Der Begriff "demografischer Wandel" ist bei Investoren eigentlich schon längst kein Unbekannter mehr. Doch gerade Privatanleger, die Immobilien als Renditeobjekte erwerben wollen, ignorieren diesen Trend bisher weitgehend. Dabei steht eine Folge der sich verschiebenden Bevölkerungsstruktur und dem daraus entstehenden Druck auf die Sozialsysteme bereits fest: Die Altersarmut in Deutschland wird steigen - und mit ihr die Nachfrage nach kleinen, günstigen Wohnungen.

"In den kommenden Jahren werden immer mehr Menschen mit gebrochenen Erwerbsbiografien in die Rente gehen", sagt Matthias Günther, Wohnungsmarktforscher und Demografie-Experte beim Pestel Institut in Hannover. Dadurch werde die Zahl der Rentner, die auf staatliche Grundsicherung angewiesen sind, bis zum Jahr 2020 im Vergleich zu 2008 auf 930.000 steigen. Das ist ein Plus von 125 Prozent. "Diese Senioren werden sich nur Wohnungen leisten können, deren Miete besonders niedrig ist", sagt Günther. Dadurch werde die Nachfrage nach 1,5- und Zwei-Zimmerwohnungen mit 25 bis 30 Quadratmeter Wohnfläche für Singlehaushalte und bis zu 50 Quadratmeter für Seniorenpaare deutlich steigen.

Sollte die von Bundesarbeitsministerin Ursula von der Leyen (CDU) vorgeschlagene Grundrentensicherung von 850 Euro pro Monat eingeführt werden, könnten die so gestützten Senioren mit Blick auf andere Lebenshaltungskosten maximal 250 Euro pro Monat für eine Warmmiete aufbringen, rechnet Günther vor. Das ist gesellschaftlich wie ökonomisch brisant: "Minirenten werden in den kommenden Jahren gravierende Auswirkungen auf die Nachfrage an den Wohnungsmärkten haben."

Zwar flüchten seit Beginn der Finanzkrise immer mehr Privatanleger in Wohnimmobilien. Im Fokus stehen bislang jedoch nur große Wohnungen der gehobenen Klasse in Metropolen. Das hat deren Preise kräftig in die Höhe und die aus den Mieteinnahmen erzielbaren Renditen in den Keller getrieben. "Am Wohnungsinvestmentmarkt erfolgen gegenwärtig überproportionale Kapitalallokationen im Luxussegment der Ballungszentren", sagt Tobias Just, Professor für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg. "Die Anleger verkennen dabei die Chancen, die kleinere, einfache Wohnungen in mittelgroßen und kleineren Städten bieten."