Kein Geschäft ist für Finanzbeamte transparenter als der Erwerb einer Immobilie. Eine Kopie des Kaufvertrags wandert sofort ans Finanzamt, und die Notare übermitteln zusätzlich alle in diesem Zusammenhang stehenden Vereinbarungen, etwa zu Treuhand, Baubetreuung oder Generalunternehmer. Vorrangig dient diese Kontrolle der zügigen Festsetzung von Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und fünf Prozent vom Kaufpreis beträgt. Erst wenn diese Abgabe bezahlt ist, lässt sich der Eigentümerwechsel anschließend ins Grundbuch eingetragen.
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Doch der Fiskus verlangt nicht immer Grunderwerbsteuer, wenn eine Immobilie übergeht. Von der Besteuerung ausgenommen sind etwa Käufe unter Verwandten in gerader Linie, unter Ehegatten sowie durch Stiefkinder. Übergänge im Rahmen einer Erbauseinandersetzung bleiben genauso außen vor wie Grundstücksschenkungen und -erbschaften. Auch der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung oder unter eingetragenen gleichgeschlechtlichen Lebenspartnern bei Aufhebung der Partnerschaft bleibt steuerfrei.
Das gilt nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs selbst dann noch, wenn Ehegatten zur Regelung der Vermögensauseinandersetzung im Zusammenhang mit ihrer Scheidung vorerst Miteigentümer des weiterhin von einem Ehegatten mit dem gemeinsamen Kind genutzten Wohnhauses bleiben. Erhält dieser nutzende Gatte Ankaufsrecht für den Miteigentumsanteil des anderen Ex-Partners, bleibt ein nach der Scheidung aufgrund des Ankaufsrechts erfolgter Erwerb ebenfalls noch ohne Grunderwerbsteuer. Das Ziehen der Kaufoption ist nämlich dem begünstigten Erwerb vom früheren Ehegatten im Rahmen der scheidungsbedingten Vermögensauseinandersetzung zuzurechnen, weil alle Erwerbe aus Anlass der Ehescheidung begünstigt sind. Steuerfrei ist demnach jede Vermögensauseinandersetzung, die ihre Ursache in der Scheidung hat und erstreckt sich auf die Regelung sämtlicher vermögensrechtlicher Beziehungen der geschiedenen Ehegatten.
Eine scheidungsbedingte Vermögensauseinandersetzung ist hinsichtlich des gemeinsamen Grundstücks selbst dann nicht bereits mit dem Abschluss des Auseinandersetzungsvertrags beendet, wenn damit die Bestimmungen für den Erwerb des Miteigentumsanteils dort schon im Einzelnen festgelegt werden. Allein mit der wirksamen Begründung eines Ankaufsrechts und der umfassenden Regelung der weiterbestehenden Eigentümergemeinschaft ist noch keine Vermögensauseinandersetzung hinsichtlich des Wohnhauses erfolgt. Diese endet erst mit dem tatsächlichen Ausüben der Option oder wenn feststeht, dass es nicht mehr dazu kommen wird.
Die Richter stellten zudem klar, dass das Grunderwerbsteuergesetz für eine solche Vermögensauseinandersetzung keine zeitliche Beschränkung vorsieht. Nur wenn ein langer Zeitraum zwischen Scheidung und Grundstücksübertragung besteht, kann dies darauf hindeuten, dass keine scheidungsbedingte Vermögensauseinandersetzung mehr vorliegt, sondern ein steuerpflichtig üblicher Verkauf wie unter fremden Dritten.
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