In vielen Regionen Deutschlands steigt der Preis pro Quadratmeter wieder. Laut aktuellen Studien verlangen Vermieter je nach Ballungsraum bis zu 15 Prozent mehr Geld. In Düsseldorf sind die Mieten im Vergleich zum vergangenen Jahr beispielsweise um 13 Prozent gestiegen, in Hamburg kostet eine Wohnung jetzt häufig bis zu sieben Prozent mehr, ebenso wie in Frankfurt am Main.
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Doch nicht nur diese Marktentwicklung stärkt momentan die Position der Vermieter auch die aktuelle Rechtsprechung. Denn aufgrund zweier Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) sind Mieterhöhungen künftig leichter möglich. Einerseits können Haus- und Wohnungseigentümer jetzt auch Mietspiegel von vergleichbaren Nachbargemeinden zur Begründung einer Mieterhöhung verwenden und zweitens ist es möglich, die Miete innerhalb einer bestimmten Bandbreite der sogenannten ortsüblichen Miete bis zum höchsten Wert anzupassen.
Ausgangslage ist in beiden Fällen die gesetzliche Regelung in Paragraf 558a des Bürgerlichen Gesetzbuches. Sie besagt, dass sich der Vermieter bei einer Mieterhöhung unter anderem auf einen Mietspiegel, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eine vergleichbare Wohnung beziehen kann.
Bisher konnten Vermieter zur Erstellung eines Mietspiegels aber nur das Gebiet der Gemeinde, in der die Mietwohnung liegt, heranziehen. Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 16. Juni 2010 (Az.: VIII ZR 99/09) nun aber festgestellt, dass auch Mietspiegel, die für vergleichbare Nachbargemeinden erstellt wurden, eine Indizwirkung für die Höhe der ortsüblichen Miete haben können. Vermieter dürfen sie demzufolge zur Begründung einer Mieterhöhung heranziehen.
Dem Urteil lag der Fall zugrunde, dass der Vermieter seine Mieterhöhung auf den für die Nachbargemeinden erstellten Mietspiegel stützte. Dieses Vorgehen sahen sowohl das Amtsgericht, als auch das Landgericht und der BGH als unbedenklich und damit rechtswirksam an. Der vom Gericht beauftragte Sachverständige schloss sich der allgemeinen Sichtweise an und schätzte das Mietniveau beider Gemeinden als vergleichbar ein. Mit dieser Entscheidung hat der BGH die Möglichkeiten für Mieterhöhungen in Gemeinden ohne Mietspiegel erweitert und damit Vermietern solcher Wohnungen ihre Situation um einiges erleichtert.
In einer weiteren Entscheidung beschäftigte sich der BGH mit der Bandbreite zwischen einem Mindest- und einem Maximalwert der ortsüblichen Miete. Hat ein Sachverständiger im Rahmen einer Mieterhöhung die ortsübliche Miete nicht auf den Cent genau ermittelt, sondern eben diese Bandbreite dargestellt, kann nach der Entscheidung des BGH vom 21. Oktober 2009 (Az.: VIII ZR 30/09) das Gericht die Miete bis zum höchsten ermittelten Wert festlegen. Es muss also nicht zwangsläufig vom Mittelwert ausgehen.
