FondsWarum sich Immobilienfonds krisenfest gezeigt haben

Gewerbeimmobilien am Elbufer in Hamburg Altona
Gewerbeimmobilien am Elbufer in Hamburg Altonaimago images / Jürgen Schwarz

Als die Börsen in den Märzwochen wankten, da bröckelten auch bei den Immobilien die Kurse. Besser gesagt die Preise offener Immobilienfondsanteile: Sie notierten Mitte März sogar tiefer, als es allein aufgrund der Fundamentaldaten – also der dahinterstehenden Hauswerte – gerechtfertigt gewesen wäre. Ab Mitte März also brachen die Kurse der 16 hierzulande gehandelten offenen Immobilienfonds um rund 10 Prozent ein im Marktschnitt. Aber eben nur für kurze Zeit.

Am tiefsten war der Knick im Kursverlauf am 18. März, doch schon Ende März betrug die Abweichung zwischen Anteilspreisen und Hauswerten nur noch sieben Prozent. Und mittlerweile dreht der Kurs weiter nach oben, die Lücke schließt sich also wieder. Aufs gesamte erste Quartal gesehen schafften die Immobilienfonds damit sogar etwas, was tatsächlich fast keiner anderen Anteilsklasse gelang: Sie verbuchten ein Kursplus. Ein ganz kleines zwar nur von 0,3 Prozent, so schlüsseln es Zahlen der Ratingagentur Scope auf, aber immerhin.

Die aktiven Aktienfonds dagegen notieren über alle Peergroups hinweg komplett unter null. Vier von fünf landeten sogar zweistellig im negativen Bereich, im Marktschnitt verloren sie knapp 19 Prozent. Auch mit Anleihen erlitten Anleger auf Quartalssicht zu 90 Prozent Verluste. Mit den Mischfonds ebenfalls zu 100 Prozent, bezogen auf die Peergroups. Im Vergleich dazu sah selbst das winzige Plus von 0,3 Prozent bei den Immobilienfonds gut aus. Für viele Privatanleger wird es die einzige grüne Zahl in der Depotaufstellung gewesen sein. Auf Einjahressicht hielten sich die Immobilienfonds mit 2,7 Prozent Wertentwicklung ebenfalls sehr tapfer. Also … alles wunderbar?

Schwierige Prognosen

So kann man es nun auch wieder nicht sagen. Denn wie sehr die Corona-Krise die Branche auf längere Sicht noch treffen wird, ist schwer vorherzusagen. Es hängt zum einen davon ab, wie lange die Betriebsschließungen von Hotels, Gastronomie und größeren Einkaufshäusern noch dauert, denn ihre Mieter sind es ja, die bei den Immobilienfonds für stetige Einnahmen sorgen. Und damit auch für Gewinne und Ausschüttungen an Anleger. Zum anderen wird ausschlaggebend sein, ob die Staatshilfen und Fördergelder tatsächlich im ausreichenden Maße bei den Unternehmen ankommen und bei den Privatleuten. Und wie viele Firmen und Arbeitsplätze letztlich die Krise überstehen werden. Denn vor allem Büroimmobilien haben die Immobilienfonds im Portfolio. Aber auch Wohnhäuser – und auch da sollten die Mieten möglichst weiterfließen, damit die Fonds weiterhin gute Zahlen schreiben können.

Schon jetzt gehen die Analysten davon aus, dass jene Fondsbetreiber leiden werden, die stark auf Hotel- und Einzelhandelsimmobilien gesetzt haben. Und gerade in diesen beiden Bereichen haben einige Fonds noch kurz vor dem Markteinbruch noch etliche größere Objekte zugekauft. Im Branchenschnitt machen allein Hotel und Einzelhandel bei den 16 offenen Immobilienfonds einen Anteil von 31 Prozent der Immobiliennutzung aus. Das ist gewaltig angesichts der komplett wegbrechenden Mieteinnahmen von Hotels, Restaurants und viele Läden derzeit. Längerfristig wird hier die Frage sein: Welche Anbieter überstehen die Krise, geraten vielleicht unrentablere Hotelketten oder Handelsketten in die Schieflage oder werden Modeketten zum Beispiel Standorte in den Innenstädten oder Vororten aufgeben, an denen sie zu wenige Umsätze erzielen?

