Für 2,26 Mrd. Euro erwarben Altersvorsorgeeinrichtungen, Family-Offices, Fonds und Versicherungen im ersten Halbjahr allein in Deutschland Portfoliopakete mit mindestens 100 Wohneinheiten. "Damit stieg das Investitionsvolumen in diesem Marktsegment um 17 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum", sagt Konstantin Lüttger, Leiter Wohnimmobilieninvestment bei der Beratungsgesellschaft CB Richard Ellis (CBRE), die die Daten ermittelte.
Die Nachfrage hat die Preise von Wohnimmobilien deutlich in die Höhe getrieben. In Ballungszentren wie Berlin, Hamburg, München und Stuttgart haben sich Eigentumswohnungen und Miethäuser in guten und sehr guten Lagen in den vergangenen drei Jahren um bis zu 60 Prozent verteuert. Spiegelbildlich sind die Renditen in den Bestlagen zum Teil unter die Marke von 4,5 Prozent gefallen.
Erste Beobachter warnen davor, jetzt noch in den Markt einzusteigen. "In Deutschland entsteht gerade eine gewaltige Immobilienblase", sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg. Günter Vornholz, Leiter Marktanalyse beim Immobilienfinanzierer Deutsche Hypo, stellt fest: "Die Märkte in den Ballungszentren sind dramatisch überhitzt."
Dennoch erwarten Experten, dass der Investmenttrend wegen der unsicheren Konjunktur und den Turbulenzen an den Kapitalmärkten vorerst anhalten wird. "Die EU-Schuldenkrise, ein verfallender Euro, steigende Rohstoffpreise und zunehmende Inflation veranlassen institutionelle Investoren vermehrt zur Flucht in die Sachwerte", sagt Bernhard Köhler, Vorstandschef des Analysehauses Swisslake Capital.
Das gilt nicht nur für den deutschen Markt. "Auch in etlichen anderen europäischen Ländern sind Wohnimmobilien bei Profianlegern derzeit stark gefragt", sagt Thomas Beyerle, Leiter Research bei der Immobilienfirma IVG: "Bereits im vergangenen Jahr hat sich das Transaktionsvolumen am schwedischen Immobilienmarkt auf 110 Mrd. Kronen mehr als verdoppelt, weil Investoren in großem Stil Wohnungspakete erworben haben."
Auch immer mehr Privatanleger suchen angesichts der Börsenkapriolen Zuflucht am Wohnungsmarkt. Die Initiatoren geschlossener Fonds reagieren seit Beginn der Finanzkrise mit der Auflage immer neuer Produkte auf diesen Trend. Nach einer Studie der Ratingagentur Scope haben die Emissionshäuser aktuell gleich acht neue Wohnimmobilienfonds in der Platzierung. Darüber hinaus legen immer mehr Anbieter spezielle Beteiligungsmodelle im Wohnsegment für Family-Offices und vermögende Privatanleger auf. Im Gegensatz zu herkömmlichen geschlossenen Fonds, bei denen die Mindestbeteiligungssumme in der Regel 10.000 Euro beträgt, müssen Investoren bei diesen Private Placements mindestens 100.000 Euro mitbringen, um dabei zu sein.
EnttäuschungspotenzialDas jüngste Angebot in diesem Segment stammt von der Hamburgische Immobilien Handlung (HIH). Der neue Development Fund will bis zu 65 Mio. Euro in Projektentwicklungen investieren. Die Mindestbeteiligungssumme beträgt 200.000 Euro. Erstes Objekt ist der Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit 4300 Quadratmetern Wohnfläche und 500 Quadratmetern Ladenzeilen im Münchner Stadtteil Schwabing. "Die Wohnungen und Geschäftsflächen sollen einzeln verkauft werden", sagt Ralph Ziegler, Leiter Business Development beim Emissionshaus. Durch den Preisaufschlag gegenüber den Fertigstellungskosten soll eine Zielrendite von zehn bis zwölf Prozent pro Jahr vor Steuern erzielt werden.
Welche Gewinne bei Wohnprojektentwicklungen derzeit erreichbar sind, zeigt der Domicilium 1 von Hamburg Trust. Der Fonds konnte in diesem Jahr eine erst 2007 neu errichtete Wohnanlage in München-Riem mit deutlichem Preisaufschlag für 56,3 Mio. Euro veräußern. "Für die Anleger wurde dabei vor Steuern eine jährliche Rendite von 22 Prozent erwirtschaftet", sagt Marketingleiterin Claudia Kruse-Madsen.
