Das Zinstief reizt auch Eigentümer mit bestehenden Darlehensverträgen, frühzeitig zu kündigen und zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln. Ein generelles Kündigungsrecht für Baukredite besteht aber erst nach Ablauf von zehn Jahren. Zuvor hat der Kreditnehmer nur Anspruch auf Auflösung seines Vertrags, wenn er die Immobilie verkauft oder eine Aufstockung des Kredits beantragt hat, die seine finanzierende Bank ablehnt. In allen anderen Fällen ist er auf den guten Willen des Instituts angewiesen. "Banken müssen ihre Kunden nicht aus dem Vertrag befreien", sagt Sylvia Beckerle von der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz. ­Eigentümer, die nur des Zinses wegen kündigen wollen, brauchen somit Verhandlungsgeschick. Wer den Kredit bei einer Bank aufgenommen hat, zu der er weitere Geschäftskontakte unterhält, dürfte eine bessere Position haben.

Kosten. Die Kreditinstitute können bei vorzeitiger Kündigung prinzipiell eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Begründung: Dem Institut gehen durch die Vertragsauflösung sicher geglaubte Zinseinnahmen ver­loren. Die Banken kalkulieren ihre Forderung maßgeblich auf Basis der Differenz zwischen dem vereinbarten Zins und den bei Kündigung gängigen Markt­konditionen. Eine allgemein verbind­liche Berechnungsformel gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof hat allerdings in mehreren Urteilen festgelegt, dass die Geldhäuser auch vertragliche Besonderheiten berücksichtigen müssen. Kündigt ein Kunde etwa, weil er sein Haus verkauft, drücken eventuelle Sonder­tilgungsrechte die Entschädigung.

Strategie. Trotz des historisch niedrigen Niveaus kann die Ausgleichszahlung für den alten Kredit die Zinsvorteile des neuen schnell aufzehren. Kunden sollten also vor einer Kündigung genau nachrechnen. Hat der Vertrag viele Besonderheiten, kann es sinnvoll sein, die von der Bank geforderte Zahlung durch einen Kreditexperten oder Verbraucherschützer prüfen zu lassen.

Ein Bauherr hat zum ­jeweiligen Datum ein Darlehen über 100000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung aufgenommen und tilgt mit zwei Prozent. Bei frühzeitiger Kündigung fällt damit eine marktübliche Entschädigung in angegebener Höhe an.

1. Angaben in Euro
2. Nach bisheriger Rechtsauffassung ist die Bank nicht verpflichtet, einen Überschuss an den Kreditnehmer auszuzahlen