Prächtig verzierte Patrizierhäuser, bunte Fachwerkzeilen, mittelalterliche Stadtmauern – wer durch die Altstadt von Esslingen bummelt, erlebt eine Reise durch die vergangenen Jahrhunderte. Die alte Stauferstadt am Neckar bietet ein klares Kontrastprogramm zum nahen Stuttgart mit seinen zahlreichen Nachkriegsbauten. Schwaben und Zugereiste, die es gern heimelig und preisgünstig haben, suchen denn auch bevorzugt nach einer Bleibe im Stuttgarter Umland. Dort zeigt sich der Immobilienmarkt zum großen Teil sehr stabil. Dazu tragen eine intakte Infrastruktur, hervorragende Verkehrsanbindung und ein hoher Freizeitwert bei.

Diese Vorzüge locken sogar die Fußballspieler des VfB Stuttgart ins Umland, etwa nach Waiblingen. Aber auch Pendler, die in Stuttgart arbeiten und im Umland wohnen, wissen die grüne Alternative zu schätzen. Im Gegensatz zum dicht besiedelten Stuttgart gibt es hier, etwa in Ludwigsburg, noch immer ausreichend Bauland, um die Nachfrage zu decken. Allerdings ist Umland nicht gleich Umland.

Esslingen gilt als der bevorzugte Vorort Stuttgarts. Zur Attraktivität der Stadt mit ihren knapp 100.000 Einwohnern trägt nicht zuletzt die Hochschule bei. Besonders Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften stehen hier hoch im Kurs. Der Schwabe mietet eben nicht. Familien zieht es in die Gartenstadt, nach Lerchenäcker oder Zollberg. In den Toplagen am Hang können Objekte bis zu
1,5 Millionen Euro kosten. Deutlich zugelegt haben vor allem die Mieten durch umfangreiche Sanierungen: Im Schnitt lagen sie 2009 bei 6,91 Euro pro Quadratmeter. In der Spitze können sie auf über zehn Euro klettern.

Ludwigsburg punktet vor allem mit dem großen Angebot an Bauland. Wo nicht gerade neues Land erschlossen wird, da werden die vorhandenen Flächen dichter bebaut, etwa in der Innenstadt, in Eglosheim, Hohenacker und Ossweil. Die steigende Zahl an Wohneinheiten lockt nicht nur Eigennutzer an, sondern auch Kapitalanleger. Ludwigsburg als ehemalige Garnisonsstadt profitiert zudem davon, dass sie nach dem Abzug der US-Armee die Areale neu gestalten und bebauen kann. Ansonsten liegen die Immobilienpreise deutlich unter denen von Stuttgart – und ziehen damit vor allem junge Familien an.

In Waiblingen stagniert der Immobilienmarkt hingegen. Nur knapp über hundert Objekte befinden sich auf dem Markt – in vergleichbaren Städten sind es doppelt so viele. Ein weiterer Grund für die schleppenden Verkäufe sind die oft überzogenen Preisvorstellungen der Besitzer. Mögliche Interessenten prüfen inzwischen ganz genau, bevor sie sich zum Kauf entschließen. Auch der Mietmarkt in Waiblingen schwächelt. Während in der Vergangenheit gern
50 Bewerber für ein Mietobjekt anstanden, stehen Wohnungen und ganze Häuser heute über Monate leer. Die Ursachen sehen Experten vor allem in der angespannten Wirtschaftslage.

Leonberg ist vor allem für Pendler interessant. Direkt an der Peripherie der Landeshauptstadt gelegen, ist man von hier aus in wenigen Fahrminuten am Arbeitsplatz. Die Folge: Wachstum und steigende Immobilienpreise. Neubürger sind durchaus bereit, die Nähe zu Stuttgart mit einem Aufpreis zu bezahlen. Einfamilienhäuser in den begehrten Hanglagen kosten mindestens 400.000 Euro, meist deutlich mehr. Eigentumswohnungen starten bei 2000 Euro pro Quadratmeter. Und auch Mieter zahlen in der Regel Quadratmeterpreise zwischen sieben und elf Euro – das ist Spitze in der Region. Allerdings wird der Platz langsam knapp: Neubauflächen sind in Leonberg inzwischen Mangelware. Im Schatten der Landeshauptstadt stehen die Regionen im Umland also keinesfalls – trotz und gerade wegen ihrer Nähe zu Stuttgart.

Durchschnittliche Preis- und Mietspannen in Euro für typische Eigenheime sowie Wohnungen, k.A. = kein ausreichendes Angebot