Mit steueroptimierten Immobilienaktien erzielen Anleger langfristig deutlich höhere Renditen als mit offenen Immobilienfonds. Das zeigt ein Vergleich der Fonds mit Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland - börsennotierten Immobiliengesellschaften, die einen Großteil ihres Gewinns als Dividende ausschütten. Mit US-REITs erwirtschafteten Investoren in den vergangenen 30 Jahren aus Kursgewinnen und Dividenden im Schnitt ein Plus von 1702 Prozent. Deutsche offene Immobilienfonds hingegen kamen in diesem Zeitraum nur auf einen Gesamtertrag von 424 Prozent, was rund fünf Prozent pro Jahr entspricht.

Die Auswertung basiert auf Berechnungen der Branchenverbände Nareit in den USA und BVI in Deutschland. Zugrunde gelegt wurden US-REITs, da diese die längste Historie dieser Anlageklasse aufweisen. Aus umgerechnet 10.000 Euro, die Anfang April 1981 in deutsche offene Fonds investiert wurden, wären bis Ende März dieses Jahres 52.370 Euro geworden.

Hingegen wären 10.000 Dollar in REITs investiert im gleichen Zeitraum auf 180.210 Dollar angewachsen. Für einen Euro-Anleger wäre der Gewinn etwas niedriger ausgefallen, der Devisenverlust hält sich aber in Grenzen: Seit Ende März 1981 hat der Dollar 16 Prozent zum Euro beziehungsweise den Vorgängerwährungen verloren.

"Viele Fonds müssen Immobilien kaufen, wenn deren Preise steigen"

Das Ergebnis überrascht auf den ersten Blick, weil die US-Gewerbeimmobilienmärkte in den vergangenen 30 Jahren von drei heftigen Crashs durchgeschüttelt wurden, während der deutsche Markt für Bürotürme und Shoppingcenter nur einmal signifikant einbrach.

Experten erstaunt der Renditevorteil der REITs allerdings nicht. "Offene Fonds sind sehr zyklische Anlageprodukte, weil Anleger täglich Anteile erwerben und veräußern können", sagt Frank Neumann, Analyst beim Bankhaus Lampe.

Dies führe dazu, dass die Fonds in Boomphasen Mittelzuflüsse verzeichneten - und Abflüsse, sobald Mieten und Preise unter Druck gerieten. "Viele Fonds müssen deshalb Immobilien kaufen, wenn deren Preise steigen, und Objekte abstoßen, wenn die Werte fallen", sagt Sonja Knorr, Analystin der Ratingagentur Scope.