Der Immobilienmarkt boomt, Anbieter offener Fonds sind seit Monaten auf Einkaufstour. Dabei greifen sie verstärkt zu Objekten, die mehr als 200 Mio. Euro kosten. Nach Angaben des Berliner Ratinghauses Scope entfiel in den vergangenen 18 Monaten ein Fünftel des Transaktionsvolumens auf diese Preisklasse. "Auf diese Weise entstehen potenziell Klumpenrisiken", sagt Scope-Analystin Sonja Knorr. Denn je größer die gekauften Immobilien sind, desto stärker schlagen einzelne Abwertungen auf das Fondsergebnis durch.

Für die Fondsanbieter sind wenige große Gebäude leichter und günstiger zu verwalten als viele kleine. Diese Kostenersparnis soll die Renditen der Fonds steigern, die in den vergangenen Monaten rückläufig waren. Auf Jahressicht haben Anleger im Schnitt nur 0,8 Prozent erhalten. Das gleicht allerdings nicht einmal annähernd die Inflationsrate von derzeit 2,4 Prozent aus.

Laut Scope gehen insbesondere die großen Fonds von Union Investment und Deka dazu über, kleine Immobilien aus den Portfolios zu verkaufen und die frei werdenden Mittel in große Objekte zu investieren. Beim Uniimmo Europa von Union Investment sind 43 Prozent der Objekte mehr als 200 Mio. Euro wert. "Der hohe Anteil an Shoppingcentern und gemischt genutzten Immobilienensembles führt zu einer Konzentration des Portfolios in den Größenklassen über 150 Mio. Euro", heißt es bei dem Investmenthaus. Die breite Streuung über viele verschiedene Mieter und Branchen reduziere aber das Risiko des Fonds. "Großvolumige Objekte sind nicht uneingeschränkt handelbar", entgegnet Scope-Analystin Knorr. "Es steht nur ein sehr eingeschränkter potenzieller Käuferkreis zur Verfügung."

Dass ein eingeschränkter Käuferkreis zum Problem werden kann, hat sich schon einmal gezeigt - im Herbst 2008. Damals kollabierten die Immobilienmärkte wegen der weltweiten Finanzkrise, und die Fonds konnten ihre Objekte nicht zu adäquaten Preisen abstoßen, um rückgabewillige Anleger auszuzahlen. Etliche Fonds mussten die Rückgabe von Anteilscheinen verweigern. Einigen ist die Öffnung nicht wieder gelungen. Derzeit versuchen acht Fonds, Immobilien zu verkaufen, weil sie Anleger auszahlen müssen oder ganz abgewickelt werden.