So schummeln Hausbesitzer: Bauherren argumentieren gegenüber dem Finanzamt, sie hätten ein unbebautes Grundstück erworben und anschließend hierauf ein Gebäude errichtet. Dann berechnet sich die Steuer nur auf den nackten Grund und Boden und nicht vom Gesamtpreis für das fertige Objekt. Diese lukrative Trennung spart eine Menge Geld. Kostet das Grundstück 200.000 Euro und der Bau 1,2 Millionen Euro, macht das in Berlin eine Differenz von 54.000 Euro Grunderwerbsteuer aus, wenn der Finanzbeamte das glaubt. Gezahlt werden muss immer was, denn erst wenn die Abgabe überwiesen ist, lässt sich der Eigentümerwechsel anschließend ins Grundbuch eingetragen.
Eine andere Schummelei ist zwar nicht ganz so lukrativ, bringt aber immerhin eine kleine Ersparnis. Verkäufer und Erwerber vereinbaren, dass vom Kaufpreis für das Einfamilienhaus 20.000 Euro auf die Einbauküche entfallen. Das wird auch penibel im Notarvertrag aufgeführt. Die eingesparte Steuer von 900 Euro teilen sich beide Parteien.
So gehen Finanzbeamte in der Praxis vor: Die Einbauküche oder sonstiges Mobiliar geht öfters schon mal durch, wenn die Preise und das gesamte Geschäft glaubhaft und der Preis angemessen ist. Wegen ein paar Hundert Euro steigen die Beamten im Regelfall nicht tiefer in den Sachverhalt ein. Anders sieht es bei der Trennung zwischen Grundstückskauf und Hausbau. Das geht fast überhaupt nicht mehr durch. Denn kaum ein Geschäft ist für den Fiskus transparenter als der Erwerb einer Immobilie. Eine Kopie des Kaufvertrags wandert sofort ans Finanzamt und die Notare übermitteln zusätzlich alle in diesem Zusammenhang stehenden Vereinbarungen, etwa zu Treuhand, Baubetreuung oder Generalunternehmer. Vorrangig dient diese Kontrolle der zügigen Festsetzung von Grunderwerbsteuer, doch die Informationen werden in vielen weiteren Bereichen genutzt.
Wenig bekannt ist, dass auch Bauherr und -unternehmen Kopien ihrer Vereinbarungen binnen zwei Wochen dem Finanzamt anzeigen müssen, sofern die nicht notariell beurkundet wurden. Bauherren nützt die Argumentation kaum noch was, dass sie ein Gebäude in Eigenregie errichtet hätten. Die lukrative Trennung zwischen Grund und Boden und Hausbau gelingt nur noch selten, da der Bundesfinanzhof jüngst in einer Reihe von Urteilen von einem einheitlichen Erwerbsvorgang ausgeht, was im Ergebnis zu mehr Grunderwerbsteuer führt. Da dies der Europäische Gerichtshof jetzt auch noch gebilligt hat, darf das Finanzamt beruhigt von einem sachlichen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Hausbau ausgehen, auch wenn getrennte Verträge abgeschlossen wurden. Damit fällt die Grunderwerbsteuer auf das Gesamtwerk an, selbst wenn der Erwerber konkret in die Gestaltung des Wunschobjekts eingreift, einen eigenen Architekten einschaltet, Leistungen in Eigenarbeit erbringen oder an Dritte vergibt.
Durch diese Rechtsprechung haben Finanzbeamte nunmehr gute Argumente, den Hauskauf vom Bauträger immer als schlüsselfertiges Werk zu besteuern, das unverändert und ohne Abstriche übernommen wird. Auch eine Aufspaltung in mehrere Verträge nützt nichts, das Finanzamt vermutet auch hier einen einheitlichen Vorgang und setzt generell auf alles Grunderwerbsteuer fest. Die automatisch eingehenden Mitteilungen von Notaren halfen nicht nur bei der Grunderwerbsteuer. Sie lassen auch finanzielle Rückschlüsse über die Einkommensverhältnisse von Ex-Besitzer und Erwerber zu. Denn die Inhalte von Notarverträgen sind meist umfangreich und enthalten viele kleine Detailregeln zwischen den Geschäftspartnern. Daher versenden Finanzbeamte fleißig Kontrollmitteilungen über die von den Notaren zugesendeten Mitteilungen an die Wohnsitzämter der beiden Parteien. Erfragt wird dann aufgrund dieses Informationsaustauschs unter Kollegen regelmäßig, woher die Mittel für den Hauskauf stammen und was der Veräußerer mit seinem erhaltenen Geld anstellt. Das zieht dann manchmal unliebsame Konsequenzen nach sich:
Die Finanzbeamten haken ganz genau nach und wollen eine Auflistung über die Eigen- und Darlehensmittel. Ohne exakte Nachweise geben sie sich nicht zufrieden. Bei diesen Aussichten ist es unmöglich, nennenswerte Schwarzgelder für einen Hauserwerb in Deutschland einzusetzen. Sofern der Erwerber geschenktes Kapital für den Hauskauf einsetzt, fällt dies sofort auf und löst die Festsetzung von Schenkungsteuer aus. Denn die verjährt nicht, solange das Finanzamt diese Präsente noch nicht kennt. Daher können die Beamten noch tief in die Vergangenheit zurück gehen. Kommen bislang unversteuerte Konten zum Vorschein, kommt es aufgrund der enttarnten Steuerhinterziehung zu verlängerten Verjährungsfristen und üppigen Nachzahlungen.
Aber Finanzbeamten werden auch selbst aktiv. Sie studieren Grundstücksanzeigen der Lokalpresse und filmen Bauschilder. Bei diesen Rundumkontrollen gibt es kaum ein Entkommen.
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