ImmobilienVorsicht, Schwarzbau

Christa Liedtke fürchtet, dass sie bald ihre Sachen packen muss. Das Fachwerkhaus, das die Rentnerin vor neun Jahren als Altersruhesitz gekauft hat, soll nach dem Willen der Behörden abgebrochen werden. Und zwar ohne Entschädigung. „Ich finde es unglaublich, dass man ein Haus nach so vielen Jahren abreißen will“, sagt die 75-Jährige.

Das Drama, das sich derzeit im Bergischen Land abspielt, begann 1939. Damals hatte die Witwe eines jüdischen Bankiers in der Nähe des Örtchens Kürten inmitten von Wäldern und Wiesen ein Haus bauen lassen, um unbehelligt leben zu können. Mehr als 70 Jahre lang hatte es niemanden interessiert, dass keine Genehmigung vorlag. Erst als in der Nähe ein weiterer Schwarzbau aufflog, überprüfte die lokale Bauaufsicht die Immobilie und ordnete den Abriss an – so, wie es das Gesetz vorsieht. Liedtke zog vor das Verwaltungsgericht Köln – und scheiterte. Nun hofft sie auf das Oberverwaltungsgericht Münster. Und auf den Gemeinderat, der eine „nachträgliche Legalisierung“ des Häuschens prüft.

Was Christa Liedtke gerade erlebt, trifft Jahr für Jahr Hunderte Immobilienbesitzer. Allein im Rheinisch-Bergischen Kreis gab es in den vergangenen sechs Jahren acht Fälle von Bauten, die niemals hätten errichtet werden dürfen. „Gerade in ländlichen Regionen kommt das immer wieder vor“, sagt Inka-Marie Storm, Rechtsexpertin beim Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin.

Der Streit um den bergischen Schwarzbau wirft ein Schlaglicht auf das restriktive deutsche Baurecht. Nicht nur bei ungenehmigten Immobilien drohen Abrissverfügungen, sondern auch, wenn Auflagen nicht eingehalten oder Häuser eigenmächtig erweitert wurden. Und immer wieder trifft es Besitzer, die für die Fehler gar nicht verantwortlich sind.

Was ein einheitliches Stadtbild gewährleisten und zersiedelte Landschaften verhindern soll, kann gravierende Folgen haben, bis hin zur Enteignung. Welche Chancen haben Betroffene, sich zu wehren? Und wie können Bauherren und Käufer verhindern, dass es später Ärger gibt?

Kaum Chancen vor Gericht

Schwarzbauten liegen meist im sogenannten Außenbereich von Kommunen, also auf Flächen, für die es keinen Bebauungsplan gibt und die in der Regel der Landwirtschaft vorbehalten sind. Die Chance auf eine nachträgliche Baugenehmigung für ein Wohnhaus ist dort gering. Hierfür wäre nämlich ein Bebauungsplan nötig, und dagegen gibt es oft erheblichen Widerstand. Schließlich müssten die Behörden dann auch anderen Bürgern das Bauen im Grünen erlauben, und das stört nicht nur Landwirte, sondern auch Tourismus­unternehmer und Naturfreunde.

Was also bleibt? Der Gemeinderat in Kürten prüft, ob Christa Liedtkes Schwarzbau durch eine Änderung der Außenbereichssatzung unter Bestandsschutz gestellt werden kann, ohne dass neue Häuser errichtet werden dürfen. Seither schöpft die Rentnerin wieder Hoffnung, zumal ihr die Mehrheit der Lokalpolitiker wohlgesonnen scheint.

Betroffene müssen auf Unterstützung aus der Politik hoffen. Denn vor Gericht stehen ihre Chancen schlecht. „Die Rechtslage ist eindeutig“, sagt André Bethge von der Kanzlei Bethge Immobilienanwälte in Hannover. „Bei rechtswidrig errichteten Immobilien kann sich niemand auf sein Eigentumsrecht berufen – auch wenn er sie nicht selbst gebaut hat.“ 2013 nahm das Verfassungsgericht einen vergleichbaren Fall nicht zur Entscheidung an.

Lässt sich der Abriss nicht verhindern, bleibt Käufern eine letzte Hoffnung: Schadensersatz. „Für eine erfolgreiche Zivilklage müssen sie allerdings nachweisen, dass der Vorbesitzer von der fehlenden ­Genehmigung wusste und dies arglistig verschwiegen hat“, sagt Bethge. Das sei bisweilen schwierig.

Allemal besser ist es also, es gar nicht so weit kommen zu lassen. Hauskäufer sollten deshalb vor der Unterschrift bei der Baubehörde fragen, ob eine Genehmigung vorliegt, und sich eine Kopie besorgen. Fehlt das Dokument, ist Vorsicht geboten.