Der Name ist Programm. Mit ihrer Gesellschaft Garagenhandel haben sich Monika und Gerhard Liedl sowie Volker Rainer aus Markt Schwaben auf ein ganz besonderes Nischensegment am Immobilienmarkt spezialisiert. Die Firma in der oberbayerischen Gemeinde Markt Schwaben kauft und makelt mit Stellplätzen in Tiefgaragen und Hinterhöfen für Automobile und Motorräder. "Ganz aktuell kaufen wir verstärkt für unseren eigenen Bestand", wirbt das Trio auf seiner Internetseite um Offerten.
Kenner der Immobilienbranche überrascht das Interesse der Oberbayern nicht. In den meisten Städten sind Stellflächen Mangelware. Gleichzeitig werden immer mehr Fahrzeuge Opfer von Vandalismus. "Viele Auto- und Motorradbesitzer suchen deshalb händeringend nach gesicherten Unterstellplätzen und sind bereit, dafür auch hohe Mieten zu zahlen", sagt Dieter Thomaschowski, Inhaber des Analysehauses Thomaschowski Research & Advisory in Erkrath. "Mit Garagen lassen sich dadurch im Vergleich zu Eigentumswohnungen sehr viel attraktivere Renditen bei minimalem Risiko erzielen."
Die von der Finanzkrise ausgelöste Flucht der Anleger in das Betongold hat in den vergangenen Jahren die Preise von Eigentumswohnungen in Großstädten und Mittelzentren sehr viel stärker steigen lassen als die Mieten. Die aus den Mieteinnahmen erzielbaren Renditen auf den Kaufpreis sind deshalb in Metropolen wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart auf nur noch drei bis 3,5 Prozent gefallen. "Hingegen werden Garagen weiterhin zu Preisen gehandelt, mit denen die Käufer Renditen von fünf bis sieben Prozent erzielen können", sagt Thomaschowski.
Nachfrage noch gering
Beispiel Berlin: Im neuen Wohnquartier Belle Suisse werden derzeit fünf vermietete Tiefgaragenstellplätze für 60.000 Euro angeboten. "Die Jahresnettomiete beträgt 3000 Euro", sagt Christoph Reinelt von der allod Immobilien- und Vermögensverwaltungsgesellschaft, die die Objekte anbietet. "Das entspricht einer Rendite von fünf Prozent." Beispiel Augsburg: In der Fuggerstadt bietet die LBS Bayern gerade fünf Tiefgaragenstellplätze im Paket für nur 34.000 Euro an. Die Jahresmieteinnahme beträgt 2812,20 Euro. "Abzüglich der Hausgeldkosten von neun Euro pro Stellplatz und Monat verbleibt eine Rendite von 6,68 Prozent", rechnet LBS-Maklerin Angelique Eberhardt vor.
Dass Stellplätze so billig sind, hat einen Grund: Die Nachfrage ist bislang gering – und viele Garagenverkäufer stehen unter Druck. "Eine Reihe von Wohnungsgesellschaften stoßen ihre Garagen in den Hinterhöfen ab, weil sie dringend frisches Kapital für die energetische Sanierung ihrer Bestände oder für den Bau neuer Wohnungen benötigen", erläutert Thomaschowski. Die meisten Objekte stammen jedoch von Bauträgern. Sie müssen in den meisten Städten beim Bau neuer Mehrfamilienhäuser pro Wohnung zwei Autostellplätze in Tiefgaragen für die künftigen Eigentümer schaffen. "Viele Käufer dieser Eigentumswohnungen erwerben aber nur einen Stellplatz", schildert Irene Niedermaier, Marketingleiterin der Sparkassen-Immobilienvermittlungsgesellschaft Bayern. Die nicht veräußerten Plätze in den Tiefgaragen bieten die Bauträger dann am freien Markt an. Häufig zum Erstellungspreis.
"Sie wollen die Plätze möglichst rasch verkaufen, um ihre Darlehen schnell zu tilgen und Zinsen zu sparen", erläutert Niedermaier. Weil Sparkassen und genossenschaftliche Banken die Hauptkreditgeber der Bauträger sind, werden ganze Pakete an Stellplätzen in Tiefgaragen regelmäßig über die Immobilienabteilungen dieser regionalen Finanzinstitute angeboten. "Sparkassen und Landesbausparkassen haben regelmäßig Garagen in der Vermarktung", sagt die Marketingleiterin.
Hingegen hapert es noch bei der Nachfrage. "Die meisten privaten Immobilienanleger haben das Potential von Garageninvestments bislang nicht erkannt", sagt Niedermaier. Das hält die Preise niedrig und die Renditen hoch – noch: "Sobald mehr Investoren in das Segment einsteigen, werden die Preise deutlich anziehen", meint die Immobilienexpertin.
Kein Mietspiegel für Garagen
Die Zurückhaltung vieler Anleger dürfte auch daran liegen, dass sie "Stellplätze im Gegensatz zu Eigentumswohnungen nicht als vollwertige Immobilien sehen", sagt Peter-Georg Wagner, Researcher bei der Maklervereinigung Immobilienverband Deutschland (IVD). Dabei bieten Tief- und Hinterhofgaragen neben den höheren Renditen etliche weitere Vorzüge gegenüber Wohnungsinvestments. "Für Garagen gibt es im Gegensatz zu Wohnungen keinen Mietspiegel", sagt Wagner. Deshalb können die Stellplatzmieten jederzeit erhöht werden. Zudem geht an einer Garage kaum etwas kaputt. "Anders als Wohnungsvermieter werden Stellplatzanbieter nachts nicht heraus geklingelt, weil eine Heizungsanlage defekt ist oder der Wasserhahn tropft", sagt Wagner.
Darüber hinaus bieten Garagen eine hohe Risikostreuung. "Für den Preis einer Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt können 20 und mehr Stellplätze erworben werden", rechnet Wagner vor. "Sollte ein Mieter einmal klamm sein, erhält der Eigentümer weiterhin jeden Monat sein Geld von den übrigen Garagennutzern." Zahlt hingegen der Mieter einer Eigentumswohnung nicht, bekommt deren Besitzer keinen Cent auf sein Konto. Und bis vor Gericht eine Kündigung gegen einen säumigen Mieter erwirkt ist, können viele Monate vergehen. Anders ist das bei einer Garage, weiß Analyst Thomaschowski: "Hier kann jederzeit ohne Begründung eine sofortige Kündigung ausgesprochen werden."
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