In Deutschland sind solche Objekte so gut wie ausverkauft - und geschlossene Fonds bleiben im Bieterstreit häufig auf der Strecke. Fondsinitiatoren weichen daher auf Projektentwicklungen mit höheren Risiken, aber auch Ertragsmöglichkeiten aus. Das Münchner Emissionshaus BVT platziert aktuell den Realrendite Fonds, einen Fonds ohne konkrete Projekte, der nur für spezielle Anleger geeignet ist.

Konzept Zeichner treten dem Fonds als stille Gesellschafter bei und stellen Geld für eine Finanzierungsstufe zwischen Eigen- und Fremdkapital - der Fachausdruck lautet Mezzaninkapital - für Erfolg versprechende Projektentwicklungen zur Verfügung. Der Fonds will das Kapital der Anleger je zur Hälfte in den Bau von Wohnungen und Einzelhandelsimmobilien investieren. Deutschland nimmt dabei den Löwenanteil ein.

Objekte Der Fonds strebt an, das Fondsvermögen inklusive Reinvestitionen auf bis zu 30 Projekte zu verteilen. BVT listet in seinem Prospekt vier Entwickler auf, die als Partner infrage kommen, und dazu zwei näher definierte Projekte, bei beiden handelt es sich um Einzelhandelsimmobilien mit Supermärkten als Ankermieter. Dass der Fonds beide Projekte finanziert, ist nicht letztlich gesichert. Sie sind somit eher als Beispiel zu sehen.

Investitionsmarkt Solange Investoren wie offene und geschlossene Fonds, aber auch institutionelle Anleger langfristig vermietete, deutsche Immobilien kaufen, sollte die Exitstrategie des Fonds aufgehen.

Der Experte für Beteiligungsmodelle Markus Gotzi analysiert einmal monatlich ein Angebot aus dem Sektor geschlossene Immobilienfonds.

Projektfinanzierung BVT erwartet von den Entwicklern, dass sie sich mit 20 Prozent des jeweiligen Mezzaninkapitals an ihren Projekten beteiligen. Das ist nicht viel gemessen an der Gesamtinvestition. Weil ohne Geld der Banken nichts läuft, sind für jedes Projekt Darlehen in Höhe von bis zu 85 Prozent der Gesamtinvestition vorgesehen. Die Mezzaninfinanzierung als stille Einlage ist zwar in der Regel grundbuchlich besichert, steht im Rang aber hinter den Banken. Vor dem Hintergrund des angestrebten Fremdkapitalanteils bleibt somit nicht viel Sicherheit übrig.

Kalkulation Läuft der Fonds wie geplant, machen Zeichner bis Mitte 2016 ein Plus von rund 41 Prozent vor Steuern. Der Gewinn setzt sich aus laufenden Ausschüttungen und einer Schlusszahlung zusammen. Die Bauträger hinterlegen je rund zehn Prozent des Mezzaninkapitals auf einem Sonderkonto. Dieses Geld wird quartalsweise an die Anleger überwiesen.