Michael Terwiesche ist Fachanwalt für Verwaltungsrecht und Partner bei GTW Rechtsanwälte in Düsseldorf.
BVerfG vom 15.9.2011
AZ: 1 BvR 2232/10
Der Fall
In Baden-Württemberg hatten zwei Immobilieneigentümer gegen ihre Stadt geklagt. Sie besaßen zwei Grundstücke, auf denen sich eine Villa und eine privat genutzte Parkanlage befanden.
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Die Grundstücke waren im Bebauungsplan schon seit 1939 als Wohngebiet mit Gewerbenutzung ausgewiesen. Nachdem die Stadt 1982 für das Gebiet einen neuen Bebauungsplan aufgestellt hatte, erklärten die beiden Eigentümer, sie wollten die Grundstücke mit insgesamt 51 Wohnungen bebauen.
Der neue Bebauungsplan trat 1987 in Kraft. Er setzte für die beiden Grundstücke eine öffentliche Grünfläche und eine Fläche für den Bau eines Kindergartens fest. Dagegen klagten die Eigentümer - allerdings ohne Erfolg. Die Stadt hat den Bebauungsplan nicht umgesetzt und keine Baugenehmigungen erteilt. Für den Kindergarten besteht aktuell kein Bedarf.
Daraufhin haben die beiden Eigentümer von der Stadt eine Entschädigung verlangt, weil sie ihre Grundstücke nicht bebauen konnten. Aber auch der Bundesgerichtshof (BGH) wies ihre Klage ab. Bei Festsetzungen im Bebauungsplan, die dem Gemeinwohl dienen, können die Eigentümer nur ihre Grundstücke auf die Gemeinde übertragen und dafür eine Geldentschädigung verlangen.
Einen finanziellen Ausgleich für die geänderte Nutzung gibt es für sie nicht. Die Kläger sahen sich in ihrem Grundrecht auf Eigentum verletzt und zogen vor das Bundesverfassungsgericht, ebenfalls erfolglos.
Das Urteil
Das Bundesverfassungsgericht wies ihre Verfassungsbeschwerde ab. Nach Auffassung der Verfassungshüter hat der BGH das Gesetz zutreffend angewandt. Eine Geldentschädigung sei nach dem Baugesetzbuch nicht vorgesehen.
Außerdem solle gerade bei gemeinnützigen Festsetzungen im Bebauungsplan wie einer Parkanlage oder einer Fläche für den Kindergarten vermieden werden, dass der Eigentümer das Grundstück behalten und bis zu der endgültigen planmäßigen Verwendung eventuelle Wertminderungen geltend machen könne.
Des Weiteren haben die Karlsruher Richter ausgeführt, dass die beiden Eigentümer nicht unverhältnismäßig in ihrem Grundrecht auf Eigentum betroffen seien. Vielmehr könnten sie erneut den Bebauungsplan anfechten. Das Bundesverfassungsgericht hat hierfür zwei Wege angenommen: Zum einen könnten sie in einem erneuten Normenkontrollverfahren aufzeigen, dass der Bebauungsplan funktionslos sei.
Zum anderen könnten sie einen Bauantrag stellen. Falls das Bauordnungsamt diesen ablehne, könnten sie vor dem Verwaltungsgericht dagegen klagen. In diesem Zusammenhang könnte festgestellt werden, dass die Festsetzung der öffentlichen Nutzung im Bebauungsplan nunmehr unbegründet ist und nicht mehr länger daran festgehalten darf. Deswegen müsse ihnen die Baugenehmigung erteilt werden.
Die Folgen
Das Urteil ist nur teilweise richtig. Das Bundesverfassungsgericht hat verkannt, dass Bebauungspläne nur innerhalb eines Jahres - früher sieben Jahre - ab Bekanntmachung des Bebauungsplans angefochten werden können. Diese Frist war längst abgelaufen. Zutreffend ist dagegen der Hinweis, dass die Eigentümer einen Bauantrag hätten stellen können. In dem Genehmigungsverfahren muss der Bauherr dann ausführlich darlegen, dass der Bebauungsplan funktionslos geworden ist, und dass sich sein Bauvorhaben gut in die nähere Umgebung einfügt.
Mit ihrem Urteil machen die Karlsruher Richter deutlich, dass Eigentümer bei der Überplanung von Wohn- und Gewerbegebieten keinen Anspruch auf eine Geldentschädigung haben. Sie müssen die geänderten Nutzungsmöglichkeiten auf ihrem Grund und Boden auf ungewisse Dauer ohne Entschädigung hinnehmen. Allerdings können sie die Bebauungspläne anfechten oder einen Bauantrag stellen. Nur in diesem Zusammenhang ist dann relevant, ob die Gemeinde den Bebauungsplan überhaupt umsetzt. Tut sie es nicht, haben die Eigentümer gute Karten, ihr Bauvorhaben doch noch durchzusetzen.
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