"Darf's noch ein bisschen mehr sein?" Wie beim Supermarkt um die Ecke ging es im Markt für Immobilienfinanzierungen bis vor Kurzem zu. Neue Anbieter wie ABN Amro Hypotheken und die General-Motors-Tochter GMAC-RFC mischten die Branche mit großzügigen Angeboten auf. Selbst Durchschnittsverdiener konnten bis zu 115 Prozent des Kaufpreises für ­eine Immobilie haben, manchmal sogar mehr. So waren Maklergebühren, schicke Einbauküche und noble Sitzgarnitur gleich mitbezahlt. Für die Geldinstitute schien das Risiko gering: Sie konnten sich günstig refinanzieren oder verkauften die Kredite an Investoren weiter.

Das Ende ist bekannt: Das Geschäftsmodell der Verbriefung ist seit der Kapitalmarktkrise so gut wie tot. Hausfinanzierungen für Käufer mit wenig Geld sind derzeit schwierig und deutlich teurer. Zwar bietet der Markt mit variablen Zins­angeboten, vorzeitigen Tilgungsmöglichkeiten und sogenannten Forward-Darlehen, die erst nach einer bestimmten Vorlaufzeit ausgezahlt werden und dem Kreditnehmer einen günstigen Zinssatz für die Zukunft sichern, immer noch deutlich mehr Optionen als in den 90er-Jahren. Aber heute heißt es dann doch wieder: "Nur Immobilienkäufer, die Eigenkapital mitbringen, profitieren aktuell voll von den Topkonditionen", sagt Max Herbst, Chef der Frankfurter FMH Finanzberatung.

Die Preise für Baufinanzierungen sind im Mai 2009 günstig wie kaum jemals zuvor. Für Annuitätendarlehen mit fünfjähriger Zinsfestschreibung zahlen Kunden mit 40 Prozent Eigenkapital und einwandfreier Bonität gerade noch 3,31 Prozent effektiven Jahreszins (siehe Tabelle). Damit liegt die Belastung für einen 100000-Euro-Kredit unter 300 Euro pro Monat. Rund vier Prozent werden im besten Fall für gängige Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung fällig. Das ist rund ein Prozentpunkt weniger als im Juli 2008 und gerade einmal die Hälfte des Niveaus zu Zeiten des Vereinigungsbooms in den frühen 90er-Jahren. Auch eine Festschreibung für 15 oder gar 20 Jahre ist für deutlich unter fünf Prozent zu haben. Und bei all dem sind Extras wie Sondertilgungsmöglichkeiten von jährlich mindestens fünf Prozent der Kreditsumme bereits enthalten.

Der Wermutstropfen: Topangebote gibt es längst nicht für jeden. Stärker als noch vor einigen Monaten hängen die Konditionen von der Bonität und vor allem dem eingebrachten Eigenkapital der Kunden ab. Cash is King: Wer wenig oder gar kein Geld vorweisen kann, zahlt drauf. Ein Beispiel ist die Münchner Hyp. Im Herbst 2008 betrug der Aufschlag für eine Finanzierung, die 90 Prozent des Kaufpreises ausmachte - im Fachjargon 100 Prozent Beleihungsauslauf -, 0,59 Prozentpunkte gegenüber dem Preis für einen Kredit in Höhe von 54 Prozent des Kaufpreises (60-prozentiger Beleihungsauslauf). Heute liegt die Differenz bei 1,95 Punkten. Bei anderen Anbietern fällt sie nicht ganz so krass aus, aber mit rund einem halben Prozentpunkt Aufschlag müssen Käufer immer rechnen, wenn sie ihr Haus oder die Eigentumswohnung komplett finanzieren wollen - einwandfreie Bonität vorausgesetzt.

Gleichzeitig unterscheiden sich die Angebote bei hohen Beleihungen deutlich stärker. Käufer ohne Bares müssen nach den besten Angeboten intensiver fahnden. "Oft lohnt es sich, Mittel von der Kreditanstalt für Wiederaufbau in die Finanzierung einzubauen", rät Friedrich Brönner, Gründer und Vorstand des Finanzierungsvermittlers Accedo AG. Das gelte nicht nur bei ökologischen ­Modernisierungs- und Energieeffizienzprogrammen. Hier können Käufer- und ­Eigentümer, die sanieren, von unschlagbar günstigen Konditionen ab 1,10 Prozent jährlich profitieren. Auch mit dem ­ Wohneigentumsprogramm der KfW, das nahezu ohne Auflagen vergeben wird, lassen sich bis zu 30 Prozent der Kauf- und Renovierungskosten decken. "Der Zinssatz liegt zwar höher als die Bestsätze auf dem Markt. Im ­Gegenzug ­akzeptieren aber einige Kreditgeber die KfW-Mittel als Eigenkapitalersatz", so Brönner. Der Restkredit wird so billiger.