Möglichst gerecht sein, das wollte der Eigentümer eines Zehn-Parteien-Hauses in Hannover, als er die jährliche Nebenkostenabrechnung erstellte. Für die Grundsteuer und die Kosten der Straßenreinigung wählte er als Verteilerschlüssel die Wohnungsgrößen. Die Wasser- und Abwassergebühren sowie die Kosten der Müllabfuhr legte er nach der Zahl der Personen in den Wohnungen um. Das Konzept schien ihm plausibel: Eine Familie verbraucht mehr Wasser und produziert mehr Müll als ein Single. Klare Sache.
Klare Sache? Kaum hatten die Mieter die Abrechnung, kam die Kritik. Der Programmierer in der kleinen Erdgeschosswohnung rechts habe monatelang eine Frau einquartiert. Das müsse berücksichtigt werden, forderte die vierköpfige Familie im dritten OG rechts. Ein anderer Bewohner reklamierte, ob der Vermieter wisse, dass im zweiten OG eine Familie wohne, die nur von Fast Food lebe. Statt fünf müssten mindestens sieben Personen bei den Müllgebühren angesetzt werden.
Störfall Nebenkostenabrechnung. Formale Fehler, unklare Kosten und ein falscher Verteilerschlüssel – Vermieter müssen bei der jährlichen Betriebskostenaufstellung alles richtig machen. Andernfalls laufen sie Gefahr, dass das ganze Zahlenwerk Makulatur ist (siehe "Fatale Formfehler"). Und dass der Mieter sich mit Recht weigert zu zahlen, bis nicht jeder Posten geklärt ist (siehe "Der Vermieter ist in der Pflicht"). Die Uhr tickt: Wer es nicht schafft, dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten – gerechnet ab dem Ende des Abrechnungszeitpunkts – eine formal korrekte Abrechnung zukommen zu lassen, bleibt auf den Kosten sitzen. Zudem hat der Mieter dann das Recht, seine Vorauszahlungen zurückzufordern. In mehreren Einzelentscheidungen entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Interesse der Mieter – und erlegte Vermietern strengere Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung auf. Besonders prekär: "Was richtig und was falsch ist, entscheiden im Zweifel die Richter", sagt Kai Warnecke, Mietrechtsexperte bei Haus & Grund Deutschland in Berlin. Eine Abrechnung, die in München absolut korrekt sei, müsse in Dortmund noch lange nicht akzeptiert werden.
Betriebskosten
Fatale Formfehler
Damit die jährliche Abrechnung wirksam ist, muss sie sechs Positionen zwingend enthalten. Fehlt nur eine, muss der Mieter nicht zahlen.
Gesamtkosten Das sind alle Aufwendungen, die dem Eigentümer durch den Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Dazu zählen: die jährliche Grundsteuer, Wasserversorgung, Abwasserentsorgung, Heizkosten, Betrieb der Heizungsanlage, Betrieb eines Aufzugs, Straßen- und Gebäudereinigung, Müllabfuhr, Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hausmeister, Betrieb einer Gemeinschaftsantenne oder Anschluss für Kabel-TV, sonstige Betriebskosten, sofern diese ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sind.
Abrechnungszeitraum Der Vermieter ist verpflichtet, die Betriebskosten einmal pro Jahr abzurechnen und den genauen Zeitraum anzugeben. Dieser muss nicht dem Kalenderjahr entsprechen. Möglich ist auch eine andere Periode, etwa vom 1. Mai bis zum 30. April. Die Abrechnung muss in den folgenden zwölf Monaten erfolgen, sonst verfällt der Anspruch.
Verteilerschlüssel Mit Ausnahme der Heizkosten, die nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechnen sind, kann der Vermieter frei wählen, ob er die Kosten entsprechend Wohnfläche, Personenzahl, Verbrauch, Wohneinheiten oder Miteigentumsanteilen auf die Wohnungen verteilt. Für die einzelnen Posten der Betriebskosten können auch unterschiedliche Verteilerschlüssel gewählt werden. So kann die Grundsteuer zum Beispiel nach der Wohnfläche, die Kosten für die Müllabfuhr nach Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen umgelegt werden.
Gesamtkostenanteil Für jede Betriebskostenart muss der jeweilige Anteil des Mieters entsprechend dem gewählten Verteilerschlüssel aufgeführt werden.
Vorauszahlungen Der Vermieter muss die im Laufe des Abrechnungszeitraums geleisteten Vorauszahlungen in der Abrechnung ausweisen.
Gesamtbetrag Aus der Differenz der Gesamtkostenanteile des Mieters an den einzelnen Betriebskosten abzüglich der Vorauszahlungen ergibt sich der Nachzahlungs- oder Erstattungsbetrag.
Verständlichkeit Darüber hinaus verlangt die Rechtsprechung, dass die Abrechnung schlüssig und verständlich ist. Auch ein juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter muss in der Lage sein, die Abrechnung zu verstehen und zu überprüfen.
Spezialistenfall Nebenkostenabrechnung. Der Verteilerschlüssel muss stimmen, die Rechnungsbeträge müssen zutreffen und natürlich auch der auf den jeweiligen Mieter entfallende Betrag. "Selbst professionellen Hausverwaltungen gelingt es nicht immer, unangreifbare Abrechnungen zu erstellen", sagt Dirk Kimmeskamp, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht in der Kanzlei Mauer & Partner in Bochum. Da viele Vermieter nicht täglich mit Abrechnungen zu tun hätten, sollten sie sich besser an einen Haus- und Grundbesitzerverband, einen versierten Anwalt oder eine erfahrene Hausverwaltung wenden. Der Anwalt fordert: "Die neue Regierung sollte nicht nur die Kündigungsfristen anpassen und so Erleichterungen für Vermieter schaffen, auch die Nebenkostenabrechnung sollte sie vereinfachen." Denn während Mieter "einfach nur" erklären können, dass sie einen Posten für falsch halten, so Kimmeskamp, müssten Vermieter exakt darlegen und beweisen, dass ihr Zahlenwerk richtig ist.
Capital, 11:14 Uhr
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