KolumneImmobilienaktien - Fels in der Brandung

Gagfah-Wohnungen in Hamburg
Gagfah-Wohnungen in Hamburg: Das Unternehmen wurde von der Deutschen Annington übernommen
© M. Ehrich / Archiv Gagfah

Susanne Osadnik ist freie Wirtschaftsjournalistin. Sie schreibt an dieser Stelle über ImmobilienthemenSusanne Osadnik ist freie Wirtschaftsjournalistin. Sie schreibt an dieser Stelle über Immobilienthemen


Ach, ja, die Schweizer. Da hat das kleine, häufig als ein wenig langsam und behäbig verunglimpfte Bergvolk mit seiner überraschenden Entscheidung, den Schweizer Franken vom Euro abzukoppeln, eine regelrechte Panik an den Finanzmärkten ausgelöst. Am Tag der Lossagung von der Nachbar-Währung stürzte der Euro zum Franken gnadenlos ab – um fast 30 Prozent. So was hatte die Welt seit mehr als 40 Jahren nicht gesehen, war sich die Presse sicher. Kurze Zeit drohten die Handelssysteme zu kollabieren; die Aktienkurse rutschten in die Tiefe – wenn auch nicht für lange Zeit. Zumindest der Deutsche Aktienindex (Dax) erholte sich schnell, während der SMI, der Blue-Chip-Index der Schweizer Börse, am Tag X mit einem Abschlag von zeitweise zehn Prozent zu kämpfen hatte.

Vor allem die Bankenkurse gingen auf Talfahrt: Die Credit Suisse war mit mehr als 15 Prozent minus der größte Verlierer im SMI; aber auch exportabhängige Unternehmen, wie der Uhrenhersteller Swatch, mussten heftige Einbußen hinnehmen: Der Kurs fiel um 14 Prozent. Black Thursday. Danke Eidgenossen.

Stahl und Beton als Schutz vor holprigen Börsenfahrten

Aber da waren ja auch noch die anderen. Diejenigen, die sich nicht unterkriegen ließen, sondern trotzig da blieben, wo sie waren: die Immobilientitel. Im Gegensatz zu allen anderen Papieren ging der Kurseinbruch an diesen Aktien (fast) völlig vorbei. Das Betongold erwies sich exakt als das, als was es stets von seinen Fans postuliert wird: als unerschütterlicher Fels in der Brandung. Während der SMI 8,7 Prozent einbüsste, lag das Minus beim Depotwert Swiss Prime nur bei 1,5 Prozent. Der Kurs des Schweizer Projektentwicklers Allreal Holding schloss am Tagesende sogar nur mit einem Verlust von weniger als 1,0 Prozent, wie in der Tagespresse zu lesen war.

Wer Immobilienaktien im Depot hält, konnte lehrbuchhaft miterleben, wie die Werte ihre größte Stärke an den Tag legten: ihre geringe Volatilität. Stahl und Beton als Schutz vor holprigen Börsenfahrten. Darauf scheinen immer mehr Anleger zu vertrauen. Und zwar überall.

Zurzeit haben private Anleger und Profiinvestoren weltweit rund 340 Mrd. Euro in Immobilienaktien angelegt. Eine gewaltige Summe, die die Beratungsgesellschaft DTZ kürzlich ermittelte. Das ist mehr, als für den Bundeshaushalt (296,5 Mrd. Euro) im vergangenen Jahr vorgesehen war.

Immobilien-Index schlägt den Dax

Aktionäre von Immobilienwerten erfreuen sich seit Jahren an Kursgewinnen und satten Dividenden – auch hierzulande. So haben beispielsweise die im Prime Real Estate Index der Deutschen Börse zusammengefassten Immobilientitel sehr viel besser performt als der Dax, der 2014 nur knapp drei Prozent dazu gewann. Das Immobilienaktienbarometer hingegen trumpfte mit einem hübschen Plus von mehr als 30 Prozent auf. Trotz der gestiegenen Kurse können zurzeit immer noch jährliche Erträge von mehr als 3,6 Prozent des Investitionsbeitrags erzielt werden.

Und es dürfte so weitergehen. Börsenexperten rechnen mit einer weiteren Hausse – so lange die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen weiter niedrig hält. Denn Immobilienunternehmen können sich dank niedriger Zinsen günstig refinanzieren und billig neue Kredite aufnehmen, mit deren Hilfe sie weiter expandieren. Das treibt Gewinne und Dividenden in die Höhe.

Auch die milliardenschweren Übernahmen haben ihren Beitrag geleistet und beflügeln die Fantasien der Anleger. So wird die Deutsche Annington – nach Übernahme der Gagfah – als Dax-Kandidat gehandelt. Marktbeobachter gehen schon lange davon aus, dass der Hunger der Deutschen Annington noch nicht gestillt ist, und das „Imperium“ weiter zuschlagen wird. Zumal auch im Immobilienuniversum gilt: Big ist beautiful! Vor allem ausländische Investoren schielen auf Aktien im Wohnimmobilienbereich. Sie schätzen die Stabilität des Geschäftsmodells, die Konjunkturunabhängigkeit und das fehlende Währungsrisiko.

Allerdings schützt Größe allein nicht vor Fehlentwicklungen. So ist die Deutsche Annington zurzeit zwar das größte Wohnimmobilienunternehmen, aber sicher nicht unter jedem Gesichtspunkt die Nummer Eins. Die Übernahme der Gagfah hat rund 310 Mio. Euro gekostet, die Einsparungen durch Synergien sollen hingegen nur 84 Mio. Euro einbringen. Man muss kein Mathe-Genie sein, um aufgrund der Diskrepanz um die künftige Qualität der Wohnungsbestände zu fürchten. Analysten beäugen daher auch kritisch die Entwicklung dieses und anderer  Immobilienriesen. Und das sollten Anleger auch tun. Immer.