In der Steuererklärung können Aufwendungen für das Feriendomizil in den Alpen oder an der See nur dann problemlos geltend gemacht werden, sofern Haus oder Wohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet waren. Hier müssen die Besitzer lediglich nachweisen, dass eine Eigennutzung ganzjährig ausgeschlossen war. Dann sind sämtliche laufende Kosten, Schuldzinsen und Abschreibungen wie bei einer herkömmlichen Mietimmobilie von den Einnahmen absetzbar, das oft hohe Minusergebnis wird mit anderen Einkünften verrechnet.
Für diese lukrative Regelung gibt es noch eine zweite Hürde. Denn das Finanzamt fordert, dass die Dauer der Vermietung zumindest im für den Ferienort üblichen Saisondurchschnitt liegt und diese maximal um ein Viertel unterschritten werden darf. Ist die Belegungsquote nicht erreicht, zählen Verluste nur, wenn eine langfristige Überschussprognose erstellt werden kann und der Besitzer hierüber nachweist, dass er in die schwarzen Zahlen kommen wird. Ist dies nicht möglich, geht der Fiskus von Liebhaberei aus. Folge: Die Ferienimmobilie spielt steuerlich keine Rolle mehr, Vermieter bleiben auf ihren roten Zahlen sitzen.
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Als weiteres KO-Kriterium gilt, wenn sich der Besitzer eine, wenn auch nur ganz kurze, Eigennutzung der Ferienwohnung vorbehält. Das ist sogar dann steuerschädlich, wenn die Wohnung in der Praxis tatsächlich gar nicht genutzt wird. Denn aus Sicht des Fiskus reicht bereits die theoretische Chance der Selbstnutzung zur Prüfung der Liebhaberei aus. Denn der Finanzbeamte weiß ja gar nicht, ob es nicht in späteren Jahren doch noch zum Eigenbedarf kommt. Das würde nämlich rückwirkend eine Prüfung auslösen. Erlaubt ist nur, dass sich der Eigentümer dort nur kurz aufhält, etwa zur Endreinigung, Schlüsselübergabe oder zu Reparaturarbeiten.
Jetzt weicht das Finanzgericht Köln aber von dieser starren Haltung ab und lässt den Abzug von Mietverlusten selbst dann zu, wenn der Eigentümer seine Ferienwohnung beispielsweise an einer deutschen Küste für kurze Zeit für den Eigenbedarf zurückhält (Az. 10 K 4965/07). Voraussetzung ist lediglich dass, dieser Zeitraum nicht allzu lange ausfällt und die Selbstnutzung nicht gerade in die Hauptsaison im Sommer fällt.
Im Urteilsfall ging es um die Zeit einer vierwöchigen Selbstnutzung im Winter. Darf die - abgesehen von der Zeit um Weihnachten und dem Jahreswechsels herum - etwa Ende November oder im Februar für die eigene Familie belegt werden, erlauben das die Richter. Denn ansonsten würde das Domizil ohnehin leer stehen. Das lässt sich dann auch gleich dazu nutzen, um beispielsweise die Wohnung und das Mobiliar zu reinigen und Reparaturen durchzuführen. Dann sind Mietverluste absehbar, wenn in der der Saison eine ausreichend hohe Belegungsquote erreicht wird.
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