Das Traurige zuerst: Von Zwangsversteigerungen hat eigentlich keiner etwas. Der Eigentümer ist insolvent, die Immobilie wird oft unter ihrem Wert verkauft, die Banken müssen einen Großteil des Geldes abschreiben – und selbst wenn jemand ein Objekt zum Schnäppchenpreis bekommt, wird er möglicherweise nicht lange glücklich damit. Denn jede Zwangsversteigerung birgt ein Risiko, wenn man sich nicht mit Immobilien auskennt.

Wichtig ist darum für denjenigen, der das Haus oder die Wohnung ersteigern möchte, dass er das Objekt vor dem Versteigerungstermin genau inspiziert – am besten mit einem Experten. Das kann ein Sachverständiger oder ein Architekt sein. Denn bevor jemand auf eine Immobilie bietet, sollte er sich darüber im Klaren sein, wie viel er investieren muss, um das Gebäude in Schuss zu setzen. Neben der Beschaffenheit der Immobilie, sollten sich Interessierte auch überlegen: Wie ist das Umfeld? Und: Ist die nötige Infrastruktur gegeben? Wer sich für eine Immobilie aus einer Versteigerung interessiert, sollte sie darum auf jeden Fall vor Ort besichtigen. Es kann zwar sein, dass ihm der Zutritt in die Immobilie verwehrt wird, aber auch von außen lassen sich der Zustand und die zusätzlich anfallenden Kosten abschätzen. Falls Sie eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus ersteigern wollen, und keinen Zutritt bekommen, dann unterhalten Sie sich wenigstens mit dem Hausmeister und dem Hausverwalter, versuchen Sie zumindest, einen Blick in den Hausflur zu werfen. Schauen Sie sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen an, und beobachten Sie einige Zeit die Eingangstür, um zu sehen, wer aus und ein geht. Vom Kölner Amtsgericht bekommen Interessierte noch einen Tipp: "Vielleicht verrät der Gläubiger im Vorfeld, welche Preisspanne er sich vorstellt". Der Gläubiger, das ist meistens eine Bank. Und natürlich will sie soviel Geld wie möglich bei der Versteigerung bekommen. Aber genau da liegt das Problem: Ist nach der vorgeschriebenen Mindestbietzeit von 30 Minuten das höchste Gebot erzielt, könnte von Amts wegen der Zuschlag erteilt werden. "Liegt der Preis aber unter 50 Prozent des Verkehrswertes, dann wird zum Schutz des Eigentümers der Zuschlag versagt", erfährt man beim Amtsgericht. Bestehen die Gläubiger darauf, dass zu ihrem Schutz mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes erreicht werden, dann könnte der Zuschlag auch noch bei 68 Prozent versagt werden. Bleibt das Gebot unter diesen Grenzen, wird automatisch ein neuer Termin vereinbart, bei dem sie nicht mehr gelten. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass bei diesem nächsten Termin das Objekt zum Schleuderpreis weggeht. Ein Gespräch im Voraus könnte also die beiden Parteien Bank und Bieter zusammen bringen.

Bieter müssen außerdem wissen, dass der Preis für die Immobilie häufig nicht alles ist, was der Bieter bezahlen muss, denn oft sind mit der Ersteigerung Pflichten verbunden. Zum Beispiel könnte ein Darlehen über weitere 100.000 Euro abgelöst werden müssen. Dann käme diese Summe also noch zum Barwert des Hauses hinzu. Außerdem wird eine Gerichtsgebühr für den Zuschlag erhoben. Zwei Monate später am so genannten Verteilungstermin, fallen weitere Kosten an, und zwar für die Zeit vom Zuschlag bis zur Verteilung anteilig vier Prozent Zinsen aufs Bargebot - und außerdem 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Das Schnäppchen kann also ganz schön teuer werden.

Fazit: Bevor Sie eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung kaufen, sollten Sie erst zwei bis drei Mal an einer Versteigerung teilgenommen haben, damit Sie wissen, wie eine solche Veranstaltung abläuft. Versuchen Sie außerdem, im Vorfeld so viele Informationen wie möglich zusammenzutragen: Sprechen Sie beim Gläubiger vor und beim Amtsgericht, schauen Sie sich die Immobilie und das Umfeld genau an.

Grundbuch: Das Grundbuch ist ein Verzeichnis von Grundstücken. Dort werden Eigen-tumsverhältnisse, Rechte und Lasten, die mit dem Grundstück zusammenhängen, verbindlich festgehalten.

Identifizierung: Bieter müssen sich ausweisen können. Wer im Auftrag Dritter mitsteigert, benötigt eine notariell beglaubigte Bietungsvollmacht.

Sicherheitsleistung: Bei der Gebotsabgabe muss der Bieter im Regelfall eine Sicherheit leisten können. Das kann ein bestätigter Landeszentralbankcheck sein, ein Verrechnungsscheck eines Kreditinstituts, eine Bankbürgschaft oder Bargeld.

Termine: Zwangsversteigerungstermine gibt es hier in unserem Kalender. Die Termine werden aber auch in der Lokalpresse veröffentlicht und hängen bei den zuständigen Amtsgerichten aus.

Verkehrswert: Der Verkehrs- oder Marktwert sagt aus, welchen Wert eine Immobilie am Tag der Wertermittlung hätte, wenn sie verkauft werden sollte. Dabei spielt zum Beispiel eine Rolle, ob das Grundstück erschlossen ist oder nicht, oder ob ein Wegerecht eingetragen ist. Der Verkehrswert richtet sich nach §194 des Baugesetzbuches. (http://dejure.org/gesetze/BauGB/194.html).

Wegerecht: Wegerecht ist eine sogenannte Grunddienstbarkeit, die im Grundbuch eingetragen ist und somit ein Grundstück belastet. So hat nämlich beispielsweise ein Nachbar das Recht, dieses Grundstück mit dem Auto oder zu Fuß zu durchqueren.

Zeitaufwand: Zwischen dem Antrag auf Zwangsversteigerung und dem Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch können gut 1,5 Jahre vergehen.

Zwangsversteigerung: Wenn ein Eigentümer sein Darlehen bei der Bank nicht zurückzahlen kann, kommt es irgendwann zur Zwangsversteigerung. Dabei versucht die Bank die Immobilie für möglichst viel Geld an den höchstbietenden Interessierten zu verkaufen, um damit den Kredit abzulösen. Wer eine Immobilie auf einer Zwangsversteigerung kauft, kann ein Schnäppchen machen.