Bauherren oder Käufer von Immobilien, die teils vermietet und teils selbst bewohnt werden, können Schuldzinsen gezielt zuordnen und damit als Werbungskosten absetzen. Nach aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs ist eine Aufteilung nach Kaufpreis oder Baukosten möglich, wenn der Kaufvertrag eine genaue Zuordnung des Gesamtpreises auf die verschieden genutzten Immobilienflächen ausweist (IX R 35/08). Dies bringt gegenüber einer Aufteilung nach Fläche Vorteile, wenn der vermietete Teil teurer ist und hierdurch das steuerliche Abzugspotential der Finanzierungskosten steigt.
Das Urteil sichert auch weitergehende Gestaltungen ab: Finanzieren Vermieter eine gemischt genutzte Immobilie mit Kredit und Eigenmitteln, können sie die Schuldzinsen selbst bei teilweiser Eigennutzung vollständig als Werbungskosten absetzen. Dabei sollten sie aber darauf achten, dass Zahlungen an Baufirma oder Notar nicht nur über ein Bankkonto laufen.
Damit der bei Bau oder Kauf aufgenommene Kredit beim gemischt genutzten Gebäude vorrangig den vermieteten Flächen zugeordnet werden kann, ist dem Finanzamt lediglich nachzuweisen, dass der vermietete Teil komplett fremdfinanziert wird. Dieser Aufteilung folgen die Beamten, sofern die Kosten für den eigengenutzten und den vermieteten Teil gesondert ausgewiesen sind. "Dies gelingt leicht durch von vorneherein vereinbarte separate Abrechnungen des Bauunternehmers oder Aufteilung des Kaufpreises im Notarvertrag", rät Manuela Wänger von der Kanzlei Ebner Stolz Mönning Bachem in Stuttgart.
Werden nun die Aufwendungen für die vermietete Wohnung gesondert mit Darlehensmitteln bezahlt, steht dem Komplettabzug dieser Finanzierungskosten nichts mehr im Weg. Auf dem einen von zwei getrennten Konten werden die Fremdmittel für den vermieteten Teil und auf dem anderen die eigenen Ersparnisse sowie der noch benötigte Kredit für die eigene Wohnung deponiert. Die Überweisungen erfolgen dann zielgerichtet je nach Zuordnung an den Bauunternehmer oder auf das Notaranderkonto. Nach dem Einzug wird erst einmal das Darlehen getilgt, das für die eigene Wohnung aufgenommen worden ist. "Damit sinkt zwar die Belastung insgesamt, nicht aber die Höhe der Werbungskosten", sagt Wänger.
So entfällt das Eigenkapital steuerlich nur auf die eigenen vier Wände. Stehen größere Renovierungen oder Erhaltungsmaßnahmen an, ist die lukrative Aufteilung auch hier möglich. Weist der Handwerker in seiner Rechnung getrennte Positionen für die vermietete und eigengenutzte Wohnung auf, kann der aufgenommene Kredit etwa für die neuen Fenster beim Mieter voll abgesetzt werden.
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