All die Prüfvorgänge in aufgeblähten Finanzbehörden müssen soviel erbringen, wie sie kosten. Ein Außenprüfer, der Ihnen den Wert von fünf Tagessätzen aus den Rippen leiert, beschäftigt sich fünf Tage mit Ihren Steuerunterlagen, während Sie sich an den Kopf greifen, wie schildbürgerhaft dieser Vorgang ist. Weil es für Immobilienbesitz Steuervorteile gibt, befaßen Sie sich in der Redaktion mit der Materie und veranlaßt Steuerpflichtige, sich ebenfalls an diesem nutzlosen Umverteilungsspiel zu beteiligen. Und ich bin der vierte im Bunde, der diesem Hamsterrad Zeit und Kraft widmet.
Seit Jahren schon widmen sich Wirtschaftswissenschaftler diesem Umverteilungsunfug und rechnen die Vorteile einer einfachen Steuer durch. Aber die Bundesregierung ziert sich und schickt lieber den einen oder anderen Professor in die Wüste. Jetzt hat sich sogar die am 30. Mai 2009 gegründete 'Partei der Vernunft' des Themas angenommen und in ihr Parteiprogramm integriert.
Doch bei der Bundestagswahl am 27. September 2009 tritt keine Partei mit Kandidaten an, die in dieser Sache eine klare Position bezieht. Also müssen wir bis 2013 warten. So wird sogar die Schuldenmacherei durch das Einkommensteuergesetz provoziert. Das ist ein Schildbürgerstreich par excellence!
Hans Kolpak
Eigentum & Bauen
Würden Steuerstatistiken als Maßstab für Wohlstand taugen, wären deutsche Vermieter arm dran: Knapp die Hälfte der 4,97 Millionen Immobilieninvestoren meldet dem Fiskus Jahr für Jahr Verluste. Die Miesen addieren sich auf insgesamt 15,6 Milliarden Euro jährlich, keine andere Einkommensquelle schreibt mehr rote Zahlen.
Doch wie das mit amtlichen Datensammlungen so ist, mit dem wahren Leben haben sie wenig zu tun. Das Minus in der Steuererklärung heißt keineswegs, dass Käufer und Bauherren auch tatsächlich eins machen. Häufig peppt es die Rendite sogar erst richtig auf.
Das 1x1 der Steuer
Die Liste der Werbungskosten: An diesen Ausgaben können Vermieter das Finanzamt beteiligen
Finanzierung. Absetzbar sind laufende Zinsen und Vorauszahlungen wie das Disagio, soweit marktüblich. Bei mindestens fünfjähriger Zinsbindung darf es fünf Prozent der Gesamtschuld nicht übersteigen. Ansonsten ist es nicht im Zahlungsjahr, sondern verteilt über die Laufzeit des Darlehens absetzbar.
Abschreibung. Die Herstellungs- oder Anschaffungskosten sind auf 50 Jahre verteilt abzuschreiben. Erwerbsnebenkosten sind in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Käufer müssen dafür den Anteil des Grundstücks vom Preis abziehen. Bei vor 1925 fertiggestellten Häusern steigt der Abschreibungssatz von 2 auf 2,5 Prozent. Sondertarife gibt es für denkmalgeschützte Immobilien. Bestimmte Baukosten sind in den ersten acht Jahren zu neun Prozent und in den folgenden vier Jahren zu sieben Prozent absetzbar.
Renovierung. Erhaltungsaufwand ist generell im Jahr der Zahlung steuerlich geltend zu machen. Auf Wunsch können Vermieter die Kosten aber auf zwei bis zu fünf gleichmäßige Jahresraten verteilen.
Verwaltungsaufwand. Die Kosten für einen professionellen Verwalter sowie eigene Ausgaben für Büromaterial oder Fahrten zum Objekt sind ebenfalls steuerlich abzugsfähig. Reisekosten sind mit 30 Cent pro gefahrenem Kilometer begünstigt.
Die Feinheiten der Immobilienbesteuerung zu durchblicken lohnt gerade jetzt, wo ein erhöhtes Sicherheitsbedürfnis und wachsende Inflationsangst die gute alte Anlage in Backstein und Beton in ein neues Licht rücken. Billige Hypothekenkredite erleichtern die Finanzierung (www.capital.de/baugeld), und eine Ausnutzung der Steuerregeln kann für einen Extrakick sorgen.
Die Steuerschraube lässt sich an vielen Stellen drehen: Renovierungen sorgen für Sparpotenzial beim Finanzamt, Verluste aus der Vermietung an Angehörige oder von Ferienwohnungen mindern die Abgabenlast, und vor allem die zu Beginn des Jahres neu eingeführte Abgeltungsteuer bietet Hausbesitzern oder Käufern eine gute Gelegenheit, Einkünfte und Investments zu optimieren. "Die Abgeltungsteuer kann es interessanter machen, Mietshäuser mit Fremd- statt mit Eigenkapital zu finanzieren", sagt Wirtschaftsprüfer Klaus Altendorf von der Kanzlei DHPG Dr. Harzem & Partner in Bornheim bei Bonn.
Das Terrain ist aber nicht ganz ohne, Vorsicht ist angesagt. Auch die Behörden kennen ihre Statistiken - und mögen sie gar nicht. Dass Immobilien als Sparmodelle genutzt werden, ist den Beamten nicht entgangen. "Zahlreiche Finanzämter kontrollieren die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung besonders genau", so Altendorf. Viele setzen hier zurzeit ihre Prüfungsschwerpunkte, wie das im Behördenjargon heißt. Besonders genau achten die Bürokraten nach Capital-Recherchen auf erstmalige Vermietungen, hohe Erhaltungsaufwendungen und Ferienimmobilien.
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