Das nämlich würde Leerstände in den entsprechenden Immobilien bedeuten und dadurch fielen den Fonds dann Einnahmen weg. Zudem haben die Fonds, die stark auf die Hotelbranche setzen, häufig noch ein ganz anderes Problem. Denn viele haben mit Hotelbetreibern eine Umsatzpachtkomponente vereinbart, das heißt: Neben der Fixpacht bekommen sie noch einen Umsatzanteil, der natürlich umso größer ist, je besser die Hotels gebucht sind. Auch die Frage, ob Privat- und Businessleute künftig weniger reisen, ist wichtig für die Immobilienfonds. Denn drückt die Krise auch dauerhaft auf die Auslastung von Hotels, dann entgingen den Immobilienfonds größere Teile ihrer üblichen Einnahmen, auch wenn die Hotels ihre Miete weiter zahlen. Bei Fonds, die stark in Europa investiert sind, ist das weniger ein Problem, in den USA jedoch sind solche Umsatzpachtkomponenten sehr häufig in den Verträgen enthalten.

Große Fragezeichen hinter Gewerbeimmobilien

Anleger sollten daher einmal nachsehen, in welchen Ländern der eigene Fonds bevorzugt investiert, denn bei Produkten mit vielen US-Hotelimmobilien könnten ihnen demnächst deutlich kleinere Renditen drohen. Gerade bei Fonds, die eher global anlegen und die zuletzt stark auf US-Immobilien setzten, oder dort zukauften, lohnt sich daher ein Blick in die Portfolien. Beim UniImmo Global etwa und beim Hausinvest. Beide hatten in den Vorjahren mehrere US-amerikanische Hotelimmobilien im Portfolio. Beim Deka Immobilien Nordamerika war auch ein Hotelobjekt im Bestand. Hier könnte für die Höhe der Zukunftsrenditen entscheidend sein, welche Hotelketten sich dort eingemietet haben. Und wie die Verträge ausgestaltet sind.

Die Analysten beobachten aber auch hierzulande schon, dass einige Gewerbemieter bereits die Mieten nachverhandeln mit den Immobilienfonds. Vor allem im absoluten Hochpreisbereich werden sie auf sinkende Mieten dringen. Das kommt für etliche Immobilienökonomen nicht unerwartet, denn sie hatten zuletzt deutlich gewarnt, dass sich die Preise bei Gewerbeimmobilien in der Spitze deutlich von den gerechtfertigten Werten entfernt hätten. Hier blähe sich eine Blase auf. Wie viel Luft nun aus ihr entweicht, muss man abwarten. Aber auch bis in weniger gefragten B- und C-Lagen werden das wohl längerfristig abstrahlen. Auch dort werden die Mieten nach unten drehen, so lautet die Prognose. Deshalb lohnt sich auch hier ein Blick in die Jahresberichte der offenen Fonds: Auf welche Standorte haben sie sich spezialisiert? Sind es eher die Core-Immobilien in A-Lagen oder B- und C-Lagen und abseitigere Nutzungsformen?

Besonders bei den Büroimmobilien werden aber erst die folgenden Monate interessant sein. Auf Büroobjekte setzen die Immobilienfonds eindeutig am stärksten: 58 Prozent ihrer Nutzungsanteile basieren derzeit auf Büroimmobilien. Nun hat der Corona-Shutdown für ein paar Wochen für viele leere Büros gesorgt und bei Unternehmen wie Wework dafür, dass ihre Geschäftsgrundlage zwischenzeitlich komplett weggefallen ist. Viele Mieter von Communitybüros haben in der Krise bereits ihre Mietverträge gekündigt, da gerade Kleinunternehmer und Selbstständige jetzt – wie sehr viele andere Beschäftigte auch – von zu Hause aus arbeiten.

