Sie: "Ich habe immer darauf gewartet, dass mich ein Haus anguckt."
Er (mit Blick auf seine Frau): "Mal stimmte dies nicht, mal das." Geguckt habe jedenfalls drei Jahre nix.
Am Ende (als endlich entnervt eine riesige Villa in perfekter Lage mit vermurkstem Grundriss und zu kleinem Grundstück gekauft wurde, aber das ist eine andere Geschichte) waren es dann drei Jahre, etwa 120 Exposés, mehr als 80 Besichtigungen – und immer noch die Frage: Was ist das perfekte Haus?
Der Zeitpunkt zu kaufen ist derzeit besonders günstig. Die Zinsen sind niedrig, die Preise für Immobilien und Grundstücke in guten Lagen stagnieren. Vor Kurzem riet sogar die Stiftung Warentest, unverdächtig aller Bausparkassenparolen, zur eigenen Immobilie. Aber wie lang noch? Hartmut Bulwien vom Immobilienanalysten Bulwien Gesa: "Sobald die Konjunktur wieder anzieht, werden die Preise steigen." Auch dass die Zinsen weiterhin so niedrig bleiben, erwarten die Fachleute nicht. All diese Fakten verdichten sich zu einer Unruhe in jedem, der schon mal über Kauf oder Bau von Wohneigentum nachgedacht hat: "Wann, wenn nicht jetzt?"
Bei der Frage nach der Perfektion hilft das aber nicht weiter. Die ist etwas sehr Individuelles, abhängig von Wohnbedürfnissen, finanziellen Möglichkeiten und Perspektiven des Immobilienkäufers. Und wer sich nicht akribisch um die Antwort auf jede einzelne bemüht, kann trotz des günstigen Zeitpunkts auf die Nase fallen. Heute mehr denn je: Immer höher werden die Anforderungen des Gesetzgebers an den Energiestandard, immer schwerer überschaubar die Varianten, diese Anforderungen umzusetzen. Wer sein Traum vom Haus verwirklichen will, muss eine Fülle von Vorschriften, Bauverordnungen und Fallstricken beachten. Die Hausaufgaben sind Pflicht.
Am Beginn jeder Planung steht die Frage: Wie wollen wir wohnen? Urban oder auf dem Land, mit Dachterrasse oder großem Garten, offenem Grundriss oder klassischer Aufteilung? Dass bei Paaren beide Partner, bei Familien auch noch die Kinder zu einer gleichlautenden Antwort auf diese Fragen kommen, ist entscheidend für das spätere Wohlbefinden. Ein Grundriss mit mehreren gleich großen Zimmern etwa ermöglicht eine flexible Nutzung, während die Aufteilung in ein großes Elternschlaf- und kleine Kinderzimmer nicht mehr funktioniert, wenn die Kinder älter werden und mehr Platz brauchen. Auch der Grundriss, bei dem Wohn-, Ess- und Kochbereich ineinander übergehen, kann Konflikte provozieren.
Die Klärung dieser Fragen hat eine weitere Dimension: die Perspektive des Immobilienerwerbs. Geht es um einen Start in die eigenen vier Wände, um in ein paar Jahren, auf der nächsten Karrierestufe angekommen, Haus oder Wohnung zu vermieten oder zu verkaufen?
Dann steht hinter der Frage, was am besten zu einem selbst passt, die zweite: Geht das möglichst vielen Leuten auch so? Nur dann ist die Zielgruppe beim Verkauf groß genug, um einen guten Preis zu erzielen. Immobilienanalyst Bulwien: "Nur bei ausreichend großen Objekten in guter Lage, die zudem ein interessanter Grundriss auszeichnet, kann man sich der Wertstabilität einigermaßen sicher sein." Aber er sagt auch: "Kann ich mir hier ein gutes Leben vorstellen – das ist die zentrale Frage bei der Auswahl."
Ein Eigenkapital von 20 Prozent der Gesamtkosten gilt als Richtwert, alles darunter setzt ein gutes Rating bei der Bank voraus und bedeutet ewig lange Tilgung. "Ich muss meine finanziellen Möglichkeiten in Beziehung zum Markt setzen", sagt Arno Gottschalk, Finanzierungsexperte von der Verbraucherzentrale Bremen. Heißt: Eigenkapital zusammenrechnen, Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen und anhand des Zinsniveaus berechnen, wie hoch das aufzunehmende Darlehen sein kann. Eine kleine Excel-Tabelle oder die Tools unter www.capital.de/baufinanzierung geben den schnellen Überblick.
Das ist natürlich nur der erste Schritt. Wieder so eine komplexe Sache: Je nach Objekt kann die optimale Finanzierung völlig anders aussehen, ergeben sich zusätzliche Möglichkeiten durch Förderprogramme für die energetische Optimierung (siehe Schritt 4). Auf eine Beratung bei der Hausbank zu vertrauen wäre fahrlässig. "Die Beratungsqualität der Banken bei Baufinanzierungen ist erschütternd", so Hartmut Schulz, auch er Verbraucherschützer.
Die Gründe für sein vernichtendes Urteil: die mangelnde Bereitschaft der Banker, Fördermittel in Finanzierungen einzuarbeiten, sowie ihre hartnäckigen Versuche, Bauspardarlehen zu verkaufen, die im Vergleich zu Annuitätendarlehen deutlich teurer sind. Ein Beratungstermin bei einer Verbraucherzentrale oder einem unabhängigen Finanzberater lohnt sich (Kosten: zwischen 80 und 200 Euro pro Stunde). Generell gilt: die günstigen Zinsen auf 15 Jahre sichern und den Spielraum nicht nur für eine höhere Darlehenssumme, sondern für höhere Tilgungen nutzen und Sondertilgung vereinbaren, um mehr Flexibilität zu schaffen.
