Wie schnell eine Immobilie zur Last werden kann, musste Ilona Schmidt* leidvoll erfahren. Zwei Jahre ist ihr Mann nun tot, und längst wollte sie das in den 70er-Jahren gebaute Einfamilienhaus am Rand von Lübbenau im Spreewald verkauft haben. Es ist ihr zu groß geworden. Eine Handvoll Interessenten waren schon da, doch keiner wollte den geforderten Preis von 150.000 Euro für die rund 100 Quadratmeter Wohnfläche bezahlen.

Inzwischen hat die Witwe ihre Forderung heruntergeschraubt und verlangt nur noch 120.000 Euro. Auf einen Käufer wartet sie trotzdem weiter.

Bei Stefanie Eckhardt* hingegen ging alles ganz schnell. Vor vier Jahren kaufte sie sich eine Dachgeschosswohnung im Berliner Szeneviertel Prenzlauer Berg. Rund 270.000 Euro zahlte sie für die 180 Quadratmeter große Bleibe. Jetzt hat sie sich wieder davon getrennt.

Auf ihr Inserat folgte ein wahrer Ansturm von Interessenten. Drei Wochen später war die Wohnung verkauft – für 420.000 Euro. Eine bessere Rendite lässt sich in diesen Zeiten mit kaum einer anderen Anlageklasse erzielen.

Frust über den rapiden Wertverlust hier, Jubel über satte Gewinne dort. Die beiden Beispiele widersprechen zwei weitverbreiteten Annahmen über den deutschen Immobilienmarkt. Jahrzehntelang galt es als Naturgesetz, dass Häuser und Wohnungen mit Gewinn verkauft werden können. "Schönheit vergeht, der Hektar besteht" heißt es im Volksmund.

Ebenso galt, dass Immobilien zwar eine solide Anlage sind, aber eher ertragsschwach. Die Wertsteigerungen glichen vielerorts nicht einmal die Inflationsrate aus. Spekulationsgewinne von 50 Prozent und mehr in kurzer Zeit, das schien allein in so überhitzten Märkten wie den USA oder Spanien möglich.

Das war einmal. Mittlerweile lassen sich auch auf dem vermeintlich so langweiligen deutschen Immobilienmarkt satte Renditen erzielen. Man muss nur wissen, wo. Auf den ersten Blick würde man das gar nicht erwarten. Von Anfang 2004 bis Ende 2009 gingen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen bundesweit um mehr als sechs Prozent zurück. Ein Boom fühlt sich anders an.

Doch die Gesamtstatistik verzerrt das Bild, hinter den geglätteten Zahlen tut sich ein enormes Gefälle auf, driften die Renditen und Preise weit auseinander. Den "einen Wohnimmobilienmarkt" gebe es längst nicht mehr, sagt Harald Simons, Professor für Volkswirtschaftslehre an der Hochschule Leipzig.

Der Capital-Immobilien-Kompass macht die Unterschiede sichtbar. Mehr als 50 Autoren haben in den 120 wichtigsten deutschen Städten Makler und Investoren befragt und die Preis- und Wertentwicklung in insgesamt 720 Stadtteilen untersucht. Herausgekommen ist eine Analyse des Marktes für Wohneigentum, die an Detailschärfe ihresgleichen sucht. Die Studie gibt Käufern einen genauen Überblick, wo Investitionen sich lohnen und wo nicht. Und sie zeigt Mietern, wo sie mit steigenden Preisen rechnen müssen.

Eine zentrale Erkenntnis der Auswertung: Die Trennlinie zwischen Gewinnern und Verlierern verläuft nicht mehr zwischen Ost und West, sondern zwischen Stadt und Land. Und selbst innerhalb der Städte nehmen die Preisdifferenzen erheblich zu.

Die weltweite Finanzkrise, die sich zuletzt zu einer gefährlichen Schuldenkrise auswuchs, hat das Interesse an Wohnimmobilien in den vergangenen Monaten enorm angefacht. Die Nachfrage ist so hoch wie lang nicht.

Neben Selbstnutzern, Kapitalanlegern und Family Offices wenden sich auch Versicherungen und Pensionskassen nach den schlechten Erfahrungen mit Büro- und Gewerbeflächen nun den Wohnimmobilien zu. Jürgen Kelber, Vorstandschef der Alt + Kelber Immobiliengruppe, eines Spezialisten für Wohnungsprivatisierungen, macht "immer häufiger Neulinge als Käufer" aus.

Sie alle treibt die Suche nach verlässlichen Renditen, die sie an den hochnervösen Börsen derzeit nicht mehr finden. Und die Furcht vor einer Geldentwertung, wenn die Euro-Zone ihre hohe Staatsverschuldung nicht in den Griff kriegt.

Der neue Anlagefokus bleibt nicht ohne Wirkung auf die Preise. Scheinbar unbeeindruckt von der Wirtschaftskrise gehen die Gebote für Wohnraum hoch – vor allem in Großstädten. Nach einer Untersuchung des Maklers Jones Lang LaSalle stiegen in der zweiten Jahreshälfte 2009 die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in sieben der acht größten Städte, am stärksten in Hamburg. Dort kostet der Quadratmeter jetzt im Schnitt 2750 Euro, ein Plus von rund fünf Prozent.