Wer im Berliner Speckgürtel Bauland oder ein Haus kaufen will, muss aufpassen. Denn der Traum vom Eigenheim oder der perfekten Kapitalanlage könnte genau das bleiben – ein Traum. Das Land Brandenburg, zu dem das Berliner Umland gehört, plant eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer. Geht es nach der rot-roten Koalition in Potsdam, soll diese Steuer vom nächsten Jahr an von 3,5 auf fünf Prozent steigen.

Noch ist zwar nichts entschieden, aber die politische Versuchung ist groß: Dem Land würde diese Steuererhöhung fast 36 Millionen Euro in die Haushaltskasse spülen. Andere Bundesländer haben bereits kräftig hingelangt. Die Stadtstaaten Berlin und Hamburg sind in den Jahren 2007 und 2009 aus dem bis dahin geltenden bundeseinheitlichen Tarif ausgeschert. Auch das Land Sachsen-Anhalt hob seit März diesen Jahres den Hebesatz von 3,5 auf 4,5 Prozent an.

Im Berliner Umland könnte diese politische Entscheidung den Abwärtstrend der Immobilienpreise weiter verschärfen. Denn zurzeit stagnieren sie in Falkensee, Teltow und Co., oder fallen sogar leicht. Unwahrscheinlich, dass Verkäufer in einer solchen Marktlage höhere Preise durchsetzen können, da Käufer die zu erwartenden höheren Kaufnebenkosten durch niedrige Preise kompensieren wollen.

Die Ausnahme macht das an Zehlendorf grenzende Kleinmachnow. Auf der Beliebtheitsskala liegt der kleine Ort südlich von Berlin unangefochten auf Platz eins. Um 16 Prozent legte der Bodenrichtwert hier zuletzt zu. "Der Preisabstand zum benachbarten Zehlendorf schrumpft zwar weiter, ist aber immer noch deutlich", sagt Makler Joachim Rohde von Rohde Immobilien.

Ganz anders verhält es sich in Teltow und Stahnsdorf. Beide Orte standen in der Vergangenheit insbesondere bei jungen Familien hoch im Kurs. Mittlerweile ist das Interesse gesunken: In Teltow stagnieren die Immobilienpreise. Der Bodenrichtwert liegt unverändert bei 90 bis 170 Euro pro Quadratmeter. Stahnsdorf hingegen musste im Vergleich zu 2007 ein Minus von 7,5 Prozent hinnehmen. Der offizielle Baulandpreis liegt derzeit bei 85 bis 120 Euro pro Quadratmeter. An dieser Situation dürfte sich vorerst nichts ändern, sagen ortskundige Immobilienmakler. Potenzielle Käufer haben also gute Chancen, in Teltow oder Stahnsdorf günstig zum Zuge zu kommen.

Das gilt auch für Falkensee. Die Preise stagnieren hier ähnlich wie in Teltow – mit 55 bis 70 Euro in der offiziellen Bodenrichtwertstatistik allerdings auf deutlich niedrigerem Niveau. In den vergangenen Jahren zogen reihenweise Berliner nach Falkensee, jetzt ist es dort ruhiger geworden. Falkensees Boomzeiten sind vorerst vorbei.

Während sich die südlich und westlich von Berlin gelegenen Gemeinden als Wohnstandorte fest etabliert haben, hinken der Osten und Norden weit hinterher. Im Norden hat sich nur Glienicke/ Nordbahn von diesem Trend abgekoppelt. Der Ort zählt zu den bevorzugten Standorten – vor allem wegen der günstigen Baulandpreise.

Im Kommen sind auch Gemeinden wie Hennigsdorf, Hohen Neuendorf und Birkenwerder. Dort hatten viele ehemalige Ostberliner zu DDR-Zeiten ihr Gärtchen im Grünen. Jetzt bauen sie sich ein Haus dazu. Hohen Neuendorf und Birkenwerder haben einen klaren Standortvorteil: Beide Orte verfügen über einen S-Bahn-Anschluss. Da können nicht einmal Kleinmachnow und Falkensee mithalten.

Im Osten Berlins ist Neuenhagen der angesagte Ort. Während viele Ostgemeinden noch mit den baulichen Hinterlassenschaften der DDR – darunter brachliegende Gewerbeflächen und ehemals landwirtschaftlich genutzte Einrichtungen – zu kämpfen haben, ist Neuenhagen eine gewachsene Gartenstadt ohne auffallende Bausünden. Vor allem junge Familien zieht es hierher.

Durchschnittliche Preis- und Mietspannen in Euro für typische Eigenheime sowie Wohnungen, k.A. = kein ausreichendes Angebot