Der Preis eines Grundstücks für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer richtet sich nach schematischen Regelungen, die das Bewertungsgesetz vorsieht. Hierdurch soll es zu Beträgen nahe dem aktuellen Marktniveau kommen. Allerdings hat das Finanzamt einen niedrigeren Grundstückswert festzustellen, wenn der Erbe oder Beschenkte nachweist, dass der Verkehrswert der Immobilie niedriger als der vom Fiskus ermittelte Betrag ist. Dabei kommt das Finanzgericht Berlin-Brandenburg in seinen Urteil zu der Überzeugung, dass Verkaufspreise relevanter als die Aussagen eines Gutachtens sind (Az. 3 K 3232/07). Tenor der Entscheidung: Der bei einer Veräußerung an einen fremden Dritten erzielte Kaufpreis für ein Grundstück liefert den sichersten Anhaltspunkt für den Verkehrswert. Es ist daher nicht sachgerecht, ein Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren Werts vorrangig gegenüber einer Veräußerung zu berücksichtigen.
Das Gesetz regelt nicht, wie der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zum maßgeblichen zum Zeitpunkt des Todes oder der Schenkung zu führen ist. Ebenso wie ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah erzielter Kaufpreis für das Grundstück kann ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken als Nachweis dienen. Der Steuerpflichtige ist grundsätzlich frei in der Wahl, welches dieser Mittel er zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts wählt. Führt er den Nachweis durch ein Gutachten, so handelt es sich um ein Privatgutachten. Das ist grundsätzlich geeignet, den Nachweis für einen niedrigeren Verkehrswert zu erbringen. Wenn das Gutachten keinen Anlass gibt, an dessen Richtigkeit zu zweifeln ist es grundsätzlich zu berücksichtigen.
Sicherster Anhaltspunkt für den aktuellen Wert
Allerdings kann die Aussage, der Steuerpflichtige sei grundsätzlich frei in der Wahl, nicht dahingehend verstanden werden, dass es beim Vorliegen sowohl eines Sachverständigengutachtens als auch eines Grundstückskaufvertrages versagt wäre, beide Beweismittel heranzuziehen. Dabei liefert der bei einer Veräußerung an einen fremden Dritten erzielte Kaufpreis den sichersten Anhaltspunkt für den aktuellen Wert. Der Marktpreis wird hierdurch am treffendsten widergespiegelt. Der nach den Regeln von Angebot und Nachfrage frei ausgehandelte Marktpreis bietet die beste Gewähr dafür, den wahren Wert abzubilden. Die Wertermittlung durch einen Gutachter stellt demgegenüber stets eine mit zahlreichen Unwägbarkeiten verbundene Schätzung dar, die - auch wenn das Gutachten in sich schlüssig ist und nach den gesetzlichen Regeln erstellt wurde - zu Werten führen kann, die vom Verkehrswert weit entfernt liegen.
Im vorliegenden wurde beim Verkauf des Grundstücks zwei Monate nach der Erstellung des Gutachtens ein Preis erzielt, der mehr als doppelt so hoch wie der vom Gutachter festgestellte Wert. Die Begründung, der erzielte hohe Kaufpreis sei ausschließlich dem besonderen Geschick des eingeschalteten Maklers und der Unerfahrenheit des Käufers zu verdanken, vermochte die Richter nicht umzustimmen. Denn derartige Umstände sind typisch für den gewöhnlichen Geschäftsverkehr, sofern der Grundstückserwerber nicht über den wahren Zustand und damit Wert des Grundstücks getäuscht worden ist.
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