Preisfestellung derzeit kaum möglich

Die Frage ist jetzt: In welchem Maße kehren all diese Einzelmieter später wieder in die Gemeinschaftsbüros zurück, und können sie sich das angesichts der jetzigen Umsatzeinbußen überhaupt noch erlauben? Oder welche Leerstände wird es dauerhaft geben? Das wird sich erst in etwa sechs Monaten zeigen, sagen rund 40 Prozent der Branchenbeteiligten, weitere 33 Prozent gehen laut einer Befragung von Colliers davon aus, dass es auch rund 12 Monate dauern könnte, bis die Auswirkungen auf die Immobilienfonds spürbar werden.

Bürostandorte in den Toplagen der Innenstädte werden weiterhin sicher gut belegt sein, sagen die Analysten von Scope. Doch in den Außenbezirken werde es wohl künftig manche Immobilie schwer haben, Mieter zu finden. Auch bei größeren Firmen wir die Frage sein, ob sie die Krise zum Anlass nehmen, künftig stärker auf Heimarbeit zu setzen und ob sie langfristig weiter vorantreiben, was einige bereits in den Vorjahren begonnen haben: die Büroflächen zu reduzieren und auf Office-Konzepte ohne feste Schreibtische und Arbeitsplätze zu setzen. Dieser Trend wird sich sicher fortsetzen, nehmen die Analysten an. Nur das Ausmaß kann noch niemand absehen.

In welchem Ausmaß sinkende Mieten und künftige Leerstände nun dazu führen, dass auch die Immobilienpreise deutlich sinken und eventuell in den Bilanzen berichtigt werden müssen, das kann derzeit noch niemand sagen. Denn die Preisfeststellung ist natürlich schwierig, da zurzeit kaum Objekte gehandelt werden. „Prognosen sind daher zurzeit kaum möglich“, sagen auch die Analysten von Scope. Aber sie beruhigen auch, weil die Bewertungen hierzulande nach einem längerfristigen und nachhaltigeren Ansatz erfolgten: „Extreme Ausschläge nach oben gab es nicht“ trotz der jüngsten Boomjahre, „es wird sie auch nach unten nicht geben.

Warum die Preisfeststellung derzeit so schwierig ist, erklärt Marcel Fratzscher, Chef des Wirtschaftsforschungsinstituts DIW, so: „Es gibt zwei entgegengesetzte makroökonomische Trends, die diese Branche bewegen: die schwächere Wirtschaft und geringere Kaufkraft drücken auf die Immobilienpreise. Die Liquidität, die von den Zentralbanken gepumpt wird und die unattraktiven Anleihenrenditen dagegen machen Immobilien umso attraktiver und müssten die Preise weiter beflügeln. Diese zwei Kräfte laufen zurzeit gegeneinander.“ Welche die Oberhand gewinnt, ist noch nicht ausgemacht.

2008 wiederholt sich nicht

Diese konservativen Bewertungsregeln und die gesetzlich vorgeschriebenen Haltefristen für Immobilienfondsanleger haben zuletzt offenbar dazu geführt, dass nur wenige Anleger den Wunsch hatten, ihre Anteile zurückzugeben: Nur 0,31 Prozent der Anteile seien im März gehandelt worden. Im gesamten ersten Quartal waren es 0,82 Prozent. Das ist übersichtlich und wegen der hohen Liquiditätsquoten der Branche (im Schnitt haben die Fonds rund 20 Prozent ihrer Mittel flüssig) brachte es bisher keinen Fonds in Bedrängnis.

