November, ein regnerischer Sonntagnachmittag, Köln-Neuehrenfeld, Schadowstraße 25. Ein Drei-Etagen-Jugendstilhaus. Und jede Menge Menschen. Es ist Tag der offenen Tür, fünf Wohnungen werden verkauft. Das hat man in der Gegend nicht oft, der hohe Preis spielt da keine Rolle.

Schadowstraße 25 ist genau das, was derzeit auf dem Immobilienmarkt Trend ist: gute Stadt, gute Lage, gutes Objekt. Kredite sind günstig wie selten, sichere und rentable Anlagealternativen Mangelware. Viele erwarten steigende Inflationsraten, daher boomt das Geschäft mit Immobilien. "Besonders der Wohnimmobilienmarkt in Großstädten zeigt sich nicht nur stabil, in weiten Teilen steigen die Mieten und Kaufpreise weiter an", sagt Stefan Mergen, Leiter Wohnimmobilienbewertung in Deutschland beim Berater Jones Lang LaSalle (JLL). Und ein Ende dieses Preisanstiegs in den Metropolen sei noch nicht in Sicht. Die Gründe: eine geringe Bautätigkeit, die weiter hohe Nachfrage nach Mietwohnungen – und die Landflucht. Immer mehr Deutsche ziehen vom Land wieder zurück in die Stadt (detaillierte Informationen auch unter www.capital.de/immobilien-kompass).

Für den Immobilienkauf ebenso entscheidend wie das große L von Lage, Lage, Lage ist das große F: die Finanzierung. Eine aktuelle Capital-Umfrage unter Baufinanzierungsexperten ergab, dass nach der Phase extrem niedriger Zinsen für 2010 wieder ein leichter Anstieg zu erwarten ist. Und um die Konjunktur anzuschieben, legen Bund und verstärkt auch die Länder Förderprogramme auf. Der richtige Mix aus Eigenkapital, unterschiedlichen Laufzeiten und staatlicher Förderung ist derzeit wichtiger denn je. Das gute alte Modell "Ein einziges Darlehen bei einer einzigen Bank und das dann 30 Jahre abbezahlen" hat ausgedient.

Vor jedem Immobilienkauf sollte die Frage stehen: Wie viel Eigenheim kann ich mir leisten? Wer zur Miete wohnt, geht häufig davon aus, dass man damit ebenso gut einen Kauf finanzieren könne. Schließlich kommen bereits bei einer Kaltmiete von 800 Euro im Monat über 30 Jahre 288.000 Euro zusammen.

Eine zu einfache Rechnung, sie berücksichtigt nicht alle Kosten. So fallen beim Kauf auch Grunderwerbsteuer sowie Kosten für Notar und Grundbucheintragung an. Mit sonstigen Ausgaben summieren sich diese Posten auf bis zu sieben Prozent der Gesamtkosten – die Maklercourtage, die mehr als sechs Prozent betragen kann, nicht eingerechnet. Daneben bestehen laufende Kosten, wie die jährliche Grundsteuer und eine Instandhaltungsrücklage für mögliche Reparaturen. Je nach Grundstücks- und Hausgröße kommen so mehrere Hundert Euro im Jahr oben drauf.