Ein Investment in Immobiliendachfonds hat sich für Anleger bislang oft nicht ausgezahlt. Laut einer Erhebung der Ratingagentur Feri erzielten die 16 in Deutschland zugelassenen Dachfonds 2009 eine Rendite von durchschnittlich nur 2,5 Prozent, ein Jahr zuvor war es ein Minus von 0,5 Prozent. Offene Fonds schnitten besser ab: Im Vorjahr erzielten sie zwar ebenfalls ein Plus von 2,5 Prozent, 2008 gewannen sie jedoch 4,8 Prozent.

Die Dachfonds genießen mehr Freiheiten als die etablierten Produkte. Nur 51 Prozent des Geldes muss in Gebäuden investiert sein, der Rest kann etwa in Aktien oder Zertifikate fließen. Anleger erhalten mit Dachfonds zudem Zugang zu Fonds, die bloß institutionellen Anlegern offenstehen.

Ein Vergleich der Fonds fällt schwer, denn die Strategien unterscheiden sich deutlich. Während etwa der RP Global Real Estate nur in Immobilienfonds investiert, kann der DJE Real Estate bis zu 50 Prozent des Kapitals in Immobilienaktien oder Immobilienaktienfonds anlegen. Zusätzlich können Renten- und Geldmarktfonds beigemischt werden - derzeit über elf Prozent. "Die Frage ist immer, was einem da verkauft wird", sagt Feri-Immobilienexperte Wolfgang Kubatzki. "Wenn jemand mit dem Wort Immobilien wirbt, sollten in dem Fonds auch mehrheitlich Immobilienbeteiligungen stecken. Andernfalls ist das eine Mogelpackung."

Die mitunter hohe Aktienquote führt zu starken Wertschwankungen. Dies zeigt etwa der Portfolio Real von Credit Suisse: Der Aktienanteil von fast 25 Prozent sorgte dafür, dass der Fonds mit 12,9 Prozent Rendite 2009 das erfolgreichste Produkt war. 2008 dagegen stand ein Minus von 10,3 Prozent. Kubatzki spricht sich trotzdem für gewisse Risiken bei der Anlage aus: "Grundsätzlich sollte ein Dachfonds eine Risikokomponente wie Immobilienaktien besitzen, um eine höhere Rendite zu erzielen. Eine Melange aus offenen Fonds reicht da nicht aus."