Völlig anders war es 2008, als die Immobilienfonds einen Ansturm von Anlegern erlebten, die plötzlich ihr Geld abziehen wollten – was einige von ihnen so in Liquiditätsnöte brachte, dass sie vorübergehend schließen mussten. Sie setzten also die Rückgabe der Anteile zunächst aus und mussten zur Auszahlung der Anleger Immobilien veräußern – just zur falschen Zeit natürlich. Insgesamt 18 Fonds mit einem verwalteten Vermögen von 26 Mrd. Euro wurden danach aufgelöst und komplett abgewickelt. Das brachte Anlegern Verluste ein, doch längst nicht so hohe wie anfangs befürchtet: Bei 6 der 18 Fonds verloren Anleger weniger als 10 Prozent ihres Kapitals, bei insgesamt 12 waren es höchstens rund 20 Prozent. Bei zwei Fonds gingen jedoch etwa 50 Prozent des Kapitals flöten.

Die Ironie der Geschichte ist, dass sich vermutlich selbst diese Fonds wieder gut erholt hätten, wenn die Anleger nur länger stillgehalten hätten – und die Fonds den Immobilienboom ab 2010 voll hätten mitnehmen können. Die jetzigen gesetzlichen Regeln und Kündigungsfristen könnten dazu beitragen, dass so etwas diesmal nicht noch einmal passiert.

Immobilienfonds mit Fokus Wohnen stehen besser da

Es wird aber sicherlich auch Segmente geben, die viel weniger von der Krise getroffen werden. Dazu werden die Logistik und die Wohnimmobilien gehören. Deshalb haben viele Branchenbeobachter auch zuletzt immer wieder geraten: Wenn Anleger sich Immobilienfonds ins Depot packen, dann möglichst jene, die stark auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt unterwegs sind, wie etwa der Uni-Immo Wohnen, Fokus Wohnen Deutschland, Wertgrund Wohn Select und Grundbesitz Fokus Deutschland. Sie waren diejenigen, die zwar einige Jahre lang nicht die höchsten Renditen im Segment abwarfen. Dennoch konnten sie gerade langfristig stabilere Erträge verbuchen als Fonds, die auf Gewerbeimmobilien setzen. Sie verfügen auch über gute Ratings.

Zu den Top-Renditebringer der Branche zählten zuletzt der Grundbesitz Europa und der Grundbesitz Deutschland, sowie der Hausinvest und Deka Immobilien Europa. Laut Zahlen des Fondsverbands BVI kamen sie auf 20 Jahressicht auf eine Rendite von 3,5 bis 3,9 Prozent pro Jahr. Der UniImmo Deutschland schaffte 3,3 Prozent. Ausreißer nach unten – also unter die Drei-Prozent-Marke – gab es übrigens auf 20-Jahressicht nur einen einzigen. Die übrigen Immobilienfonds, die so lange durchhielten, lagen über den 3 Prozent pro Jahr. Auf zehn Jahre waren es bei all diesen Fonds 2,5 bis 2,8 Prozent. Das entsprach kumuliert laut BVI-Methode einem Plus von 89 bis 113 Prozent. Das heißt, dass ein Anleger, der 10.000 Euro investiert hätte, auf 20-Jahressicht rund 19.000 bis 21.000 Euro daraus gemacht hätte.

In Zukunft wird es wohl weniger sein, schätzen die Analysten. Nach augenblicklicher Lage rechnen sie mit 1,5 bis 2,0 Prozent Rendite in der Zukunft, was etwa 20 Prozent kumuliert auf Zehnjahressicht entspräche. Das ergäbe bei einer Einmalanlage von 10.000 Euro dann rund 12.000 Euro, statt der 13.700 bis 14.000 die von den guten Immobilienfonds innerhalb der vergangenen zehn Jahre erzielt worden sind.

Das ließe sich verkraften und wäre immerhin noch deutlich im positiven Bereich. Ob solche Performancedaten auch die Anleger von aktiven Aktienfonds bis 2030 schaffen, dass müssen die Märkte erst noch erweisen.

 


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