Offene Immobilienfonds „Die Risiken am Immobilienmarkt sind gestiegen“

Blick über die Innenstadt von Düsseldorf
Blick über die Innenstadt von Düsseldorf: Immobilienfonds erfreuen sich bei Anlegern großer Beliebtheit
© IMAGO / Jochen Tack
Inflation, steigende Zinsen und der Krieg in der Ukraine belastet mittelfristig die bei Privatanlegern beliebten Offenen Immobilienfonds. Sollten die Sparzinsen in den kommenden Monaten tatsächlich steigen, könnten die Fonds an Attraktivität einbüßen.

Die bei deutschen Privatanlegern beliebten Offenen Immobilienfonds haben erneut an Qualität eingebüßt. „Die Risiken am Immobilienmarkt sind gestiegen“, sagt im Gespräch mit Capital Sonja Knorr, Leiterin des Bereichs Alternative Investments bei der Ratingagentur Scope Analysis. Die Folge: Bei den von ihrem Team bewerteten 17 offenen Immobilienfonds gab es zuletzt mehr Ratingverschlechterungen als -verbesserungen. In Zahlen: In diesem Jahr standen sechs Herabstufungen nur zwei Heraufstufungen gegenüber, bei neun Produkten veränderte sich die Einschätzung nicht bzw. die Produkte wurden erstmals bewertet.

Damit setze sich der Trend der beiden Vorjahre fort. „Anleger müssen aktuell mit niedrigeren risikoadjustierten Renditen leben als noch vor einigen Jahren“, sagte Knorr. In Offene Immobilienfonds waren zum 30. März 2022 nach Angaben des deutschen Fondsverbandes BVI 127,8 Mrd. Euro angelegt, das waren rund 25 Mrd. Euro mehr als noch drei Jahre zuvor. Die Produkte hatten wegen der boomenden Immobilienmärkte und der Niedrigzinsen in den vergangenen Jahren hohe Zuflüsse gesehen, auch weil viele Privatanleger Immobilien als sichere Anlage einschätzen.

Doch nun könnte der Wind drehen angesichts von steigenden Zinsen und Konjunktursorgen. Knorr rechnet damit, dass die Netto-Zuflüsse in die Fonds zurückgehen. Für dieses Jahr rechnet sie mit Renditen von 2,5 bis 3,0 Prozent bei den Produkten. Mittelfristig sei es aber sehr schwer eine Renditeprognose abzugeben wegen der unklaren Wirkung der hohen Inflation, steigender Zinsen und den Folgen des Ukraine-Kriegs.

Gutes Rendite-Risiko-Profil – noch

Im vergangenen Jahr kamen laut den Scope-Daten Offene Immobilienfonds auf eine Rendite von durchschnittlich 2,2 Prozent, bei auf Wohnimmobilien ausgerichteten Produkte auf 4,7 Prozent. Mit Stand 30. Mai stieg die Zwölfmonatsrendite im Schwerpunkt Gewerbeimmobilien auf 2,4 Prozent, bei Wohnimmobilien sank sie auf 3,9 Prozent. „Bei den Renditen gab es einen dämpfenden Effekt durch Corona, da wachsen die Fonds nun langsam raus“, erläutert Knorr. Bislang böten die Produkte aber noch ein gutes Rendite-Risiko-Profil. Sollten jedoch die Zinsen auf Bankeinlagen in den kommenden Monaten einsteigen, könnte den Fonds ernsthaft Konkurrenz erwachsen.

Kritisch bleibt die Vermietungsquote der in den Fonds enthaltenen Immobilien. Sie liegt bei 94 Prozent und entfernt sich Scope zufolge weiter von dem vor Corona erreichten Niveau. Das gelte unter anderem für Shoppingcenter und Büros in Randlagen, bei denen Leerstände steigen und Mieten sinken. Gleiches gelte für manche Hotelsegmente, etwa an Flughäfen und Messen. Knorr beobachtet eine Konzentration der Investoren auf so genannte Core-Objekte in Top-Lagen. „Repräsentative Flächen sind ein Segment, auf das sich alle stürzen.“ Bei Büros gehörten dazu unter anderem eine energetisch gute Ausstattung, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und Datennetze wie auch das Umfeld. Vereinfacht gesagt: Büronutzer wollen mehr als die berühmte Würstchenbude im Gewerbegebiet am Stadtrand.

„Das Büro bleibt“

Die Rendite ist ein wesentliches Kriterium für die Ratingqualität der Offenen Immobilienfonds. An die Bonitätsnote hängt Scope jeweils ein „AIF“ an, das für alternative Investmentfonds steht und klar macht, dass es sich nicht um ein Credit-Rating handelt. Bei diesen klassischen Bonitätsnoten für Staaten und Unternehmen wird die Ausfallwahrscheinlichkeit bewertet – also die Wahrscheinlichkeit, dass ein Kreditgeber sein Geld nicht zurückerhält. Bei einem Offenen Immobilienfonds werden Anlegerinnen und Anleger hingegen Miteigentümer, so dass sich das Rating neben der Rendite auf Faktoren wie Standorte, Investitionsbedarf oder die Qualität der Mietverträge bezieht.

Trotz des Trends zum Mobile Office werden Büro-Investitionen weiter getätigt. „Viele Unternehmen reduzieren ihre Flächen, aber das Büro wird bleiben“, sagt Knorr. In der von Scope im März und April durchgeführten Marktumfrage unter 26 Vermögensverwaltern erklärten drei Viertel der Befragten, sie planten in den kommenden drei Jahren Investitionen in Büro-Immobilien, zwei Drittel wollen in Wohnimmobilien investieren. Knorr zufolge nannten die Umfrage-Teilnehmer als größte Risiken für ihr Geschäft steigende Zinsen und eine schwache Konjunktur. Als Thema entwickelt sich zudem ESG, weil bei vielen Bestandsimmobilien hohe Investitionen etwa in eine nachhaltige Haustechnik fällig werden – und zuvor umfangreich Daten erhoben werden müssen.


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