Lange Jahre war es einer der wichtigsten Ratschläge für Immobilienkäufer: Auf den Effektivzins achten! Für den Vergleich von Kreditangeboten ist dieser Zins am besten geeignet. Denn im Unterschied zum Nominalzins enthält er auch Zusatzkosten, etwa für die Antragsbearbeitung und Kontoführung. So ermöglicht der Effektivzins einen fairen Vergleich zwischen den Anbietern.

So war es zumindest bislang. Seit einigen Wochen hat der Effektivzins jedoch seine Aussagekraft eingebüßt, vor allem beim Baugeld. "Mit der Transparenz ist es vorbei", sagt Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung, die Bankangebote vergleicht. Grund für die Verwirrung ist die neue Verbraucherkreditrichtlinie, die Mitte Juni umgesetzt wurde. Die Banken sind nun verpflichtet, für die Gesamtdauer der Darlehenstilgung einen Effektivzins anzugeben und nicht mehr nur für die Zeit der Zinsbindung.

Was als verbraucherfreundliche Vorschrift gedacht ist, entpuppt sich in der Praxis als Einfallstor für unsaubere Angebote: Hypothekendarlehen sind bei Ablauf der Zinsbindung in der Regel noch nicht abbezahlt. Für die Zeit danach dürfen die Banken nun mit einem beliebigen Nominalzins - jetzt Sollzins genannt - kalkulieren. Und dieser fließt dann in den Effektivzins ein, mit dem die Kredite beworben werden. "Das Problem besteht darin, dass die Banken ganz unterschiedliche Anschlusszinsen unterstellen", sagt Marcus Preu, Geschäftsführer beim Verbraucherportal biallo. Das eine Institut kalkuliert den aktuellen variablen Zins ein, ein anderes den Interbankenzins plus Aufschlag und ein drittes den Zins, den es auch für die Dauer der Zinsbindung angenommen hat.

In der Praxis treibt der Wildwuchs bereits seltsame Blüten. Laut Branchenkenner Herbst gibt es insbesondere bei Sparkassen Offerten, bei denen der Effektivzins für die gesamte Tilgungszeit sogar unter dem Sollzins für die Zinsbindung liegt. Die Banken gingen einfach davon aus, dass nach der Zinsbindung der aktuell günstige variable Zins noch gilt. Abgesehen davon, dass angesichts des Zinstiefs künftig mit höheren Konditionen zu rechnen ist, widerspricht die Kalkulation der Realität. "Die Annahme, dass Bauherren nach Ende der Zinsbindung einen variablen Zins wählen, ist praxisfern", betont Preu. Nach Ende der Zinsbindung kommt es in aller Regel zu einer Anschlussfinanzierung - wieder zu einem festen Zins.

Ungesetzlich ist das Vorgehen der Banken nicht, so war es vom Gesetzgeber jedoch auch nicht gewollt. Ursprünglich soll ten mit der Regel Lockangebote unterbunden werden. In Großbritannien war es nämlich üblich, dass Banken für Konsumentenkredite mit niedrigen Effektivzinsen warben, die schon nach einem Jahr variabel gestaltet wurden. Laut FrankChristian Pauli vom Verbraucherzentrale Bundes verband muss nun geprüft werden, ob die Banken das Gesetz richtig auslegen. Wenn nicht, müsse notfalls ein Anwendungsschreiben klären, wie der Anschlusszins zu definieren ist.

Vorerst bleibt das Chaos jedoch. Die Experten von Biallo verlangen von den Banken, dass sie für den fiktiven Anschlusskredit den gleichen Sollzins angeben, der während der Zinsbindung gilt. Der Frankfurter Konkurrent FMH geht einen anderen Weg: Dort erscheint der Effektivzins wie eh und je nur für die Dauer der Zinsbindung. So behält er seine Aussagekraft.