Für Vermieter ist es ein ernsthaftes Problem: Der Mieter zahlt nicht, der Vermieter kündigt das Mietverhältnis – aber der Mieter zieht einfach nicht aus. Hilfe zur Selbsthilfe ist hier keine Lösung, wie die Gerichte immer wieder bestätigen. So entschied auch der Bundesgerichtshof (BGH) im Falle eines verschollenen Mieters, dessen Wohnung der Vermieter kalt, sprich ohne Absprache mit dem Betroffenen, geräumt hatte (Urteil vom 14.07.2010, Az.: VIII ZR 45/09).
Geklagt hatte ein Mieter, der mehrere Monate nicht in seiner Wohnung gesehen worden war und als vermisst galt. Nachdem er zwei Monatsmieten im Rückstand war, kündigte der Vermieter ihm fristlos. Im dritten Monat räumte der Vermieter die Wohnung eigenmächtig und entsorgte einen Teil der Einrichtung, einen anderen Teil lagerte er ein.
Plötzlich tauchte der Mieter wieder auf und machte für die im Zuge der Räumung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände Schadensersatz in Höhe von rund 62.000 Euro plus Kosten für ein Sachverständigengutachten, das Inventar und dessen Wert darlegte, geltend. Das Amtsgericht wies die Klage ab, auch die Berufung des Mieters blieb erfolglos.
In der Revision bekam der Mann indessen Recht. Der BGH entschied, dass bei einer kalten Wohnungsräumung der Vermieter dem Mieter den daraus entstandenen Schaden zu ersetzen habe und zwar unabhängig von einem Verschulden. Dies gelte insbesondere für die Entsorgung von Sachen des Mieters. Denn bei eigenmächtiger Räumung treffe den Vermieter die Pflicht, ein Bestandsverzeichnis inklusive des Werts der Einrichtungsgegenstände aufzustellen. Tut er dies nicht, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass Gegenstände abhanden gekommen oder beschädigt worden sind und einen eventuell geringeren Wert der Gegenstände beweisen.
Kalte Wohnungsräumung
Die sogenannte kalte Wohnungsräumung beschäftigt die Gerichte immer wieder. Als kalte Räumung gilt allgemein insbesondere das Abstellen der Heizung und/oder der Wasserversorgung durch den Vermieter, um den säumigen Mieter aus der Wohnung zu treiben.
Mit Blick auf Gewerberaummieten stellte sich der BGH auf die Seite der Vermieter (BGH vom 06.05.2009, Az. XII ZR 137/07) und klärte die bis dahin uneinheitliche Rechtsprechung, wonach das Recht des ehemaligem Mieters auf Besitzschutz bis zur rechtskräftigen Entscheidung auch die Versorgung mit Heizung und Wasser umfasse. Der BGH begründete dies damit, dass es dem Vermieter nicht zuzumuten sei, einem stetig wachsenden Schaden hinnehmen zu müssen, ohne gegensteuern zu dürfen. Ein Schaden entsteht dem Vermieter aber nur, wenn der Mieter keine eigene Vertragsbeziehung mit dem Versorgungsunternehmen hat, so dass der Vermieter bei separaten Vertragsverhältnissen zwischen Mieter und Versorgern, die Versorgung nicht unterbrechen darf.
Nicht geklärt ist bislang, ob das Urteil auf Wohnraummietverhältnisse übertragbar ist, wenn auch ein Urteil des Landgerichts Berlin aus dem Jahr 2006 (Urteil vom 28.11.2006, Az. 65 S 220/06) in diese Richtung weist. Hier argumentierte das Gericht ähnlich und hat aufgrund der ausstehenden Zahlungen für mehr als ein Jahr entschieden, dass der Vermieter berechtigt sei, dem Mieter das Wasser abzustellen, aufgrund des separaten Vertragsverhältnisses mit dem Stromversorger jedoch nicht den Strom.
Vermieterfreundlicher zeigt sich die höchstrichterliche Rechtssprechung, wenn es um die Kosten für die Wohnungsräumung geht. In einem Beschluss vom 17.11.2005 (Az. I ZB 45/05) bestätigte der BGH die sogenannte „Berliner Räumung“, eine beliebte Methode, die Kosten bei Zwangsräumungen zu senken. Dabei darf der Vermieter die Zwangsvollstreckung auf die Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an den Gegenständen in der Wohnung sein Vermieterpfandrecht geltend macht. Vom Gerichtsvollzieher wird also nur die Herausgabe der Wohnung verlangt. In diesem Fall spart der Vermieter zumindest die Kosten für den Abtransport des Hausrats, für die er anderenfalls einen Vorschuss zahlen müsste. Denn bei der klassischen Wohnungsräumung erfolgt der Abtransport, die Lagerung sowie eine Verwertung oder Vernichtung der Gegenstände durch den Gerichtsvollzieher, so dass dieser neben seinen Gebühren auch die Speditions- und Lagerkosten vor einer Räumung verlangt.
Mein Rechtstipp: Haus- und Wohnungseigentümern, die gekündigte Mieter aus den Räumen weisen wollen, bleibt nichts anderes übrig, als sich einen gerichtlichen Titel zu besorgen. Sprich zu mahnen, Fristen setzen und schließlich beim Amtsgericht die Räumung als rechtsmäßig bestätigen lassen, die dann der Gerichtsvollzieher durchsetzen kann, idealerweise kostengünstig nach der Berliner Methode. Die dafür nötige Geduld ist in vielen Fällen unbefriedigend, denn von der Kündigung über die Klage bis zur endgültigen Vollstreckung der Räumung vergehen nicht selten sechs oder mehr Monate. Aber unter dem Strich ist es die günstigere Variante. Denn räumt ein Vermieter die Wohnung eigenmächtig, kann dies für ihn deutlich teuerer werden. Denn dann haftet er grundsätzlich auf Schadensersatz.
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