Die Zeit der großen Preissteigerungen am Wohnimmobilienmarkt in Deutschland ist vorbei. In nächster Zeit werden sich Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen nicht weiter verteuern. Das ist das Ergebnis einer neuen Studie des Rheinisch-Westfälischen Instituts für Wirtschaftsforschung (RWI). "Die Preise für Bestandsobjekte werden mittelfristig stagnieren", sagt Torsten Schmidt, Konjunkturexperte beim RWI.

Trifft die Prognose zu, wäre der Boom nach kurzer Zeit zu Ende. "Die Angst vor den Folgen der Finanzkrise und die niedrigen Zinsen hatten viele Deutsche in den vergangenen beiden Jahren in Immobilien getrieben", so Schmidt. Vor allem in Ballungszentren verzeichneten Eigenheime und Eigentumswohnungen wegen der großen Nachfrage Preissteigerungen im zweistelligen Prozentbereich. Zuvor waren die Preise seit dem Ende des vorangegangenen Immobilienbooms zu Beginn der 90er-Jahre bundesweit größtenteils gesunken.

Jetzt sehen die RWI-Forscher das Ende der Erholung gekommen. "Die Preise haben ein so hohes Niveau erreicht, dass weitere Anstiege nicht realistisch sind", sagt Schmidt. Nur Neubauten könnten auch künftig wegen steigender Grundstückspreise und Materialkosten teurer werden.

Die Prognose basiert auf dem Immobilienpreisindex des Internetvermittlers Immobilienscout24, der bundesweit über zehn Millionen Angebote für Eigenheime und Eigentumswohnungen umfasst. Dem Index zufolge sind die am Markt geforderten Preise für neue Wohnungen und Eigenheime im Oktober bundesweit erstmals wieder leicht gefallen, ebenso die durchschnittlich für Wohnungen geforderten Mieten. Die Preise für bestehende Wohnungen und Einfamilienhäuser sind bereits seit Sommer leicht gesunken.

Zu einem anderen Ergebnis kommt der HPX-Preisindex des Finanzierungsdienstleisters Hypoport. Danach verteuerten sich Eigentumswohnungen im Oktober um 1,4 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,3 Prozent. "Wir sehen kein Anzeichen für eine Stagnation oder ein Absinken der Preise", so Hypoport-Vorstand Stephan Gawarecki. Der HPX basiert auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen, es fließen aber nur rund 3000 Verkaufsfälle aus Deutschland im Monat ein. "Unsere Datenbasis ist sehr viel größer", so RWI-Mann Schmidt.

Deutlich optimistischer als die RWI-Forscher schätzt aber auch Marcus Cieleback, Chefresearcher der Immobiliengesellschaft Patrizia, die Situation ein: "In Städten mit wachsender Bevölkerung werden die Immobilienpreise auch künftig weiter zulegen, weil in den vergangenen Jahren an diesen Standorten zu wenige neue Wohnungen geschaffen wurden."

Zurückhaltender fällt wiederum die Prognose von Andreas Schulten, Chef des Immobilienberaters Bulwien Gesa, aus: "In Ballungszentren und Studentenstädten mit steigenden Haushaltszahlen werden Wohnimmobilien zwar auch künftig noch Wertzuwächse verzeichnen - allerdings nur in verhaltenem Umfang." Die wirtschaftliche Abkühlung werde mittelfristig die Kaufbereitschaft schmälern und dämpfend auf die Marktentwicklung wirken. In Städten und Kreisen mit stagnierender oder schrumpfender Bevölkerungsentwicklung würden die Preise in den nächsten Jahren wieder stagnieren oder gar fallen: "Die Wohnimmobilienmärkte können sich nicht langfristig von der demografischen Entwicklung abkoppeln."

Markus Schmidt, Chefresearcher des Maklers Aengevelt, sieht selbst in vielen Großstädten verhaltenes Preissteigerungspotenzial: "Da die Reallöhne in den letzten zehn Jahren nicht gestiegen sind, sind die meisten Haushalte nicht in der Lage, noch höhere Mieten zu zahlen. Wenn das Mietsteigerungspotenzial begrenzt ist, sind Preiszuwächse nicht zu erwarten."