Beim herkömmlichen Hauskauf oder Neubau können Vermieter grundsätzlich nur noch zwei Prozent Abschreibung pro Jahr absetzen. Wird die Immobilie selbst bewohnt, fällt die steuerliche Förderung sogar vollständig aus. Bei Baudenkmälern hingegen gibt es hingegen weiterhin hohes Abschreibungspotential, sowohl im Falle von Vermietung als auch bei Eigennutzung. Der Kauf eines solchen Hauses kann für Familien sehr lukrativ sein, die selbst darin wohnen wollen. Denn die Baukosten für selbst genutzte Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser lassen sich zehn Jahre lang jeweils mit neun Prozent der Aufwendungen als Sonderausgaben abziehen. Somit beteiligt sich der Fiskus mit insgesamt 90 Prozent an den Sanierungskosten. Darüber hinaus sind auch noch die laufenden Erhaltungsaufwendungen bei solchen begünstigten Häusern absetzbar. Beim herkömmlichen Eigenheim ist das undenkbar.
Aber auch die Erbschaftsteuer hält Vergünstigungen bereit, die jedoch weniger im Blickfeld sehen. Angesichts der Immobilienbewertung auf Marktniveau seit Anfang 2009 ist es aber viel wichtiger geworden, ob ein Domizil beim Finanzamt privilegiert ist. Das verschenkte oder vererbte Baudenkmal kann zu 85 Prozent oder unter besonderen Voraussetzungen sogar zu 100 Prozent steuerfrei bleiben. Dabei spielt der tatsächliche Wert des Grundstücks keine Rolle, sodass die höhere Hausbewertung durch die Erbschaftsteuerreform zu vernachlässigen ist.
Um das Privileg der 85prozentigen Steuerfreiheit zu erreichen, muss der Erhalt der Denkmalimmobilie wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte oder Wissenschaft im öffentlichen Interesse liegt und die jährlichen Kosten im Durchschnitt über den erzielten Einnahmen liegen. Ganz ohne Erbschaftsteuer geht selbst das millionenschwere Denkmal an die Nachkommen, wenn es sich seit mindestens zwanzig Jahren im Besitz der Familie befindet.
In beiden Fällen muss es sich also um ein dauerhaft unrentables Denkmal handeln. Nach dem Urteil vom Finanzgericht Düsseldorf müssen hierfür die Verluste über einen Zeitraum von zehn Jahren hinweg im Wesentlichen permanent anfallen (Az. 4 K 4883/07 Erb). Das ist nicht der Fall, wenn die roten Zahlen erst ein paar Jahre nach dem Erb- oder Schenkungsfall eintreten, nur weil der neue Besitzer umfangreiche und kostspielige Sanierungsarbeiten am Denkmal durchführt. Die Verlustphase muss bereits im Zeitpunkt des Besitzerwechsels vorhanden sein und darf nicht erst dadurch entstehen, dass der Nachkomme das Defizit durch eine Generalsanierung erzielt.
Kleines Trostpflaster: Die Mietverluste zählen bei der Einkommensteuer.
© 2009 capital.de
