Eine Wohnung oder ein Eigenheim kaufen die meisten Menschen nur einmal im Leben. Denn die Kosten sind hoch und der Kredit oft erst nach Jahrzehnten getilgt. Umso verlockender ist es, wenn die künftigen Eigentümer einen Teil des Ausbaus selbst stemmen können und dafür einen niedrigeren Kaufpreis zahlen müssen. Die Möglichkeit, einzelne Gewerke selbst auszuführen, bieten viele Baufirmen und Bauträger inzwischen standardmäßig an. Dabei müssen die Bauherren jedoch einiges beachten.
Die größten Einflussmöglichkeiten haben Käufer eines neuen Eigenheims. Üblich ist vor allem das sogenannte Bauträgermodell. Dabei kauft eine Firma ein Grundstück, übernimmt die Planung und besorgt die nötigen Genehmigungen. Zudem hat das Unternehmen schon vorprojektierte Häuser im Angebot, die meist vor Baubeginn verkauft werden. Der Käufer zahlt je nach Baufortschritt anteilig mit bis zu sieben Raten. Die größten Summen werden nach Beginn der Erdarbeiten fällig und wenn der Rohbau abgeschlossen ist.
In welchem Zustand das Haus übergeben wird, ist völlig verschieden. "Da gibt es ganz unterschiedliche Modelle", sagt Walter Rasch, Präsident des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW). Üblicherweise würden die künftigen Bewohner nur Tapezier- und Fliesenarbeiten selbst ausführen. Es sei aber auch möglich, nur einen veredelten Rohbau zu übernehmen und den Innenausbau größtenteils selbst zu stemmen, so Rasch. Vor allem handwerklich begabte Menschen nutzen diese Option. Die Einsparungen sind verlockend: Denn der Stundenlohn eines Handwerkers liegt inklusive der Gemeinkosten und der Sozialabgaben zwischen 40 und 50 Euro.
Wenn jedoch zwei Parteien am Bau mitmischen, muss klar geregelt sein, wer welche Arbeiten übernimmt. Laut Peter Oppler, Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein, sollten Käufer die geschuldete Leistung des Bauträgers vertraglich genau definieren, um hinterher nicht feststellen zu müssen, dass etwa wichtige Anschlüsse fehlen. "Der Begriff veredelter Rohbau ist juristisch untauglich", sagt der Experte. Bauherren sollten mit einem Fachmann die Baubeschreibung studieren und die Grenzen genau festlegen. Oppler rät grundsätzlich zu sogenannten Komplettheitsklauseln. Demnach schuldet der Bauträger alles, was zu einem funktionsfähigen Haus gehört, und die Eigenleistungen würden separat aufgelistet.
Kritisch wird es, wenn Bauherren Leistungen erbringen, die mit den Arbeiten des Bauträgers verbunden sind. Das ist etwa der Fall, wenn der künftige Nutzer die Hausdämmung anbringt, die Baufirma aber den Putz aufträgt. "Ich warne davor, solche Arbeiten zu übernehmen", sagt Oppler. Zum einen müssten sie sich Kosten anrechnen lassen, wenn durch ihr Verschulden der Zeitplan in Verzug gerät. Ein weiteres Problem sei die Frage der Gewährleistung. "Wenn der Käufer das Haus komplett vom Bauträger übernimmt und anschließend Risse in der Fassade auftauchen, kann er mit einer Mängelrüge die Ausbesserung des Schadens verlangen. Hat er aber an der Fassade mitgewirkt, ist die Schuldfrage nicht so einfach zu klären", sagt Oppler.
Im Normalfall folgen die Eigenleistungen erst nach den Hauptarbeiten, so etwa das Verlegen der Fliesen nach dem Einbau der Fußbodenheizung. Um etwaige Mängel des Bauträgers zu erkennen, sollten Eigentümer mithilfe eines Sachverständigen eine Zwischenprüfung machen, ehe sie mit ihren Arbeiten beginnen. "Dafür sollten sie sich vertraglich ein Besichtigungs- und Prüfrecht einräumen lassen", rät Oppler. Denn beim Bauträgermodell bleibt das Haus bis zur vollständigen Bezahlung im Eigentum des Projektentwicklers. Auch das Hausrecht liegt so lange bei ihm.
Anders ist es, wenn der Bauherr das Grundstück selbst kauft und eine Firma beauftragt. Dann liegt das Überwachungsrecht ganz bei ihm. Dann allerdings gilt es noch mehr, die Leistungen klar voneinander abzugrenzen. Fallstricke lauern dann nicht nur im Bau, sondern schon bei der Vorplanung.
