Vor fünf Jahren waren es noch 5700 (Nord) bis 5400 Euro (Süd) und vor zehn Jahren, man mag es nicht glauben, lag das Preisniveau in beiden Teilen noch bei 2900 Euro, also nur halb bis ein Drittel so hoch. Für die wenigen Neubauten, die man zwischen die Häuserzeilen überhaupt noch pressen kann, werden inzwischen 12.300 Euro aufgerufen, das bedeutet 40 Quadratmeter für eine halbe Million Euro.

Wer auf der Suche nach einem Haus ist, sollte sich lieber woanders umsehen, selbst wenn er viel Geld mitbringt. Es gibt zwar ein paar schnucklige historische Herbergshäuschen rund um den Wiener Platz, dass aber eines dazu noch zu den eigenen Lebzeiten verkauft wird, darauf ist kaum zu hoffen. Eine Neubauwohnung mit Terrasse gilt hier schon als seltener Glücksfall. Nicht mal eine Handvoll davon kommen pro Jahr auf dem Markt.

Mit den Kaufpreisen haben auch die Mieten kräftig angezogen. Ob man im Norden oder Süden einziehen oder vermieten möchte, im Neubau oder Bestandshaus, ist inzwischen fast einerlei. Das Mietniveau bei Neuvermietungen liegt im Schnitt bei rund 18 bis 19 Euro im Bestand und bei rund 20 Euro im Neubau. In wenigen Top-Immobilien und edlen Altbauten können es auch schon mal 27 Euro sein. Auch wenn das viel Geld ist und Normalverdiener zunehmend davon abhalten wird, hier eine Wohnung zu mieten, muss man sagen: Die Mieten sind in den vergangenen Jahren nicht einmal ansatzweise so stark gestiegen wie die Kaufpreise.

Während sich die Wohnungspreise seit 2006 mindestens verdoppelt, knapp verdreifacht haben, haben die Neumieten im selben Zeitraum „nur“ um 66 Prozent zugelegt, also im Schnitt um acht Euro pro Quadratmeter. Deshalb rechnet sich die Investition im Viertel für Kapitalanleger immer weniger. Sie können im besten Fall vor sämtlichen Kosten mit einer Bruttomietrendite von 3 Prozent rechnen, wenn sie eine günstig erworbene Bestandswohnung in Süd-Haidhausen für 18 Euro vermieten. Im Norden und im Neubau liegt die Bruttorendite eher um zwei Prozent. Wenn man den Kauf dann noch mit einem Kredit finanzieren muss oder die Instandhaltungskosten einberechnet, bleibt da kaum etwas übrig.

Dennoch sind vor allem neu gebaute Wohnungen noch immer unglaublich gefragt und meist vor Fertigstellung abverkauft. Ein künftiges Neubauprojekt an der Rosenheimer Straße direkt an den Bahngleisen ist bereits vor Baubeginn voll vermietet. Hier sollen auch 120 Eigentumswohnungen entstehen, die Planungen laufen aber noch. Aktuell werden keine Immobilien angeboten. Seit Herbst liegen aber die ersten Ideen für das Neubauareal auf dem alten Gelände der Paulaner Brauerei vor, das als eines der spannendsten Projekte im Bezirk Au-Haidhausen gilt. Hier baut die Bayerische Hausbau 1500 Wohnungen, 30 Prozent davon im geförderten Wohnbau. Noch 2017 soll Baubeginn sein, 2019 sollen die ersten Bewohner einziehen. Wirklich erschwinglich werden die verkäuflichen Wohnungen hier aber nicht sein. Mit fünfstelligen Quadratmeterpreisen sollte man rechnen.

capital.de, 21.03.2017
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