"Damit wurde im vergangenen Jahr ein historischer Tiefpunkt erreicht", sagt Reiner Braun, Vorstandsmitglied bei der Wirtschaftsberatung Empirica. Dabei werden in Deutschland dringend Wohnungen benötigt - zwar nicht überall, aber in den Boomregionen. Dazu zählt Braun beispielsweise Bonn, München, Hamburg und einige ostdeutsche Städte.
Der Grund für die mangelnde Investitionsbereitschaft: Der Bau eines Hauses ist für viele Deutsche unerschwinglich geworden. Die staatliche Förderung etwa ist brachial zusammengestrichen worden. So fiel die Eigenheimzulage weg. Und Vermieter bekommen zu spüren, dass ihre Abschreibungen meist deutlich weniger einbringen. "Auch die Mehrwertsteuererhöhung hat wesentlichen Anteil daran, dass so wenig gebaut wird", sagt Walter Rasch, Präsident des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Hinzu kommt, dass die Baustoffpreise in den vergangenen Jahren gestiegen sind. "Insgesamt gab es allein 2007 eine Kostenexplosion von sieben Prozent", weiß Rasch. Damit nicht genug: Letztes Jahr stiegen die Preise für Bauland in den alten Bundesländern weiter. Ein Quadratmeter kostet im Schnitt 163 Euro, zehn Euro mehr als 2006.
Zu allem Überfluss verteuerten sich die Kredite. Seit 2005 sind die Zinsen für Baugeld im Schnitt um 1,5 Prozentpunkte gestiegen. Für Kreditnehmer steigt die Zinslast über einen Zeitraum von zehn Jahren leicht um einen fünfstelligen Betrag. "Alles in allem ist der Bau eines Hauses in den letzten drei Jahren gut um ein Drittel teurer geworden", schätzt Stephan Gawarecki, Privatkundenvorstand beim Finanzdienstleister Dr. Klein.
Und in Zukunft drohen weitere Belastungen. Andreas Stücke, Generalsekretär beim Eigentümerverband Haus&Grund, macht die Klimapolitik der Bundesregierung dafür verantwortlich, dass sich Bauen nicht mehr lohnt: "Die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) verschärft ab 2009 die energetischen Anforderungen an Wohngebäuden um 30 Prozent." Die so entstehenden Mehrkosten sind aber nicht das Ende der Fahnenstange. "Die geplante EnEV 2012 wird weitere 30 Prozent Einsparung verlangen", so Stücke.
Die reduzierte Bautätigkeit hat Auswirkungen auf den Bestandsmarkt: Zumindest in wirtschaftsstarken Regionen könnte eine niedrige Neubauquote gewerbliche Investoren anlocken. Grund: Sie rechnen mit einer mittelfristig steigenden Nachfrage nach Wohnungen und kaufen Bestandsobjekte günstig ein. Danach senken sie die laufenden Kosten durch effizienteres Wirtschaften und Renovieren. Dadurch steigt zwar die Wohnqualität - aber auch die Miete.
Bestandsimmobilien werden auch für private Käufer interessanter. "Obwohl auch dort für die Renovierung in der Regel ein fünfstelliger Betrag investiert werden muss", sagt Corinna Merzyn, Geschäftsführerin vom Verband privater Bauherren. Eigenheimkäufer müssen zwar derzeit insgesamt mehr zahlen, profitieren aber gleichfalls von einem höheren Wert ihrer Immobilie - in Zeiten hoher Inflation ein gutes Argument. Wolfgang Kubatzki von Feri sieht daher eine rosige Zukunft für Eigentümer: Nachdem sich in Deutschland die Einkommenssituation nach Jahren der Stagnation verbessere, werden auch die Preise anziehen - und langfristig gesehen auch die Mieten. Vor allem Top-Lagen in Boomregionen versprechen eine gute Rendite, egal ob Alt- oder Neubau.
Immobilien bleiben somit für jene eine gute Anlage, die höhere Anfangsinvestitionen schultern können. Problematisch wird es aber für junge Familien mit mittleren Einkommen. Der Traum vom eigenen Haus könnte für sie künftig unerfüllt bleiben.
