FondsWarum sich Immobilienfonds krisenfest gezeigt haben

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Große Fragezeichen hinter Gewerbeimmobilien

Anleger sollten daher einmal nachsehen, in welchen Ländern der eigene Fonds bevorzugt investiert, denn bei Produkten mit vielen US-Hotelimmobilien könnten ihnen demnächst deutlich kleinere Renditen drohen. Gerade bei Fonds, die eher global anlegen und die zuletzt stark auf US-Immobilien setzten, oder dort zukauften, lohnt sich daher ein Blick in die Portfolien. Beim UniImmo Global etwa und beim Hausinvest. Beide hatten in den Vorjahren mehrere US-amerikanische Hotelimmobilien im Portfolio. Beim Deka Immobilien Nordamerika war auch ein Hotelobjekt im Bestand. Hier könnte für die Höhe der Zukunftsrenditen entscheidend sein, welche Hotelketten sich dort eingemietet haben. Und wie die Verträge ausgestaltet sind.

Die Analysten beobachten aber auch hierzulande schon, dass einige Gewerbemieter bereits die Mieten nachverhandeln mit den Immobilienfonds. Vor allem im absoluten Hochpreisbereich werden sie auf sinkende Mieten dringen. Das kommt für etliche Immobilienökonomen nicht unerwartet, denn sie hatten zuletzt deutlich gewarnt, dass sich die Preise bei Gewerbeimmobilien in der Spitze deutlich von den gerechtfertigten Werten entfernt hätten. Hier blähe sich eine Blase auf. Wie viel Luft nun aus ihr entweicht, muss man abwarten. Aber auch bis in weniger gefragten B- und C-Lagen werden das wohl längerfristig abstrahlen. Auch dort werden die Mieten nach unten drehen, so lautet die Prognose. Deshalb lohnt sich auch hier ein Blick in die Jahresberichte der offenen Fonds: Auf welche Standorte haben sie sich spezialisiert? Sind es eher die Core-Immobilien in A-Lagen oder B- und C-Lagen und abseitigere Nutzungsformen?

Besonders bei den Büroimmobilien werden aber erst die folgenden Monate interessant sein. Auf Büroobjekte setzen die Immobilienfonds eindeutig am stärksten: 58 Prozent ihrer Nutzungsanteile basieren derzeit auf Büroimmobilien. Nun hat der Corona-Shutdown für ein paar Wochen für viele leere Büros gesorgt und bei Unternehmen wie Wework dafür, dass ihre Geschäftsgrundlage zwischenzeitlich komplett weggefallen ist. Viele Mieter von Communitybüros haben in der Krise bereits ihre Mietverträge gekündigt, da gerade Kleinunternehmer und Selbstständige jetzt – wie sehr viele andere Beschäftigte auch – von zu Hause aus arbeiten.

Preisfestellung derzeit kaum möglich

Die Frage ist jetzt: In welchem Maße kehren all diese Einzelmieter später wieder in die Gemeinschaftsbüros zurück, und können sie sich das angesichts der jetzigen Umsatzeinbußen überhaupt noch erlauben? Oder welche Leerstände wird es dauerhaft geben? Das wird sich erst in etwa sechs Monaten zeigen, sagen rund 40 Prozent der Branchenbeteiligten, weitere 33 Prozent gehen laut einer Befragung von Colliers davon aus, dass es auch rund 12 Monate dauern könnte, bis die Auswirkungen auf die Immobilienfonds spürbar werden.

Bürostandorte in den Toplagen der Innenstädte werden weiterhin sicher gut belegt sein, sagen die Analysten von Scope. Doch in den Außenbezirken werde es wohl künftig manche Immobilie schwer haben, Mieter zu finden. Auch bei größeren Firmen wir die Frage sein, ob sie die Krise zum Anlass nehmen, künftig stärker auf Heimarbeit zu setzen und ob sie langfristig weiter vorantreiben, was einige bereits in den Vorjahren begonnen haben: die Büroflächen zu reduzieren und auf Office-Konzepte ohne feste Schreibtische und Arbeitsplätze zu setzen. Dieser Trend wird sich sicher fortsetzen, nehmen die Analysten an. Nur das Ausmaß kann noch niemand absehen.

In welchem Ausmaß sinkende Mieten und künftige Leerstände nun dazu führen, dass auch die Immobilienpreise deutlich sinken und eventuell in den Bilanzen berichtigt werden müssen, das kann derzeit noch niemand sagen. Denn die Preisfeststellung ist natürlich schwierig, da zurzeit kaum Objekte gehandelt werden. „Prognosen sind daher zurzeit kaum möglich“, sagen auch die Analysten von Scope. Aber sie beruhigen auch, weil die Bewertungen hierzulande nach einem längerfristigen und nachhaltigeren Ansatz erfolgten: „Extreme Ausschläge nach oben gab es nicht“ trotz der jüngsten Boomjahre, „es wird sie auch nach unten nicht geben.

Warum die Preisfeststellung derzeit so schwierig ist, erklärt Marcel Fratzscher, Chef des Wirtschaftsforschungsinstituts DIW, so: „Es gibt zwei entgegengesetzte makroökonomische Trends, die diese Branche bewegen: die schwächere Wirtschaft und geringere Kaufkraft drücken auf die Immobilienpreise. Die Liquidität, die von den Zentralbanken gepumpt wird und die unattraktiven Anleihenrenditen dagegen machen Immobilien umso attraktiver und müssten die Preise weiter beflügeln. Diese zwei Kräfte laufen zurzeit gegeneinander.“ Welche die Oberhand gewinnt, ist noch nicht ausgemacht.