Drei Jahre nach Ausbruch der Finanzkrise fassen Projektentwickler und Investoren in Deutschland wieder Mut zu spekulativen Neubauten. Kein Vorhaben zeigt das besser als der Taunusturm, den der amerikanische Projektentwickler Tishman Speyer und die Immobilientochter der Commerzbank, Commerz Real, bis Ende 2013 im Frankfurter Bankenviertel fertigstellen wollen. 170 Meter soll der Wolkenkratzer zwischen Japan Center und Commerzbank-Zentrale in die Höhe ragen, auf 40 Stockwerken Platz für Büros mit einer Gesamtnutzfläche von 60.000 Quadratmetern bieten.
Ein riskantes Unterfangen: Bisher ist kein einziger Mietvertrag für das neue Objekt unterschrieben. Und der Leerstand in der Bankenmetropole ist hoch. 1,78 Millionen Quadratmeter Büroflächen waren zur Jahresmitte in der Mainstadt unvermietet. "Die Leerstandsrate beträgt 14,8 Prozent", sagt Markus Schmidt, Leiter Research bei der Beratungsgesellschaft Aengevelt. Obwohl Deutschlands Wirtschaft seit Sommer vorigen Jahres zunächst noch kräftig gewachsen ist, stieg der Leerstand in Frankfurt in dieser Zeit um weitere 60.000 Quadratmeter.
Die Projektentwicklungspartner geben sich dennoch zuversichtlich, das als Green Building entworfene neue Hochhaus in den kommenden 24 Monaten mit Mietern füllen zu können. "Bei seiner Fertigstellung wird der Taunusturm effiziente, flexible und nachhaltige Büroflächen bieten, die dem Anspruch der Nutzer in Frankfurt gerecht werden", sagt Michael Spies, Leiter des Europageschäfts bei Tishman Speyer. Hans-Joachim Kühl, im Vorstand der Commerz Real zuständig für Immobilienakquisitionen, ergänzt, der Turm werde in der Toplage Frankfurts die neue Messlatte für hochwertige Bürogebäude legen: "Wir sind vom Erfolg des Taunusturms überzeugt."
Die Finanzierung in nicht genannter Höhe stellt die ebenfalls zur Commerzbank gehörende Eurohypo. Nicht nur dieser Hypothekenfinanzierer ist wieder freigiebiger geworden, wenn es darum geht, Kredite für Neubauvorhaben zu geben. "Wir registrieren generell ein steigendes Interesse bei Banken für Projektfinanzierungen", sagt Rainer Eichholz, Vorstand der Projektentwicklungstochter Hochtief Solutions beim Baukonzern Hochtief. Die Kreditinstitute seien bei der Darlehensvergabe nicht mehr so restriktiv wie in den vergangenen beiden Jahren. Nach Ausbruch der Finanzkrise stellten Banken Finanzierungen nur, wenn Projektentwickler mindestens 40 Prozent Eigenkapital ins Vorhaben einbrachten und Vorvermietungsquoten von rund 80 Prozent vorweisen konnten. "Die Eigenkapitalquote liegt nun bei rund 30 Prozent", berichtet Eichholz: "Bei der Vorvermietungsquote verlangen Banken je nach Projekt zwischen 40 und 60 Prozent." Damit sei für sie der Nachweis erbracht, dass die Zinsaufwendungen durch die Mieteinnahmen gedeckt werden könnten.
"Viele Banken sind in der ersten Hälfte dieses Jahres wieder deutlich freigiebiger und flexibler geworden", sagt Dirk Richolt, Leiter Kreditberatung bei CB Richard Ellis (CBRE) in Deutschland. Sie achten bei der Darlehensvergabe nicht mehr starr auf Eckdaten wie Eigenkapitalquoten und Vorvermietungsstand, sondern betrachten das Ausfallrisiko individuell: "Bei unterdurchschnittlichem Risiko sind Banken wieder bereit, größere Darlehen zu stellen." Das belegen die jüngsten Zahlen zur Geschäftsentwicklung der Immobilienfinanzierer.
Seit die Banken den Kredithahn wieder aufgedreht haben, sind Projektentwickler erneut zu einem wichtigen Spieler an den Immobilienmärkten geworden. Allein in Düsseldorf entfielen nach einer Studie der Beratungsfirma BNP Paribas Real Estate im ersten Halbjahr dieses Jahres 24 Prozent des Investitionsvolumens von 467 Mio. Euro auf Ankäufe durch Bauträger und Projektentwickler.
In ihrem Fokus stehen immer öfter alte, nicht mehr marktfähige Objekte, die abgerissen und durch moderne Neubauten ersetzt werden. Auch der Taunusturm entsteht auf einer Fläche, auf der zuvor leerstehende Bürobauten abgerissen wurden.
"Nur durch die Revitalisierung im Bestand können in besten innerstädtischen Lagen, in denen es keine freien Flächen gibt, neue Objekte entstehen", stellt Georg Glatzel fest, Vorstandschef des Projektentwicklers IFM Immobilien.
Dabei muss nicht in jedem Fall das alte Gebäude abgerissen werden. Häufig könnten betagte Bestandsobjekte auch erfolgreich modernisiert und umgebaut werden, sagt Thomas Herr, Geschäftsführender Gesellschafter von TH Projektmanagement. Das setze aber eine genaue Planung voraus: "Sonst können am Ende die Kosten für den Eingriff in die Struktur so hoch ausfallen, dass die erhoffte Rendite stark zusammenschmilzt."
