Die besten Wohnlagen für Ferienimmobilien in Südtirol

Urlaubsdomizile zwischen Etsch und Eisack sind stark gefragt, das Angebot ist knapp: Es gibt kaum Baugrund in den sonnenreichen Tälern, und einheimische Käufer genießen Vorrang vor Ausländern. Der Chef der SPD-Bundestagsfraktion, Frank-Walter Steinmeier, hat sich bereits vor Jahren geoutet. Ebenso die Kanzlerin. Sie sind Südtirol-Fans: die Luft, die Berge, die Natur. Angela Merkel kommt jedes Jahr nach Sulden, verpasst nie den Vortrag von Bergsteiger Reinhold Messner Anfang August – schließlich ist man befreundet. Da gibt es dann Carpaccio vom Yak aus der eigenen Messner-Zucht und Streicheleinheiten fürs jeweilige Ego. ­Solche Zusammentreffen sind stets Medien­ereignisse mit Breitenwirkung im 800-Seelen-Dorf am Fuße des Ortlers, ob es die Kanzlerin mag oder nicht.

Die, die sonst noch hierher reisen, legen meist keinen Wert auf Aufmerksamkeit. Wer nach Südtirol kommt, will wandern, klettern, Ski fahren und seine Ruhe. Rotwein, Brettlmarende, gigantische Bergkulisse. Italienisches Flair gepaart mit deutscher Qualität bei Unterkunft und Service.

Immer mehr Bergliebhaber zieht es auch außerhalb der Wander- und Ski­saison nach Südtirol. Vor zehn Jahren ­ließen sich nur wohlsituierte deutsche Rentner im mediterranen Meran nieder. Denn hier wärmt schon die Februar­sonne die Luft auf milde 20 Grad. „Inzwischen suchen immer mehr aktive Bergsportler ein Zweitdomizil bei uns“, sagt Heinz Neuhauser, Geschäftsführer der Südtiroler Maklervereinigung.

Gestresste Manager, Ärzte, Lehrer oder Uniprofessoren halten Ausschau nach Ferienimmobilien im Land zwischen Etsch und Eisack. Oft vergeblich. „Der Baugrund in den Tälern ist begrenzt“, sagt Johannes Telser, Inhaber des Süd­tiroler Maklerhauses E. Telser Realitätenbüro. Und die Provinzregierung sorgt ­dafür, dass zunächst einmal die Einheimischen Wohnungen finden. Die jungen Leute sollen in den Dörfern bleiben, sonst könnten die Orte außerhalb der Saison zu Geisterkaffs verkommen, fürchten die Gemeinden.
Ausländer stehen hinten an bei der Baugrundplanung. „Nicht-Südtiroler dürfen nur Häuser und Wohnungen erwerben, die älter als 20 Jahre sind oder der 40/60-Regelung unterliegen“, erklärt Telser. 40/60 heißt: Bei einem Neubau müssen mindestens 60 Prozent der Wohnungen an Einheimische verkauft werden, nur 40 Prozent dürfen an Interessenten veräußert werden, die ihren Erstwohnsitz jenseits der Provinzgrenzen haben. In ­diesen Fällen erheben die Kommunalverwaltungen allerdings von den Käufern ­eine Sondererschließungsgebühr von rund 20.000 Euro pro Wohneinheit. Eine Verschärfung dieser Regelungen ist nicht ausgeschlossen. „Demnächst könnte es auf eine 80/20-Verteilung hinauslaufen“, sagt ein Immobilienbesitzer in Naturns.

Knapp ist das Angebot an Ferien­immobilien schon jetzt. Überall. Bauernhöfe dürfen in Südtirol nicht in Zweitwohnsitze umgewandelt werden. Daher konzentriert sich das Kaufinteresse auf Wohnungen. Vor allem Objekte um 60 Quadratmeter sind im Angebot. Die verkaufen junge Einheimische, wenn sie eine Familie gründen und mehr Platz ­benötigen.

Eigentum hat hier fast jeder. Dank enormer staatlicher Förderung können auch Südtiroler mit geringem Einkommen Immobilien erwerben. Ausländer, die darauf spekulieren, ihre Ferienenklave dauerhaft an Einheimische zu vermieten, sollten das wissen. Mieter zu finden ist hier viel schwieriger als andernorts. Nicht zuletzt, weil es keine professionelle Vermittlung gibt. Der Wohnungsbesitzer muss sich selbst darum kümmern.

Wen all das nicht schreckt, muss aus einem begrenzten Angebot an Ferien­immobilien wählen. „Fündig werden Interessenten fast ausschließlich in Meran und den umliegenden Orten“, weiß Makler Telser. In der Kurstadt selbst sowie in Algund, Lana und Naturns ist noch Platz für Neubauten. Mehrere Apartmentkomplexe werden derzeit hochgezogen. „In Meran und Dorf Tirol sind 40/60-Projekte darunter“, sagt Daniel Peslalz, Geschäftsführer von Seeber Immobilien.

Deutsche Erbengemeinschaften verkaufen gelegentlich die älteren Wohnungen ihrer verstorbenen Eltern. Etwa so etwas: 83 Quadratmeter Wohnfläche, drei Zimmer, 340.000 Euro, mehr als 4000 Euro pro Quadratmeter. So rechnet man in Südtirol aber nicht, denn Garage, Balkon und Keller werden mitgezählt. Dann sind es 113 Quadratmeter – für gut 3000 Euro pro Quadratmeter.
Diese Summe muss man investieren, will man nicht gleich mit einer Komplettsanierung der Immobilie beginnen. Nach dem Ausbruch der Finanzkrise sind die Preise 2008 und 2009 zwar gefallen. Dieser Trend wurde 2010 aber durch die anziehende Nachfrage gestoppt. „Die Preise haben sich stabilisiert“, sagt Maklerverbandschef Neuhauser.

capital.de, 31.01.2017
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