Der Blick wird unbezahlbar sein, der Quadratmeter ist es für die meisten auch. 20.000 Euro je Quadratmeter kostet Münchens teuerste Wohnung, selbst für die Verhältnisse an der Isar eine neue Dimension. Ein Käufer für die 600 Quadratmeter große Luxuswohnung auf zwei Etagen ist dennoch schon gefunden. Die Wohnung entsteht in einem alten Heizkraftwerk, das fast ein Jahrzehnt ungenutzt brachlag, keine fünf Minuten Fußweg von der Innenstadt entfernt.

Allein in Hamburg fehlen 90.000 Wohnungen, um den Bedarf zu decken. In Frankfurt sind es 28.000, in München 18.000. Gleichzeitig stehen derzeit nach Angaben des Maklerhauses CB Richard Ellis (CBRE) in München 300.000 Quadratmeter Bürofläche leer, die als unvermietbar gelten.

Diese Flächen sind es, von denen sich Projektentwickler Chancen versprechen - und Stadtplaner die Lösung des Wohnungsproblems. So wurde in Frankfurt-Niederrad das ehemalige Bürohochhaus der IG Metall mit 14 Stockwerken entkernt und um drei Etagen aufgestockt; im Lyoner 19 entstanden 92 Apartments von 45 bis 80 Quadratmetern und sechs 170 Quadratmeter große Penthäuser.

Dass sich das Wohnungsproblem damit flächendeckend lösen lässt, ist indes kaum anzunehmen. Viele Büros stehen in Stadtrandlagen, umgeben von Industrie- und Gewerbeparks. Hier möchte kaum einer wohnen, auch nicht in topmodernen Apartments. Zudem gelten für Gewerbebauten weit weniger strenge Auflagen als bei Wohnungsbauten, beispielsweise bei Lärmschutz oder Abstandsflächen. Weitere Hindernisse sieht Ralph Schonder, als Geschäftsführender Gesellschafter von Nai Apollo Living für die Vermarktung des Lyoner 19 zuständig, in den langen Fluren, die typischerweise Bürogebäude prägen.

Ein kompletter Umbau ist teuer. Das rechne sich nur, wenn die Eigentümer bereit seien, die Immobilien abzuwerten, sagt Robert Kellershohn, in der Geschäftsführung von Savills Deutschland zuständig fürs Vermietungsgeschäft: "Ist das nicht der Fall, lohnt sich eine Umwandlung nur für den exklusiven Wohnungsbau. Da zeichnet sich aber eine Sättigung ab."

Für die Eigentümer der Bürohäuser ist es zudem einfacher, wenige gewerbliche Mieter statt vieler Wohnungsmieter zu verwalten. Hinzu kommen finanzielle Einbußen: "Bei Büros werden alle Flächen des Eingangs, der Flure, Gemeinschaftsflächen mitvermietet. Bei Wohnungen kommt nur die reine Wohnfläche zur Vermietung", erläutert Schonder. Auch der Wegfall der Vorsteuer- und Umsatzsteueroption sowohl bei Baukosten als bei Miete sei zu beachten.

Das schreckt viele Eigentümer ab. "Ist eine Fläche einmal als Wohnraum ausgewiesen, ist es sehr schwer, dies wieder rückgängig zu machen. Deshalb lasse ich die Räume lieber auch mal leer stehen", zitiert der Mieterverein München einen ungenannten Vermieter von Gewerberäumen.

Für viele Eigentümer eines alten Bürohauses seien Abriss und Neubau einer zeitgemäßen Immobilie die bessere Alternative, sagt Lutz von Stryk, Vorstand der HSH Real Estate. Dennoch sieht er in der Umwandlung in Wohnungen ein interessantes Geschäftsfeld für Projektentwickler. Auch Savills-Mann Kellershohn geht trotz der Schwierigkeiten nicht von einem kurzfristigen Trend aus: "Das ist eine nachhaltige Entwicklung."