Es liest sich wie das Lehrbuch der Diversifikation. "Das Portfolio setzt sich zusammen aus 14 Immobilienfonds. Über diese ist der DB Immoflex in über 20 Ländern weltweit investiert sowie an rund 500 Immobilien beteiligt", heißt es bei der Fondsgesellschaft DWS Investments. Klingt gut. Doch tatsächlich hat der Immobiliendachfonds ein Problem: Er ist zu 90 Prozent in eingefrorenen offenen Immobilienfonds investiert. Jetzt sperrte die Deutsche-Bank- Tochter das Produkt für Rückgaben: Die Liquidität reicht nicht mehr aus.

Die Probleme der offenen Immobilienfonds erreichen immer mehr Dachfondsmanager, die durch eine Mischung mehrerer Produkte Schutz vor der Schließung versprachen. Der DB Immoflex war Fall Nummer vier. Schon seit Mitte November 2010 ist der milliardenschwere Premium Management Immobilien-Anlagen, der von der Commerzbank verkauft wurde, eingefroren. Dicht ist inzwischen auch der RP Global Real Estate. Und der Meag Global Real Lux wird sogar aufgelöst. Andere Immobiliendachfonds sind offen, enttäuschen aber mit schwachen Renditen.

Zwar genießen die speziellen Dachfonds große Freiheiten, da sie nur einen Teil des Vermögens in Beton investieren müssen. Die Krise offener Immobilienfonds trifft sie trotzdem hart. Inzwischen sind 13 Einzelprodukte eingefroren, drei davon werden abgewickelt. Damit ist ein Drittel des Branchenvermögens von 85 Mrd. Euro dem Zugriff der Investoren entzogen. So bekommen auch Dachfonds Probleme, Anleger auszuzahlen.

Für die Dachfonds geht es dabei um zweierlei. Zum einen ringen sie mit versiegender Liquidität aufgrund der Fondsschließungen - die meisten Dachfonds haben erheblich in eingefrorene Produkte investiert; manche ein Viertel des Vermögens, einige die Hälfte und mehr. Zum anderen stellt sich die Frage der Bewertung. Dachfonds haben offene Immobilienfonds normalerweise zum offiziellen Preis des Anbieters in den Büchern. Das gilt auch für gesperrte Fonds, deren Anteilspreis weiter berechnet wird. An der Börse werden sie aber mit Abschlägen gehandelt.